Cutral Co, 24 de Agosto del año 2022.-
VISTOS: Estos autos caratulados MASTRACCI DELIA INES C/ DE ANTONI JUAN CARLOS
S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, Expte.: 73082/2016, en trámite ante este Juzgado de
Primera Instancia Nº I en lo Civil, Comercial, Especial de Concursos y
Quiebras, y de Minería de la II Circunscripción Judicial de la Pcia. del
Neuquén, de cuyas constancias;
RESULTA: 1.- La Sra. Delia Inés Mastracci interpone demanda por cumplimiento de
contrato contra el Sr. Juan Carlos De Antoni.
El objeto de la demanda es el cumplimiento del pago del saldo de precio del
inmueble adquirido por el accionado y subsidiariamente solicita que se proceda
a la recisión del contrato, restituyéndose el inmueble por aplicación del art.
1204 del Código Civil, tomándose las sumas de dinero abonadas como reparación
de los daños y perjuicios que la frustración del contrato le irrogaran a la
peticionante.
Relata la Sra. Mastracci que obtuvo en el 1998 la habilitación para una
estación de servicio en la ciudad de Senillosa ubicada en calle ... esquina
..., individualizado como parcela ..., sección ..., circunscripción ...,
departamento ..., correspondiente a los Lotes ..., con una superficie de
terreno de ... ; pero que luego de dos años entra en cesación de pagos y
posteriormente la empresa Esso inicia un juicio por ejecución hipotecaria
(autos: ESSO PETROLERA ARGENTINA S.R.L. C/ MASTRACCI DELIA INÉS S/ EJECUCIÓN
HIPOTECARIA, Expte. 60907/2003) y en virtud de las distintas deudas que tenía a
fin de evitar perder todos sus bienes decide vender el inmueble.
El día 9 de Marzo del año 2006 suscribe un acuerdo de compraventa de dicho
inmueble con el Sr. De Antoni el cual en el apartado primero dice que las
partes convenían la compraventa de un terreno construido como estación de
servicio habilitada y en funcionamiento.
Específicamente se deja establecido que la venta se realizaba bajo títulos
perfectos, reconociendo hipoteca, embargos e inhibiciones que serían canceladas
por el vendedor en un plazo perentorio de 30 días a contar desde la firma del
contrato.
En el apartado segundo se determinó como precio la suma de u$S … .
Conforme se desprende del acuerdo el Sr. De Antoni debía abonar la cantidad de
u$s … en forma inmediata a fin de proceder a la cancelación y levantamiento de
hipoteca y embargos a medida que se acredite su cancelación y se hizo entrega
de DOLARES ESTADOUNIDENSES ... (u$s ...)como principio de ejecución de acuerdo.
El resto del dinero DOLARES ESTADOUNIDENSES (u$s ...), una vez transcurridos
cuatro meses de la escrituración en 11 cuotas iguales y consecutivas de DOLARES
ESTADOUNIDENSES ... (u$s ...) y una cuota final de DOLARES ESTADOUNIDENSES
...(u$s...)las que no devengarían intereses y serian pagadas del 1 al 10 de
cada mes.
La entrega de la posesión se pactó en el término de 60 días, la escrituración
al finalizar el pago y levantamiento de la hipoteca y embargos y el pago de
impuestos, tasas y contribuciones por parte de la vendedora hasta la
escrituración.
Explica también que se acordó la mora de pleno derecho por el solo vencimiento
de los plazos para el caso de incumplimiento sin necesidad de interpelación y
que la falta de cumplimiento del comprador facultaba al vendedor a optar entre
dar por rescindido el contrato o exigir el cumplimiento de la obligación con un
interés punitorio de tres veces el valor mensual que establece el Banco Central
para las operaciones de descuento de documentos, al momento de convenirse ésta
operación.
Afirma la actora que De Antoni había hecho averiguaciones previas que le
habían permitido determinar cómo monto en concepto de deudas la cantidad de u$s
... y una vez firmado el contrato comenzó a cancelarlas y hacer acuerdos con
los distintos acreedores.
Así fue que canceló la deuda por la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, se
dio por finalizado el contrato de locación con POWERBY S.R.L. y se le restituyó
el inmueble el 31 de Julio del año 2007.
Seguidamente realiza un detalle de las deudas canceladas en distintos procesos
que se le habían iniciado.
La Dra. ..., apoderada de la actora, la representó en todos los acuerdos que
se hicieron y fue a través de ella que tomó conocimiento que se iban cancelando
todas las deudas, pues aduce que ella jamás recibió los u$s ..., no obstante
reconoce que se pagaron las deudas por dicho monto.
Habiéndose cancelado las deudas o bien realizado acuerdos de pago que se
cumplieron entre el año 2006 y 2007; el 2 de Junio del año 2006 las partes
celebraron un nuevo boleto de compraventa por el mismo inmueble, el que tenía
un valor inferior al establecido en el primer boleto firmado el 9 de Marzo del
mismo año, en éste se pactó la suma de u$s ... .
Esa suma se abonaría de la siguiente manera: en el mismo acto de celebración
la suma de U$s ..., luego 11 cuotas de u$s ... y finalmente una de u$s ... .
La primer cuota se abonaría a los cuatro meses de ocurrida la trasmisión del
dominio libre de todo tipo de gravamen o restricción al dominio.
En caso de incumplimiento pactaron que la vendedora podría rescindir el
contrato perdiendo el comprador los u$s ... abonados o bien exigir el
cumplimiento; así como también que la mora se producía automáticamente ante el
mero incumplimiento y sin necesidad de interpelación.
La vendedora declara bajo fe de juramento que tiene la libre disponibilidad del
inmueble, que no se encuentra inhibida, no tiene embargos, así como tampoco
otras medidas precautorias sobre el inmueble y que no ha sido vendido a
terceros, que está ocupado por FOXPETROL.
Asimismo se acuerda la entrega de la posesión real y efectiva contra la
suscripción de la escritura traslativa de dominio.
Afirma que este segundo boleto se firmó a fin de plasmar la nueva situación una
vez que se habían cancelado todas las deudas y que se trata de un único acuerdo
celebrado entre las partes plasmado en dos momentos diferentes.
Agrega que el mismo día 2/6/2006 le firmó un poder especial irrevocable por
medio del cual le daba facultades para firmar a su propio nombre la escritura
traslativa de dominio, poniendo así el inmueble a su nombre, lo cual se cumplió
el 24/7/2007.
Afirma la Sra. Mastrascci que De Antoni jamás abono las cuotas pactadas en el
segundo contrato de compraventa.
Este incumplimiento motivó la remisión de varias Cartas documento y luego ante
la falta de respuesta revoco el poder a la Dra. ... .
Posteriormente inició un relamo judicial a través de un proceso de cobro
ordinario de Pesos (autos: MASTRACCI DELIA INES C/ DE ANTONI JUUAN CARLOS S/
COBRO ORDINARIO DE PESOS” (Expte. 57716/2012) el que finalmente desistió.
Dice la actora que tanto la AFIP como CALF continuaron con las respectivas
acciones judiciales y que le descontaron de sus haberes sumas de dinero para
abonar las deudas por esas ejecuciones.
Asevera que De Antoni escrituró el inmueble a su nombre, lo cual le resulta muy
extraño porque pesaba sobre ella una inhibición.
Posteriormente realiza varias apreciaciones en cuanto al valor del inmueble
según se determine en Pesos o en Dólares Estadounidenses y las probanzas que
adjuntará a fin de acreditar la existencia del segundo contrato de compraventa
cuya existencia según dice será negada por el accionado a todas ellas me remito
en honor a la brevedad.
Finalmente solicita que por la mora en que ha incurrido el demandado se aplique
la tasa activa del BPN porque señala se trató de una transacción entre
comerciantes.
Expresa que en caso de no abonarse la deuda subsidiariamente se resuelva el
contrato realizado y se le reintegre el inmueble, tal como se pactó en el
contrato.
Ofrece prueba, funda su pretensión conforme las leyes vigentes y peticiona que
se dicte sentencia haciendo lugar a la demanda imponiendo las costas al
accionado o se deje sin efecto el contrato, se ordene la devolución del
inmueble y se apliquen astreintes con la sentencia condenatoria atento el
incumplimiento de la obligación y por todo el tiempo que se incumplió la misma.
A fs. 105 amplia la demanda ofreciendo el original del boleto de compraventa
de fecha 2 de Junio del año 2006 y amplía la prueba ofrecida.
2- A fs. 17 por providencia de fecha 5/12/2016 se dio a los presentes el
trámite de proceso ordinario y se dispuso el traslado de la demanda, lo que se
cumplió con fecha 11/04/2017 conforme surge de la cédula obrante a fs. 113/114.
3- A fs. 176/185 contestó demanda el Sr. De Antoni por medio de apoderado.
Negó todos y cada uno de los hechos afirmados por la actora, salvo lo
expresamente reconocidos.
En particular negó que no haya pagado nunca a la Sra. Mastracchi en forma
directa las sumas acordadas, que las deudas canceladas por De Antoni hayan
ascendido a la suma de US$ ... pues afirma que fue muy superior.
Negó que el segundo boleto de compra venta haya plasmado la situación entre las
partes en ese momento; que US$ ... haya sido el saldo del previo.
Asimismo negó que Mastracci haya cumplido con todas las obligaciones que
asumiera y que él Sr. De Antoni no haya cumplido con aquellas que estaban a su
cargo.
En su escrito niega la falta de pago aludida, que AFIP y CALF hayan iniciado
acciones contra la Sra. Mastracci y que por ellas se le descontara dinero de
sus haberes.
Negó que fuera procedente la aplicación del Art. 388 del C.P.C.Y c.
Negó que el valor del mercado del inmueble se haya mantenido en Dólares
Estadounidenses y que sobre dólares Estadounidenses corresponda aplicar una
tasa de interés activa establecida por el BPN.
Negó que De Antoni haya adquirido una estación de servicio en funcionamiento y
debidamente habilitada, que haya adquirido estación de servicio o inmueble
alguno en la ciudad de Cutral-Có.
Negó que sea pertinente resolver el contrato y devolver la propiedad del
inmueble a la actora e impugnó la pretensión de ésta respecto a que las sumas
abonadas por De Antoni sean consideradas como indemnización de daños derivados
de la frustración contractual.
Negó que la Sra. Mastracci haya sufrido daños y perjuicios como producto de la
operación de compraventa.
Reconoció el acuerdo de compraventa y el boleto de compraventa, no obstante
desconoce el plano de enterramiento de tanques, mensura particular y
unificación de lotes, plano conforme a obra y la autenticidad del informe
pericial presentado.
Al efectuar el relato de los hechos afirmó que lo que se compró fue un inmueble
ubicado en la localidad de Senillosa, que alguna vez fue una estación de
servicio, pero que no lo era al momento de la compra.
Explicó que antes que se le entregara el bien a De Antoni funcionaba en él una
estación de servicio operada por FOX PETROL producto del alquiler que era
percibido por la Sra. Mastracci, el que afirma cobró ella hasta el 31/7/2007.
Adujo que De Antoni nunca vendió combustible y solo adquirió el inmueble y no
el establecimiento en funcionamiento como se había pactado en el primer
acuerdo, por lo que el precio no podría ser el mismo en especial teniendo en
cuenta la explotación de la que se trataba.
Manifestó que de acuerdo con el reconocimiento efectuado por la actora De
Antoni pagó deudas por una suma de U$S ... y restaban abonar U$S ...; no
obstante dijo que cuando se firma el boleto de compraventa el 2 de Junio de
2006 las condiciones eran distintas que en el mes de Marzo porque no se vendía
una estación de servicio en funcionamiento.
Sin perjuicio de lo cual asevera haber abonado U$S ... el 2/6/06, luego U$S ...
conforme recibió que adjunta.
Luego el 14/6/06 u$s ... a la Dra. ..., el 15/08/06 U$S5. ... a ... hija de
..., el 6/9/06 U$S ..., el 7/9/06 u$s... y el 14/02/07 U$S ... los recibos
fueron suscriptos por la Dra. ... excepto el de fecha 15/08/06 que lo firmó la
Dra. ... .
Por lo tanto aduce que De Antoni abonó:
· Anticipo del 1° acuerdo U$S ...,
· Anticipo del boleto de compraventa U$S ...,
· Pagos conforme recibos que adjunta U$S ...,
· Pagos de juicios, honorarios y tasas judiciales U$S ....
Todo lo cual asciende a la suma de U$S ... a los que se debe sumar los U$S ...
que fueron reconocidos como cancelados por De Antoni antes del 2/6/07.
Aclara que en el último semestre del año 2006 el Dólar Estadounidenses
cotizaba a $3,15 promedio por Peso habiéndose convertido las sumas pagadas en
pesos a ese valor.
Continúa su relato alegando que se trata de una aventura procesal y
que De Antoni se vio obligado a seguir pagando todas las deudas que tenía
Mastracci porque era la única forma de no perder lo que ya había abonado y así
escrituró el inmueble a su nombre, afirmando que la pretensión de la actora
implica un enriquecimiento sin causa.
Ofrece prueba, funda su pretensión conforme las normas vigentes que
considera aplicables al caso y finalmente solicita que se rechace la demanda
con costas.
4- Por providencia de fs. 191 se dispone la apertura a prueba,
etapa que transcurre desde entonces hasta que a fs. 649 por providencia de
fecha 22/2/22 se certifica que no queda prueba pendiente de producción y se
clausura el período probatorio colocándose los autos para alegar.
A fs. 654/657 obra agregado alegato de la parte actora y por
providencia de fs. 666 se dispone que pasen los autos a despacho para dictar
sentencia, la cual se encuentra firme y consentida.
Y CONSIDERANDO: 1.- Previo a ingresar en el análisis de las presentes
actuaciones cabe resaltar que en tanto la mentada relación contractual nació,
se desarrolló y culminó con anterioridad a la vigencia del Código Civil y
Comercial de la Nación, y atento lo dispuesto por el Art. 7 de dicho Código,
deberá aplicarse la legislación vigente al tiempo que se desarrollaron y se
cumplieron los tramos de dicha relación.- El nuevo ordenamiento no se proyecta
atrás en el tiempo; ni altera el alcance jurídico de las situaciones ni de las
consecuencias de los hechos y actos realizados y agotados en su momento bajo un
determinado dispositivo legal. (Conf. Aída Kemelmajer de Carlucci, “Aplicación
del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas
existentes”, Rubinzal Culzoni Editores, pag. 30).-
En comentario a dicho artículo del nuevo Código Civil y Comercial se ha
sostenido que “la indicada aplicación del efecto inmediato supone,
correlativamente, su no aplicación a las situaciones y relaciones jurídicas
constituidas o ya extinguidas y a las consecuencias ya producidas bajo la ley
anterior” (Jorge H. Alterini “Código Civil y Comercial de la Nación comentado”;
Tomo I, pág. 47 – Ed. La Ley).-
Puede afirmarse entonces que, las situaciones y relaciones regidas por leyes
imperativas nacidas de actos entre particulares, su constitución, extinción y
efectos ya producidos al momento de la entrada en vigencia de la nueva ley:
regidos por la vieja ley. Es por esto que teniendo presente que, en tanto la
mentada relación contractual nació, se desarrolló y culminó con anterioridad a
la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, deberá aplicarse la
legislación vigente al tiempo que se desarrollaron y se cumplieron los tramos
de dicha relación, esto el Código Civil de Vélez. El nuevo ordenamiento no se
proyecta atrás en el tiempo; ni altera el alcance jurídico de las situaciones
ni de las consecuencias de los hechos y actos realizados y agotados en su
momento bajo un determinado dispositivo legal. (Conf. Aída Kemelmajer de
Carlucci, “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y
situaciones jurídicas ya existentes”, págs. 30 y 63 – Ed. Rubinzal Culzoni).-
2- La actora pretende en primer lugar que se cumpla con lo pactado en el
contrato de compraventa, en segundo lugar y subsidiariamente ante la
posibilidad que De Antoni no cumpla peticiona que se aplique el pacto comisorio
conforme fuera establecido en el contrato de compraventa con más los daños y
perjuicios todo acorde lo establecido por el Art. 1204 último párrafo del
Código Civil.
Ahora bien, los hechos controvertidos se centran específicamente en los
siguientes: 1) Si efectivamente se abonaron los U$S ...; 2) la razón por la que
se realizó el contrato de compraventa del mes de Junio del año 2006 y con ella
la cuestión atinente a si el inmueble vendido estaba habilitado como estación
de servicio y 3) Si había variado el valor del inmueble entre el mes de Marzo y
el mes de Junio atento el precio establecido en el boleto de compraventa de
fecha 2/6/06.
En cuanto a la primer controversia ambas partes aceptan que se abonaron U$S
... cumpliendo así con lo pactado en el primer contrato firmado el 9/3/2006.
No obstante, De Antoni asevera que pago una suma mayor y que por consiguiente
nada adeuda a la actora.
De las pruebas obrantes en autos se desprende en primer lugar que
los juicios iniciados “Rinaldi Pedro Alberto c/ Mastracci Delia Inés s/ Cobro
Ejecutivo” (Expte. 270254/01), “De Bona Giacoma c/ Mastracci Delia Inés s/
Cobro Ejecutivo” (Expte. 318151/2004), “De Bona Giacoma c/ Mastracci Delia Inés
s/ Cobro Ejecutivo” (Expte. 318560/2004), “Rinaldi Pedro Alberto c/ Mastracci
Delia Inés s/ Cobro Ejecutivo” (Expte. 345061/06) fueron desistidos por haberse
cancelado en forma extrajudicial las deudas, solo en dos de ellos (Expte.
270254/01 y Expte. 345061/06) obran escritos de los cuales surge expesamente
que las sumas de dinero fueron pagado por el Sr. De Antoni comprador del
inmueble.
Por lo antes dicho teniendo en cuenta la declaración testimonial de
la Dra. ..., abogada apoderada de la Sra. Mastracci, quien reconoce que los
pagos se efectuaban a través de su estudio jurídico, tal lo dicho por ella en
la respuesta a la décima pregunta del interrogatorio y cito textualmente: “… de
acuerdo a lo que recuerdo se había pactado una venta por ... dólares
estadounidenses de los cuales ... se pagaban para cancelar las deudas de
Mastracci, sobre todo la hipotecaria y los embargos que estaban dentro de la
ejecución a fin de poder escriturar. De Antoni abono en el estudio esos
documentos que reconocí y que alcanzan o están cercanos a los ... dólares. Si
es posible que haya abonado algo más porque tenía una excelente relación con la
Sra. Mastracci. Una vez efectuada la escrituración De Antoni debía pagar ...
dólares más en pagos parciales. Respecto de esos pagos, no fueron hechos en el
estudio y después, en el mes de marzo o febrero de 2007 tanto De Antoni como
Mastracci dejaron de venir al estudio. Yo la llame a Mastracci para decirle que
estaba incumplido parcialmente el convenio y si quería que lo ejecutemos y me
dijo que no, que tenía muy buena relación con De Antoni y ella iba a lograr que
le pague.” (fs. 537)
Todo lo cual condice con las afirmaciones realizadas por la Sra. Mastracci y
con lo expuesto en el acuerdo de venta (de fecha 09/03/06) en la cláusula
segunda (copia simple obrante a fs. 3 y 4).
Aduce De Antoni que el segundo contrato de fecha 2/6/06 se hizo por razones
distintas que las afirmadas por Mastracci, porque habían variado las
condiciones en relación al mes de Marzo de 2006, pues no se vendía una estación
de servicio en funcionamiento.
De las constancias de autos surge que la habilitación comercial que se le había
otorgado a la Sra. Delia Inés Mastracci estuvo vigente hasta el 21/05/04 y a
Powerby S.R.L. desde el 22/7/2003 hasta el 31/7/06 conforme informe obrante a
fs. 294. En razón de ello la habilitación estaba vigente cuando se firmó el
boleto de compraventa, quedando así esclarecida la controversia al respecto.
Lo cierto es que ambos contratos fueron firmados por las partes y sobre el
punto no hay discusión.
Ahora bien, en el acuerdo de compraventa en la cláusula cuarta se determina
expresamente que “la escritura traslativa de dominio del inmueble referenciado
se otorgará ante el escribano […], al finalizar el pago y levantamiento de la
hipoteca y embargos y efectuar el boleto de compraventa….” (La negrita me
pertenece).
Por consiguiente entiendo que el boleto de compraventa se confeccionó en base a
la obligación ya asumida con anterioridad y teniendo en cuenta que ya se habían
abonado todas las deudas por un valor de U$S ...; quedando de éste modo
aclarado el aspecto atinente a cuál fue el motivo por el que se realizó un
boleto de compraventa en Junio del año 2006.
En lo que respecta al valor del inmueble, las dudas que pudieran
surgir quedan despejadas con el informe emitido por el martillero (fs.
414/420), a fs. 420 punto IV)C)1) determina el valor del inmueble en la suma de
u$s ... equivalente en ese momento a $ ...(U$S1 =$...) y luego en el punto
IV)D) determina que en el mes de Marzo y Junio del año 2006 el valor de la
finca e cuestión ascendía a la suma de U$S ... equivalente a ... (1U$S= $...),
valores estos muy superiores al pactado en el contrato de compraventa.
Dicha pericia no fue impugnada y tampoco se pidieron explicaciones por lo que
considero que las partes estaban de acuerdo con las conclusiones e información
que suministró el Martillero.
Esclarecido lo anterior cabe introducirme ahora a analizar si existió o no un
incumplimiento de contrato o si por lo contrario como lo dice el demandado no
fue así, sino que incluso se vio obligado a abonar abonó sumas de dinero
mayores a las pactadas.
De Antoni pago de acuerdo a las pruebas obrantes en autos U$S ... conforme
recibió que adjunta el día 02/06/06.
Aquí debo hacer una observación pues en el contrato firmado el 2/6/06 se dice
expresamente que se entregaban U$S ... el 2/6/06 abonados cuando se firmó el
boleto de compraventa, pero en el escrito de contestación de demanda resulta
confuso el párrafo al que hace referencia a este extremo porque dice que
también junto con aquella suma se abonaron U$S ... y remata el párrafo diciendo
que se abonaron U$S... .
No obstante teniendo en cuenta el detalle que efectúa el demandado en su
escrito de contestación de demanda (ver fs. 180 vta./181) considero que se
abonaron en fecha 2/6/06 la cantidad de U$S ... más U$S ... que figuran en el
recibo expresamente reconocido por la actora en el escrito de fs. 190, pero
dicho recibo se encuentra imputado a cuenta de convenio día 9 de Marzo del año
2006.
Luego el 14/6/06 u$s ... a la Dra. ..., el 15/08/06 U$S ... a ... hija de ...,
el 6/9/06 U$S ..., el 7/9/06 u$s ... y el 14/02/05 U$S ... conforme recibos
obrantes a s. 114/119.
Por lo tanto aduce que De Antoni abonó:
· Anticipo del 1° acuerdo U$S ...,
· Anticipo del boleto de compraventa U$S ...,
· Pagos conforme recibos que adjunta U$S ...,
· Pagos de juicios, honorarios y tasas judiciales U$S ... .
Todo lo cual asciende a la cantidad de U$S ... a los que se debe sumar los U$S
... que fueron reconocidos como cancelados por De Antoni antes del 2/6/07.
En este estado analizando las pruebas de autos tengo que la Dra. ... aceptó
haber recibido pagos en su estudio y reconoció los recibos que adjuntó De
Antoni (ver fs. 537 respuesta a pregunta decima que ya fue transcripta con
anterioridad), también al responder a la sexta pregunta dijo que se había
efectuado un acuerdo extrajudicial en la ESSO en Buenos Aires, en el que
Mastracci se allanó y abonó una deuda por una ejecución hipotecaria y desistió
un juicio por daños y perjuicios que le había iniciado a la compañía ESSO (fs.
536 vta.).
Luego en la respuesta a la octava hace referencia a los juicios que recuerda se
abonaron (fs. 536 vta. y 537).
Siempre sostiene la testigo que todo se abonó con dinero que había pagado De
Antoni con motivo de la venta del inmueble.
Así de los expedientes atados por cuerda a estos obrados, que fueron ofrecido
como prueba instrumental, he podido observar que en autos “Rinaldi Pedro
Alberto c/ Mastracci Delia Inés s/ Cobro Ejecutivo” (Expte. 270254/01) la Dra.
... realiza un acuerdo con fecha 06/09/06 fs. 119 de dicho expediente y recién
en un escrito con fecha de cargo 20/02/07 desiste la actora de la acción
aduciendo que percibió extrajudicialmente las sumas reclamadas (fs. 121).
En “De Bona Giacoma c/ Mastracci Delia Inés s/ Cobro Ejecutivo” (Expte.
318151/2004) a fs. 44 con fecha de cargo en el escrito 06/09/07 se desiste de
la acción y del derecho porque De Antoni comprador del inmueble embargado
abonó la totalidad de las sumas reclamadas.
En autos “Rinaldi Pedro Alberto c/ Mastracci Delia Inés s/ Cobro
Ejecutivo” (Expte. 345061/06) a fs. 54 en el escrito con fecha de cargo
06/07/07 desiste el actor de la acción y del derecho porque percibió el dinero
reclamado.
Finalmente en autos: “De Bona Giacoma c/ Mastracci Delia Inés s/ Cobro
Ejecutivo” (Expte. 318560/2004) a fs. 61 con fecha de cargo en el escrito
07/09/07 se desiste de la acción y del derecho porque De Antoni comprador del
inmueble embargado abonó la totalidad de las sumas reclamadas.
Del informe de dominio que obra agregado a fs. 354/355 se desprende que con
fecha 24/10/07 el inmueble ya se encontraba inscripto en el Registro de la
propiedad Inmueble como de propiedad del Sr. De Antoni.
Por otro lado en el boleto de compraventa se determinaba como lugar de pago de
las cuotas pactadas el domicilio del deudor (ver cláusula segunda punto 2)), el
domicilio establecido en el contrato era Av. ... de la ciudad de Plaza Huincul
(fs. 135/135 vta.)
Así, analizando detenidamente los recibos, tengo que obrante a fs. 116 de
fecha 15 de Agosto del año 2006 por la suma de U$S ..., fue imputado a cuenta
de compra estación de servicio cuidad de Senillosa por honorarios profesionales
en autos ESSO C/ Mastracci Delia Inés.
El agregado a fs. 117 de fecha 14 de Agosto del año 2006 por la suma de U$S ...
fue imputado a cuenta de compra estación de servicio cuidad de Senillosa por
cancelación de hipoteca en autos ESSO C/ Mastracci Delia Inés.
El resto de los recibos se imputan a boleto de compraventa estación de servicio
de Delia Mastracci en la ciudad de Senillosa y son de fecha 6 y 7 de Septiembre
del año 2006 y 14 de Febrero del 2007, pero no surge de ellos que se hayan
realizado en cumplimiento del boleto de compraventa de fecha 2/6/06 y los
montos tampoco coinciden con las cuotas pactadas.
Entonces si se pactó que abonaría la suma de U$S ... para pagar todas las
deudas y así lograr el levantamiento de la hipoteca y embargos que pesaban
sobre el inmueble y ambas partes aceptan que esto se cumplió, considero que el
boleto de compra venta se confeccionó cumpliendo con el compromiso asumido en
el acuerdo de venta efectuado en el mes de Marzo del año 2006.
En él sólo se estableció la suma de U$S ... que restaba abonar, las cuotas en
la que se realizarían los pagos y dónde debían hacerse efectivos.
El precio de venta no podría haber sido en ningún caso la suma allí establecida
porque como ya he concluido la valuación realizada por el martillero, que no
fue observada por ninguna de las partes, superaba ampliamente el valor que se
pactó en el acuerdo de venta de fecha 09/03/06 y obviamente también el monto
establecido en el boleto de compra venta de fecha 02/06/06.
Dable es destacar que el pago no se presume, siendo necesario en todos los
casos que el deudor lo acredite mediante prueba fehaciente e idónea ofrecida
oportunamente, de la que resulte haberlo efectivizado en tiempo y forma y que
ha quedado liberado (art. 725, Código de Vélez).
Resulta que De Antoni abonó la suma de U$S ... pues sirve el mismo contrato
como prueba del pago (Cláusula segunda ver fs. 54 vts.); así como también que
los pagos que señala efectuó en los juicios ejecutivos de De Bonna y Rinaldi
contra Matracchi, que surgen del recibos de fs. 118, 119, 120, 125 no
configuran un cumplimiento de la obligación que asumiera en el contrato, así
como tampoco ha logrado acreditar, a mi juicio, que fueron realizado fuera de
la estimación de las deudas que el mismo De Antoni acepta había estimado en U$S
.... .
Por consiguiente de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1197 del Código
Civil Velezano que establecía que las convenciones hechas en los contratos
forman para las partes una regla a que deben ceñirse como a la ley misma, en
razón de lo cual he de concluir que el accionado no cumplió con aquello a lo
que se comprometió en el contrato y por otro lado Mastracci si ha cumplido con
la obligación a su cargo en el contrato, pues De Antoni surge en el registro de
la propiedad inmueble como de titular del inmueble en cuestión tal como se ha
referido con anterioridad.
En cuanto al pago, el art. 725 establecía: El pago es el cumplimiento
de la prestación que hace al objeto de la obligación ya se trate de una
obligación de hacer o de una obligación de dar. Art. 747 del Código Civil decía
expresamente que el pago debe ser hecho en el lugar designado en la obligación.
[…]En cualquier otro caso, el lugar de pago será el domicilio del deudor al
tiempo del cumplimiento de la obligación.
Por otro lado en lo que respecta al pacto comisorio expreso he de decir que es
aquel acordado inicialmente por las partes en el contrato (tal como ocurrió en
éste caso), por el cual se prevé la facultad resolutoria explícitamente como
una cláusula accidental brindando la facultad de resolverlo en caso que una de
las partes no cumpliera con las obligaciones a su cargo. (art. 1203 y 1204
Código Civil).
Cabe recordar que la doctrina ha señalado respecto al pacto comisorio que puede
ser expreso (pactado por las partes) y que aplicando la libertad en materia de
convenciones y el principio de la convención ley (art. 1197, Cód. Civil), las
partes pueden pactar expresamente la resolución para el caso de que alguna
obligación no se cumpla con las modalidades convenidas. En este supuesto la
resolución se produce de pleno derecho y surte efectos desde que la parte
interesada comunica a la incumplidora en forma fehaciente, su voluntad de
resolver (art. 1204, Cód. Civil). Es decir que en el caso del pacto expreso,
las partes establecerán sus condiciones y modalidad operativa con fuerza de
ley, las que serán de aplicación al caso concreto, bastando la notificación de
la voluntad resolutoria, ejercida por quien no hubiese incumplido, para
efectivizar el pacto. (Gregori Clusellas, Eduardo L., "El pacto comisorio y su
aplicación judicial", L. L. 1997-B, 1).-
Conforme lo dispuesto por el artículo 1204 del Código Civil, el ejercicio del
pacto comisorio expreso supone que alguna obligación no fue cumplida en las
condiciones convenidas. De esta forma, previa mora del obligado, el otro
contratante puede resolver el contrato, de pleno derecho, y a partir de su
comunicación de voluntad al efecto (CNCiv., Sala B, 01/09/1998, LL 1999-B, 49).
La facultad de resolver, como es lógico, se confiere a quien ejecutó o estuvo
dispuesto a cumplir las obligaciones a su cargo y nunca para operar a favor de
la parte culpable (conf. Belluscio -dir.- Zannoni -coord.-, Código Civil y
leyes complementarias comentadas, anotado y concordado, ed. Astrea, Bs As.
1984, tomo 5, pág. 984).-
La accionante refiere en su escrito de demanda que De Antoni no dio
cumplimiento con la totalidad de las obligaciones en su cargo. En tal sentido
puede apreciarse del instrumento incorporado en autos a fs. 54/55, que se
encontraba en cabeza del accionado el pago de 11 cuotas iguales, mensuales y
consecutivas de U$S ... con más una final de U$S ..., con vencimiento la
primera a los cuatro meses de la transmisión del dominio a título de venta
libre de todo tipo de gravámenes y restricciones al dominio. Por lo tanto la
primera de ellas entiendo que debió abonarse cuatro meses después que el
inmueble fuera inscripto como de propiedad de De Antoni en el registro (ver
informe de fs. 354/355).
Así es que en la cláusula 3) PACTO COMISORIO se acordó y cito textualmente:
“En caso de incumplimiento de cualquiera de las disposiciones u obligaciones
establecidas en éste boleto de compraventa por una de las partes, la parte no
culpable podrá optar por a) dar por resuelto de pleno derecho el presente
boleto de compraventa, sin necesidad de interpelación alguna judicial o
extrajudicial[…]o b)Exigir el cumplimiento del presente boleto de compraventa.
(fs. 54 vta.) (la negrita me pertenece)
En base a la legislación aplicable al caso y lo pactado por las partes
considero en cuanto a la pretensión esgrimida por la actora que solo puede
optar por una de ellas y no por ambas como lo hace en su escrito de demanda.
Por lo tanto en virtud de todo lo analizado, expresado y la legislación
aplicable al caso concluyo que se ha configurado el incumplimiento de contrato
por parte del demandado De Antoni, pues debió abonar las cuotas acordadas en el
lugar de pago y no ha acreditado que así lo haya hecho, por consiguiente debe
pagar la cantidad de U$S ... a la Sra. Mastracci.
Ahora bien, sentado lo anterior especial tratamiento merece el tema del precio
pactado en moneda extranjera, siendo aplicable el Art. 617 del Código Civil que
fue modificado por la ley 23.928, pues se trata de una obligación de dar sumas
de dinero.
El art.619 del Código Civil Velezano establecía que para cumplir la obligación
se debía entregar la especie designada el día de su vencimiento no
encontrándose el acreedor obligado a recibirla.
No obstante y de acuerdo a lo previsto por el Art.1198 del Código
Civil de Vélez los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de
buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o
pudieron entender, obrando con cuidado y previsión.
Es por ello que en base a lo que las partes han manifestado en sus
escritos de demanda y contestación deduzco que la intención común de los
contratantes era la entrega y percepción de las cuotas en pesos, moneda de
curso legal en nuestro país, pues de hecho De Antoni en cumplimiento de lo
acordado en el primer convenio abonó con pesos las deudas que tenía la Sra.
Mastracci y ella no lo ha negado ni se opuso que así fuera.
Así es que atento las particulares circunstancias del caso en el
contexto que se realizó el contrato el deudor puede cumplir entregando el
equivalente de en moneda nacional pues resulta evidente que al momento de
establecer la moneda en que debía pagarse lo hicieron para evitar la pérdida
de valor adquisitivo de la moneda nacional y no porque el pago en Dólares
Estadounidenses haya sido esencial, por ello podrá cumplir la sentencia
abonando la deuda conforme la cotización del Banco de la Nación Argentina (tipo
vendedor) en la fecha del efectivo pago, incrementada en un 30 % en concepto de
impuesto PAIS y la percepción adicional del 35 % a cuenta del impuesto a
ganancias y bienes personales (Res. AFIP 4815/2020).
Así lo decido pues resulta evidente que actualmente para poder
adquirir los Dólares Estadounidenses se deberían abonar el valor de la
cotización tipo vendedor y en virtud que debe pagar la deuda pactada conforme
su equivalente en pesos, pues entonces resulta ajustado a derecho que así se
establezca.
Además, ante el incumplimiento se debe abonar los intereses por la
mora según lo regulado por el Art. 622 y los daños y perjuicios que hayan sido
acreditados por el acreedor.
Por consiguiente y conforme lo pactado por las partes en el inciso 4 de la
cláusula segunda del contrato de compraventa celebrado el día 2/06/06, la mora
se originaría automáticamente por el mero vencimiento del plazo o por el mero
incumplimiento.
Por ello, los intereses moratorios se deben desde que se configuró el
incumplimiento al no abonarse la primer cuota, pues lo que vienen a conjugar es
la falta de disponibilidad del dinero para el acreedor, tenido en cuenta lo que
surge del informe de dominio habiendo quedado registrado el inmueble como de
titularidad del accionado día 24/10/07 y conforme pacto efectuado por las
partes la primer cuota se abonaría cuatro meses después y que la mora se
producía de forma automática, pues entonces he de establecer la fecha de la
mora el día 11 de Febrero del año 2008 aplicable a cada una de ellas desde que
es debida.
Atento la forma en que se dispuso debe abonarse la suma adeudada los
intereses se liquidarán de acuerdo con la tasa pasiva del Banco Provincia del
Neuquén S.A., pues la depreciación monetaria en virtud de la inflación que
sufre nuestro país ha sido salvaguardada al pactarse la operación en Dólares
Estadounidenses y por ello entiendo que de ésta manera se repara el detrimento
sufrido por el acreedor evitando perjudicar al deudor, teniendo en cuenta la
moral, las buenas costumbre y sin caer en el abuso de derecho.
Asimismo es dable aclarar que no ha sido acreditado que se trate de
una operación entre comerciantes como aduce la actora en su escrito de demanda.
En cuanto a los daños y perjuicios debo rechazar la petición esgrimida por la
actora pues no ha logrado acreditar aquellos que se hayan producido como
consecuencia del incumplimiento.

3- COSTA: En cuanto a las costas, atento el resultado global obtenido,
corresponde que sean impuestas al accionado (art. 68 del Código Procesal).-
Por ello, en virtud de lo expuesto precedentemente y con los indicados
alcances, juzgado en definitiva,
FALLO: 1º). Hacer lugar a la demanda entablada por la Sra. MASTRACCI DELIA
INÉS, D.N.I. ... contra el Sr. DE ANTONI JUAN CARLOS, D.N.I. ... debiendo
abonar éste último la suma de Dólares Estadounidenses CINCUENTA MIL (u$s ...)
conforme se establece en el considerado 2. 2°) Con costas a cargo de perdidoso
(artículo 68 del Código Procesal); 3º) Diferir la regulación de honorarios para
el momento de contar con base regulatoria. 4°) Córrase vista al Colegio de
Abogados a los fines correspondientes. 5°) REGÍSTRESE
digitalmente, y NOTIFÍQUESE.-
V.PCORDI
Dra. VANINNA PAOLA
JUEZ

En igual fecha se registra digitalmente. Conste

Dra. MILVA LORENA NICOLETTI
SECRETARIA