NEUQUEN, 25 de Julio del año 2024
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “WIDMANN CINTIA C/ CONSORCIO DE
PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE CALLE VILLEGAS 886/894 Y OTRO S/D Y P DERIVADOS DE
LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL DE PARTICULARES” (JNQCI1 EXP 542468/2020)
venidos en apelación a esta Sala I integrada por Cecilia PAMPHILE y Jorge
PASCUARELLI, con la presencia de la Secretaria actuante, Estefanía MARTIARENA,
y de acuerdo al orden de votación sorteado Cecilia PAMPHILE dijo:
1. La actora promueve demanda y reclama el pago de $360.000 o lo que en más o
en menos resulte de la prueba a producirse en autos, con más sus intereses.
La suma reclamada responde a los daños que le ocasionara la humedad existente
en el edificio en concepto de LUCRO CESANTE por el periodo comprendido entre el
mes de enero de 2018 y el mes de junio de 2019 (capítulo VI de la demanda).
Dice que, conforme le informaran las inmobiliarias, en el estado en que se
encontraba el departamento era imposible ponerlo a la venta o darlo en
alquiler.
Luego amplía su reclamo a los gastos originados por el reclamo extrajudicial.
2. Ahora bien, no ha sido objeto de controversia en esta causa que el
departamento sufrió daños en sus paredes producto de la humedad. Tampoco que
tales daños han sido reparados por el consorcio y, a la postre, no integran el
objeto de la demanda.
Lo que aquí se reclama es el lucro cesante y los gastos incurridos
extrajudicialmente (intimaciones e informes técnicos).
Ahora bien, el rubro principal reclamado en esta causa (lucro cesante) no ha
sido acreditado y esto es central para el análisis de la procedencia de la
acción.
En efecto, “…el reclamo del lucro cesante —o pérdida de chance— en los casos de
daños sufridos por una unidad funcional requiere una prueba concluyente, no
bastando la mera posibilidad de frustración económica, siendo necesario
acreditar que a raíz del hecho ha cesado o se ha suspendido un ingreso
económico cierto y concreto…”.
“Más específicamente se ha señalado que la procedencia de un reclamo de esa
índole requiere prueba suficiente que acredite que el demandante ha puesto el
inmueble en alquiler —por ejemplo, por alguna inmobiliaria de plaza—
demostrando que durante ese período no pudo lograr interesados y que ello
obedeció al estado que presentaba la unidad funcional. En esa misma línea un
tribunal provincial supeditó la procedencia de ese rubro indemnizatorio a la
prueba de que el inmueble se encontraba alquilado al momento de producirse los
daños o que estuviera afectado a ese destino.
Las alternativas que pueden plantearse en relación con los daños y deterioros
sufridos por una unidad funcional, y a los consecuentes perjuicios que puedan
ocasionarse a su propietario a título de lucro cesante o pérdida de chance,
pasan por el caso en que el inmueble es habitado por el mismo propietario,
supuesto en el cual —si el daño es significativo y por ello impide el uso con
ese destino— deberá tener derecho a reclamar los costos que se derivan de la
locación de otro inmueble, mientras dure la indisponibilidad. Cuando no se
trata de la unidad ocupada por el propio dueño o su grupo familiar podrá
eventualmente reclamar la renta dejada de obtener como consecuencia de los
daños producidos en su unidad funcional.
En cualquiera de los supuestos enunciados cabrá también determinar la
importancia y gravedad de los daños producidos en la propiedad y establecer en
qué medida ha resultado afectada su funcionalidad y destino (vivienda,
comercio, industria). Los daños menores —como regla— no darán derecho a
indemnización por este título, sin perjuicio que proceda el eventual daño
emergente. Estos deterioros de escasa significación no afectan generalmente el
valor locativo ni impiden el pleno uso y goce del inmueble por el consorcista
afectado. El principio de buena fe impone que, en todo caso, esas reparaciones
menores sean afrontadas por el propietario y luego dirija su reclamo al
consorcio o al copropietario responsable, a los fines de obtener su
reembolso…” (cfr. EL LUCRO CESANTE EN LA RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO POR
DAÑOS A UNA UNIDAD FUNCIONAL, Pita, Enrique Máximo, Publicado en: LA LEY
07/05/2014, 8 • LA LEY 2014-C , 134 • RCyS 2014-VI , 73).
Traídas estas consideraciones al caso en estudio, claramente se puede advertir
el déficit probatorio que ha presentado el reclamo y desde allí, la
improcedencia de una condena por el rubro principal reclamado.
A ello se suma, la circunstancia de no haberse acreditado la colaboración
necesaria para posibilitar la reparación en tiempo anterior.
En definitiva, más allá de que la existencia de daños en los muros se encuentre
acreditada a partir de la asumida reparación por parte del consorcio, lo cierto
es que, no se ha acreditado que mediara desidia por parte de este demandado
para proceder a la reparación, no subsisten los daños materiales y no se han
acreditado los extremos probatorios necesarios para la procedencia del lucro
cesante.
En este panorama entiendo que la solución acordada en la instancia de grado es
ajustada a las pruebas rendidas y al no proceder el rubro principal, los gastos
incurridos para su reclamo deben seguir igual suerte, debiéndose estar a la
imposición de costas, tal como fuera decidido.
En orden a estas consideraciones propongo al Acuerdo, desestimar el recurso de
apelación deducido por la parte actora, con costas a su cargo en su condición
de vencida. MI VOTO.
Jorge PASCUARELLI dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo expidiéndome de igual modo.
Por ello, esta Sala I
RESUELVE:
1. Desestimar la apelación interpuesta por la parte actora en la hoja 235 y, en
consecuencia, confirmar la sentencia de hojas 227/231vta. en todo cuanto fue
motivo de recurso y agravios.
2. Imponer las costas de esta instancia a la parte actora vencida (art. 68
CPCC) y regular los honorarios profesionales en el 25% de lo fijado en la
instancia de grado (art. 15, LA).
3. Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente, vuelvan los autos
a origen.

Dra. Cecilia PAMPHILE JUEZA Dr. Jorge D. PASCUARELLI
JUEZ

Dra. Estefanía MARTIARENA
SECRETARIA