NEUQUEN, 24 de Julio del año 2018
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “CAPO CRISTINA ALICIA C/ TEJO EVA ERMENTINA
Y OTROS S/ESCRITURACION” (JNQCI1 EXP 345341/2006) venidos en apelación a esta
Sala I integrada por los Dres. Cecilia PAMPHILE y Jorge PASCUARELLI, con la
presencia de la Secretaria actuante, Dra. Estefanía MARTIARENA, y de acuerdo al
orden de votación sorteado la Dra. Cecilia PAMPHILE dijo:
1. Contra la sentencia que desestima la demanda, apelan los Sres. Gustavo
Schiavoni y Mónica Nahir.
Cuestionan que la magistrada no les haya reconocido el carácter de adquirentes
de buena fe, entendiendo aplicables al caso las disposiciones del art. 1051 del
Código Civil.
Relatan los términos de la relación habida con el Sr. Almendra –quien les
vendiera el inmueble- indicando que el mismo se comportaba como dueño y creó
esa apariencia, lo que determina que su parte fuera un adquirente de buena fe.
Sostienen que de las constancias registrales no surgía que el inmueble fuera de
las hijas de aquél, lo que insiste, torna aplicable el art. 1051, en tanto al
carecer de autorización judicial para la venta, el negocio era nulo.
Exponen además, que su parte se comportó de buena fe, la que además se
presume.
La Sra. Capo, contesta el memorial en hojas 362/363.
Así planteada la cuestión, desde ya debo señalar que el recurso no podrá
prosperar, conforme a las razones que seguidamente explicitaré.
2. La Sra. Magistrada decide sobre la base de tres ideas centrales:
1) Que en el caso nos encontramos frente a un caso de venta a non domino (no
dueño), al decir:
“La controversia reside en la aptitud o legitimación del Sr. José Ezequiel
Almendra para trasmitir, por sí, a favor del Sr. Gustavo Fabián Schiavoni los
derechos de propiedad sobre el inmueble que luego transfiere a la actora y por
los que reclama la escrituración… el Sr. José Ezequiel Almendra fue autorizado
por el Juez allí interviniente a comprar el bien inmueble, objeto de los
presentes, a favor de sus hijos menores: Miriam Luisa, Yanina Elizabeth, Débora
Natalia, Exequiel Eduardo y Cristian Daniel, todos de apellido Almendra, y que
tal operación se solventó con la indemnización allí acordada, que tuvo como
causa un accidente de tránsito que terminó con la vida de quién fuera la madre
de sus hijos, Sra. Juana Catalán.
De las referidas actuaciones emerge que el Sr. José Exequiel Almendra carecía
de la potestad de trasmitir el bien perteneciente a sus entonces hijos menores
al Sr. Schiavoni, por no contar aquel con la debida autorización judicial a tal
efecto y mucho menos con la eventual conformidad de sus hijos al haber arribado
a la mayoría de edad…”
2) Que en el caso de las adquisiciones al que no es dueño, no es aplicable el
artículo 1051 del Código Civil.
3) Que, más allá de ello, los recurrentes no contaban con buena fe, al no poder
ignorar que “ni siquiera ha mediado el ocultamiento de los documentos que se
tuvieron como antecedentes para el negocio jurídico celebrado entre el Sr.
Almendra y el Sr. Schiavoni ya que del boleto celebrado entre la Sra. Tejo y el
Sr. Almendra, en el marco del expediente que corre por cuerda y que fue traído
como prueba, surge claramente que el Sr. Almendra había adquirido el inmueble
en representación de sus hijos y tenia absoluta prohibición de ceder los
derechos que de ese boleto emergían…”
3. Ahora bien, sobre esta base, comienzo por señalar que el encuadre de la
situación como una venta a “non domino” no ha sido controvertido en los
agravios, desde donde esta premisa de análisis subsiste y determina la suerte
adversa del recurso.
En efecto, el art. 1051 C.C. protege a los subadquirentes -o terceros
adquirentes- de los derechos reales o personales sobre un inmueble, cuando han
adquirido tales derechos de buena fe y a título oneroso.
Tal protección consiste en que no les afecta la nulidad que pudiera declararse
respecto al acto o negocio que fue el título de adquisición de quien, a su vez,
trasfirió el inmueble a tal tercer adquirente o subadquirente.
Sin embargo, es mayoritaria la posición de quienes consideran que dicho
precepto no se aplica a casos como el presente, en posición que se comparte.
Así y tal como lo señala Alterini “…creemos que en los casos descriptos es un
poco dura la vigencia del art. 1051 frente al acto en el cual el propietario no
ha tenido ninguna participación. Si ha actuado disminuido por ser incapaz o
inferiorizado por el vicio que soportaba, ha actuado; si no ha actuado para
nada, la aplicación del art. 1051 implicaría un estandarte enfervorizado de una
presunta fe pública, de la apariencia jurídica, de la seguridad jurídica, pero
quizás una injustificada 'expropiación' originada por quien trasmitió derechos
ajenos sin estar legitimado en sentido estricto, o sea sin poder de
disposición…” (cfr. “Alterini Jorge H., “El art. 1051 del código Civil y el
acto inoponible”, JA Doctrina 1971-630).
Es que ya sea que la cuestión sea aprehendida desde la órbita de la
inoponibilidad, de la inexistencia del acto jurídico o de su nulidad absoluta,
en todos los casos, se coincide en que no es aplicable el párrafo final del
artículo 1051:
“Si se protegiera al adquirente de buena fe en este supuesto se contribuiría
involuntariamente a amparar actos dolosos, hasta de naturaleza penal, generando
un peligroso estado de inseguridad jurídica. Si el titular del dominio no ha
celebrado acto jurídico alguno de enajenación y es víctima de una maniobra
dolosa de terceros, cualquier solución, que so pretexto de mantenimiento de una
apariencia deje el dominio en cabeza del subadquirente, por más que sea de
buena fe, comportaría una privación del derecho violatoria de la garantía de la
propiedad establecida en el art. 17 de la Constitución Nacional.
Concluimos que en los supuestos en que no intervino el verdadero propietario en
la transmisión del derecho real, se trate por abuso de confianza o por despojo
se excluye el amparo al subadquirente de buena fe a título oneroso (art. 1051),
y se aplican los Art. 2777 y 2778 interpretados taxativamente. Junto a la
seguridad del comercio, finalidad respetable, pero de carácter meramente
material, están los postulados éticos de los cuales la norma no puede abdicar
por razones de conveniencia; sería contraproducente que la ley diera el ejemplo
de sacrificar al inocente en beneficio del culpable. Compartimos la doctrina
que hace jugar todas las normas vigentes en la materia, pues los actos nulos y
anulables quedan dentro de la órbita del art. 1051, mientras que debe
encuadrarse en las de los arts. 2777 y 2778, cuando la adquisición ocurrió sin
la intervención del propietario…” (cfr. Abella Adriana, “Reflexiones sobre la
adquisición a non domino” LA LEY 2010-B-270).
Es que, como –en igual línea- sostiene Ibarlucía, “en rigor de verdad, si el
1051 convalidara el acto, la venta a non domino pasaría a ser un acto
plenamente válido, lo que desestructuraría todo el edificio jurídico basado en
el derecho de propiedad consagrado en el art. 17 de la Constitución Nacional.
Esto no es así, porque, como dijimos, el comprador en el acto fraudulento no es
un tercero, sino un segundo, víctima de la estafa -y del ilícito civil-, y no
goza en consecuencia de la protección del art. 1051 in fine…” (cfr. Ibarlucía,
Miguel, LAS VENTAS "A NON DOMINO" Y EL ARTÍCULO 1051 DEL CÓDIGO CIVIL,
Publicado en: DJ 09/06/2010 , 1521).
4. Lo expuesto, como se advierte, determinaría por sí solo la suerte adversa
del recurso.
Pero, aún cuando no se compartiese tal abordaje, lo cierto es que en el caso,
tal como lo expuso la magistrada en argumento secundario de decisión, tampoco
los recurrentes pueden ser considerados adquirentes de buena fe.
4.1. Es que, conforme la interpretación doctrinaria y jurisprudencial que se
afianzó a partir de la reforma del artículo 1051 por la Ley 17711 (actualmente,
art. 392 CCCN), la buena fe exigida al tercero adquirente no es la mera
fe-creencia, sino la buena fe-diligencia, que consiste en la impecable
convicción de estar obrando con arreglo a derecho y que constituye presupuesto
indispensable para obtener la protección de la ley (Fallos: 306:2029; 308:2461;
318:2575; 321:2144).
Es que la apariencia –piedra angular en la que se fundamentan los agravios-
solo justifica la protección de los terceros, en la medida en que se produce su
error excusable.
Y, justamente, en este caso, el error no reviste tal carácter: Las razones
dadas por la magistrada para fundar el punto –y que he transcripto más arriba-
no sólo que no han sido rebatidas, sino que representan nítidamente, que los
recurrentes no adoptaron el mínimo de diligencia exigible en el caso.
Es que la diligencia debida, comprende aquella que corresponde para cada acto
que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiese a las
circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar (art. 512 del Cód.
Civil).
Y, en este caso, de la sola lectura del boleto de compraventa antecedente (esto
es, el celebrado entre Almendra y Tejo, titular registral), surge que el Sr.
Almendra efectúa la adquisición para sus hijos menores, conforme la
autorización judicial dada en una causa judicial (cláusula primera);
disponiéndose en la cláusula sexta que “como condición de venta, el presente
contrato no podrá ser vendido, ni transferido bajo ninguna forma ni por ningún
concepto, debiendo escriturarse a favor de los beneficiarios menores de edad
como se consignara precedentemente”.
La mínima diligencia requerida en el caso, determina que se hubiera tenido a la
vista el boleto de compraventa a partir del cual, quien vendía, se arrogaba el
derecho para ello.
Y, como se advierte, siquiera la formulación de las cláusulas del boleto es
oscura, o da lugar a duda o interpretación, generadora de error excusable.
Por esta razón, las argumentaciones expuestas en los agravios, en punto a la
apariencia, también son insuficientes para enervar lo decidido: es que aún
cuando es cierto que el orden jurídico debe contemplar –y de hecho contempla-
la relevancia de la apariencia jurídica, “…toda la temática de la apariencia
tiene que manejarse con extremo cuidado, ya que en muchos casos una latitud o
extensión extrema de esta doctrina tan sugestiva y, en algunos aspectos tan
convincente, puede lesionar el derecho de propiedad tal como está garantido en
nuestra Constitución Nacional…”
Porque lo que tampoco puede olvidarse es que “el principio general no es el de
la apariencia jurídica. Esta doctrina aparece mechada en nuestra normativa
civil, en casos muy concretos, muy específicos, cuando razones muy superiores
de justicia, de equidad, llevan a dejar de lado al propietario del derecho
volcándose en defensa de terceros de buena fe y a título oneroso, pero en todos
estos casos no rompe la regla general. Es la defensa del propietario, la
defensa del derecho de propiedad de raigambre constitucional, de modo que toda
interpretación que se haga de estos artículos debe formalizarse con extrema
prudencia, no llevando al intérprete a la errónea conclusión de que este
conglomerado de preceptos forma un principio general, del cual luego puede
hacerse aplicación a situaciones no exactamente comprendidas en ellos. El
principio es que nadie puede trasmitir a otros un derecho mejor que el que por
sí mismo tiene. Esa directiva es la que informa toda la contextura normativa
civil y es la que permitirá pautar el sentido con que, quien analice los
preceptos dudosos, deba en última instancia manejarse para tomar el rumbo
adecuado” (cfr. Venini, Juan Carlos, EL ARTÍCULO 1051 DEL CÓDIGO CIVIL Y LAS
TRASMISIONES "A NON DOMINO", Publicado en: Cita Online: 0003/1001403-1).
5. Como clave de cierre:
a) Llega firme a esta instancia que el caso es subsumible en un supuesto de
“venta a non domino”.
b) Tal situación, hace inaplicable las disposiciones del artículo 1051. Esta
posición era compartida por una contundente mayoría de doctrina y
jurisprudencial, durante la vigencia del Código Civil, conforme a las razones
que he expuesto y que comparto. El nuevo ordenamiento –aunque inaplicable,
utilizable norte interpretativo- adopta tal posición al preceptuar “Los
subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto
se ha realizado sin intervención del titular de derecho” (art. 392).
c) El principio general aplicable es el emergente del art. 3270: nadie puede
trasmitir un derecho mejor ni más extenso que el que tiene.
d) En rigor, la situación de los recurrentes no es de “terceros
subadquirentes”: Como se señala con cita de Ibarlucía, “el comprador en el acto
fraudulento no es un tercero, sino un segundo, víctima de la estafa -y del
ilícito civil-, y no goza en consecuencia de la protección del art. 1051 in
fine…”
f) Pero aún cuando se dejaran todas las consideraciones anteriores de lado, la
teoría de la apariencia debe manejarse con extremo cuidado y prudencia y de
acuerdo a las circunstancias del caso; es entonces necesario que el adquirente
pruebe haber obrado con la debida diligencia que le impone la adquisición del
derecho.
Por ello, aun cuando nos centráramos en el punto principal de embate, esto es,
el análisis de la buena fe, el recurso tampoco podría prosperar, ya que,
conforme se ha expuesto, los recurrentes no han actuado con la más mínima
diligencia debida.
Surgiendo del RPI, que el inmueble se encontraba inscripto a nombre de la Sra.
Tejo, debieron solicitar el contrato en virtud del cual Almendra había
adquirido los derechos sobre el inmueble, del cual, claramente surgía su falta
de titularidad en los derechos que le transmitió.
Por todas estas consideraciones, entiendo que la sentencia de grado se ajusta a
derecho y encuentra correlato en los hechos acreditados en la causa.
Propongo, en consecuencia, que se rechace el recurso de apelación, con costas a
los vencidos. TAL MI VOTO.
El Dr. Jorge PASCUARELLI dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo expidiéndome de igual modo.-
Por ello, esta Sala I
RESUELVE:
1.- Confirmar la sentencia de hojas 330/335 en cuanto fue materia de recurso y
agravios.
2.- Imponer las costas de Alzada al apelante vencido (art. 68 del CPCC).
3.- Regular los honorarios de los letrados intervinientes en la Alzada en el
30% de la suma que corresponda por la labor en la instancia de grado (art. 15,
LA).
4.- Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente, vuelvan los
autos a origen.
Dra. Cecilia PAMPHILE- JUEZA Dr. Jorge D. PASCUARELLI-JUEZ
Estefanía MARTIARENA-SECRETARIA