NEUQUEN, 24 de abril del año 2024
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados "SANDOVAL JAVIER C/ VINET CELESTINO
S/ESCRITURACION" (JNQCI2 EXP 517067/2017) venidos en apelación a esta Sala III,
integrada por los vocales Fernando Marcelo GHISINI y José Ignacio NOACCO en
legal subrogancia (conf. Ac. 1/2024), con la presencia de la secretaria
actuante Dania FUENTES y, de acuerdo al orden de votación sorteado, el Juez
Ghisini dijo:
I. La sentencia definitiva de primera instancia dictada el 16/09/2019 (h.
98/101 vta.), rechazó la demanda de escrituración interpuesta por Javier
Sandoval contra Celestino Vinet, en su carácter de heredero de Antonio Vinet, y
contra los sucesores de Ángel Osvaldo Diorio, y le impuso las costas a su cargo
en atención a su carácter de vencido (art. 68 del CPCyC).
Para así hacerlo, la jueza consideró que si bien se encontraba debidamente
acreditada que la titularidad del inmueble motivo de la compra venta invocada
estaba en cabeza de Celestino Vinet, para la procedencia de la presente acción
de escrituración es necesario que estuviera perfectamente identificado el
inmueble y el precio pactado.
Entendió que la eventual condena debe contener todos los elementos que le
permitan a un notario subsanar el defecto de forma al confeccionarse la
escritura traslativa de dominio. En ese sentido, el inmueble debe estar
perfectamente identificado en el contrato cuya ejecución se pretende, y en él
se debe hacer mención de su ubicación, medidas y linderos.
Añadió que fue el demandado quién cuestionó la identidad entre el bien del que
resulta titular y el transmitido por boleto de compraventa. Y que, a poco de
analizar la documentación adjuntada, se advierte la divergencia entre el boleto
de compraventa que indica la transferencia de 47.000 m2 (equivalente a 4,7
hectáreas) y las 82 hectáreas que surgen del informe de dominio.
Agregó que de ambos instrumentos de compraventa adjuntados al expediente (h. 92
y 95), surge el reconocimiento de la indeterminación del bien, por lo que su
correcta individualización, está sujeta a la realización de una mensura, como
allí expresamente se menciona. Y que, de haberse realizado la mentada mensura
podría haberse identificado con precisión el inmueble objeto de la presente
acción.
Se expuso también que tampoco coincide la identificación del bien como parte de
los lotes oficiales n° 28, 29 y 32, en tanto del informe de dominio consta la
identificación solo como parte del lote 29. Concluyó que resulta incierta la
legitimación sustancial pasiva, puesto que no puede aseverarse con el grado de
certeza necesario, que el demandado sea el titular registral de la totalidad
del predio transmitido en los boletos.
Esa sentencia es apelada por el actor a h. 102.
II. En su expresión de agravios de h. 142/146 y vta. -presentación web n° 9123,
con cargo del 05/09/2023-, luego de transcribir parte de la sentencia de grado,
expone que se rechaza la demanda respecto del demandado Celestino Vinet, de
manera infundada y violando el principio de congruencia.
Afirma que el demandado reconoció la titularidad del inmueble y solo se ha
limitado a decir que no es legitimado pasivo en la presente acción,
desconociendo solamente el boleto de compraventa acompañado.
Indica, que el actor acreditó todos y cada uno de los hechos expuestos en la
demanda, y de los cuales se deriva la obligación del accionado de extender la
correspondiente escritura traslativa de dominio.
Entiende que la sentencia incurre en exceso de jurisdicción y es violatoria del
principio de congruencia, ya que analiza extremos que no fueron introducidos
como controvertidos por las partes, debido a que, menciona que el inmueble no
cuenta con subdivisión y por ello no se encuentra debidamente identificado.
Advierte, que ello carece de relevancia jurídica en el marco de este proceso y
sin embargo es el fundamento basal de la jueza para rechazar la demanda
establecida contra Vinet.
Sostiene que quién debe proceder a subdividir el inmueble es el demandado, aún
en el caso de que no haya sido intimado por el actor. Refiere, que este
incumplimiento lleva a que la jueza entienda que el objeto de compraventa no se
encuentra debidamente individualizado o determinado.
Señala que de otra manera no se explica como el vendedor Diorio pudo vender a
Sandoval, mediante el correspondiente boleto de compraventa, un inmueble del
cual la titularidad es de Vinet.
Se pregunta qué sentido tiene incoar una acción de escrituración por los
derechos derivados de un contrato de compraventa de un inmueble en el que ya se
entregó la posesión de la cosa y ya se pagó el precio, si Vinet no es titular
registral del mismo?.
Y como se explica que Sandoval tenga para sí el inmueble que entregó en venta
Vinet a Diorio, y sobre dicho lote haya construido una casa y la haya dotado de
servicios? .
Agrega que ninguno de estos hechos ha sido controvertido en autos, es más, ni
siquiera fueron considerados en la sentencia.
Critica que la sentencia haya considerado que el lote cuya transferencia se
solicita por intermedio de escritura pública no se encuentre debidamente
determinado e individualizado, e interpreta que, siendo el inmueble titularidad
de Vinet, le corresponde a él proceder a la pertinente subdivisión.
Aduce que la jueza omite considerar que el accionado no puede desconocer la
posesión que ostenta el actor, ya que la misma resulta pública, pacífica y
notoria a través del tiempo, sin haber intimado en ninguna oportunidad su
desalojo, prestando conformidad con ello a la posesión y título que exhibe
Sandoval.
De los agravios se ordenó correr traslado a la contraria, y vencido el plazo no
fue contestado.
III. Ingresando al tratamiento del recurso de apelación interpuesto por el
actor, cabe señalar que ha quedado firme y consentido en la causa, que
Celestino Vinet es actualmente titular del 100% del inmueble identificado bajo
NC 14-25-054-2526-0000, matrícula 365 – Collón Cura, de Neuquén, que fuera
adquirido en razón de su carácter de único y universal heredero de quiénes en
vida fueran sus padres, Antonio Vinet y Elisa Andrade.
A poco de analizar los boletos de compra y venta adjuntados a h. 92 y vta., y
recibo de h. 93, y a h. 95 y vta., surge que el actor ha logrado acreditar la
concatenación de actos mediante los cuales en primer término, el Sr. Ángel
Osvaldo Diorio adquirió una fracción de dicha propiedad del titular registral
Antonio Vinet, y posteriormente vendió dicha propiedad a Javier Sandoval.
Así del boleto de compra venta que luce a h. 92 y vta., surge que en el mes de
diciembre de 1995, el Sr. Antonio Vinet vende a Ángel Osvaldo Diorio, una
fracción de tierra con una superficie aproximada de 47.000 m2 sujeta a la
mensura y posterior escrituración, ubicada en la parte oeste de la fracción –
XI- del Paraje Santo Tomás, Departamento de Collón Cura, Provincia del Neuquén,
según mensura particular de fraccionamiento de parte de los lotes oficiales Nº
28, 29 y 32 de la Sección –XXIV. Dicho boleto cuenta con firma certificada de
las partes intervinientes en el acto.
Cabe agregar que en la cláusula segunda de dicho boleto, como así del recibo
obrante a h. 93, surge que por la adquisición de tal fracción el comprador
Ángel Osvaldo Diorio, abonó la suma de $4.700,00.
Posteriormente, a h. 95 y vta., obra boleto de compra venta de fecha 26 de
noviembre de 2001, en donde el adquirente anterior -Ángel Osvaldo Diorio-, le
vende a Javier Sandoval, la misma fracción de terreno que había comprado con
anterioridad (superficie de 47.000 m2, sujeta a mensura y posterior
escrituración, ubicada en la parte oeste de la fracción XI del paraje Santo
Tomás, departamento Collón Cura, Provincia del Neuquén, según mensura
particular de fraccionamiento de los lotes oficiales n° 28, 29 y 32 de la
sección XXIV). Conforme surge de la cláusula segunda de este contrato, el
comprador abono la suma de $7.000, al contado. Al igual que el anterior, dicho
boleto cuenta con firma certificada por ante escribano.
De los dos boletos estudiados se desprende, que se trata de la misma fracción
de lote y que la primera venta fue hecha por el titular registral al Sr. Ángel
Diorio, y la segunda operación se concretó entre éste último y el Sr. Javier
Sandoval.
De manera que, la venta se ha efectuado sobre una fracción del lote que se
menciona en ambos boletos de compraventa, y sobre una superficie aproximada de
47.000 m2.
Cabe advertir que si bien en los boletos de compraventa, existe una diferencia
respecto a que en el oficio de h. 89/91, figura: “parte resto Lote Of 29” y en
los boletos refiere: “parte de los lotes oficiales nª 28-29 y 32”, hay
coincidencia en cuanto a que se trata de la “Fracción XI – Paraje Santo Tomás-
Departamento Collón Cura, Sección XXIV.”
Por lo tanto, más allá de esta diferencia, en función de la individualización
de la fracción y lugar de ubicación se trata del mismo inmueble. Es decir, el
inscripto en la matricula 365 de Collón Cura y que fuera individualizado en el
oficio de h. 89/91.
Así, para poder escriturar la parte de esa propiedad adquirida e inscribirla a
nombre del comprador, como bien se especifica en ambos boletos, es necesario
que se lleve adelante la mensura correspondiente para su concreta determinación
y poder de esta forma otorgar la correspondiente escritura traslativa de
dominio del lote adquirido por el demandante.
A los fines de escriturar, al no tratarse de una propiedad adquirida en
condominio, es necesario el cumplimiento de estos requisitos previos a la
escrituración, para determinar en forma clara y concreta, la superficie,
linderos y correcta ubicación de la fracción del inmueble que será motivo de la
nueva escritura traslativa de dominio.
Ello así, ya que como ocurre con los boletos de compraventa, la obligación de
celebrar el contrato definitivo de la escritura traslativa de dominio, no puede
cumplirse sin la colaboración de todas las partes intervinientes, de manera que
todas ellas deben prestar su colaboración, en la medida de sus posibilidades,
para llevar adelante los trámites pertinentes para concretar la misma.
Este deber de colaborar configura lo que la doctrina suele denominar "deberes
secundarios de conducta", y cada uno de ellos es como el eslabón de una cadena
cuya falta corta el proceso y puede impedir el cumplimiento de la obligación.
Es importante destacar que las partes no solamente deben colaborar "en las
obligaciones que le son comunes" -que en el caso no se limita a la suscripción
de la escritura, sino que también deben cumplir con todos los "deberes
secundarios" de carácter previo, para que pueda confeccionarse la escritura en
tiempo: realización de la mensura, designación del escribano autorizante;
entregarle los títulos y toda la documentación necesaria para que se
confeccione la escritura (planos, recibos de impuestos, etc.); proporcionarle
los datos personales de los otorgantes del acto y, en su caso, efectuar las
gestiones ante las autoridades administrativas para la aprobación del
fraccionamiento del lote, o el sometimiento al régimen de propiedad horizontal,
y cualquier otra diligencia previa indispensable para que se llegue a la
escrituración.
La "obligación de escriturar" es realmente compleja, pues a la actividad de las
partes se agrega la que debe desplegar el notario autorizante. Si el retraso se
produce por causa de este último, no habrá mora de ninguna de las partes, pero
si la falta de cumplimiento en el término estipulado o fijado judicialmente se
debió a que uno de los sujetos omitió su colaboración, será él quien incurra en
mora y será responsable de las consecuencias de su omisión.
De forma que, en caso de falta de colaboración de alguna de las partes respecto
de las obligaciones impuestas para arribar a la confección de la escritura
traslativa de dominio, deberá ser puesta en conocimiento de la jueza de grado
para que proceda a intimar a la incumplidora bajo el apercibimiento legal que
corresponda.
De manera que ambas partes deben prestar el deber de colaboración para llevar
adelante la escritura traslativa de dominio del predio adquirido por el Sr.
Javier Sandoval, y para ello deberán realizar los trámites pertinentes para la
mensura del lote que este ocupa a fin de determinar la superficie adquirida
(47.000 m2 - equivalente a 4 hectáreas y 7.000 m2) del lote individualizado en
los contratos de compraventa adjuntados.
En cuanto al plazo para la realización de los trámites previos a la
escrituración, ellos deberán llevarse a cabo dentro del término de 180 días
corridos, que podrán ampliarse si existiesen motivos atendibles que lo
justifiquen. Una vez cumplido con ello, deberá confeccionarse la
correspondiente escritura traslativa de dominio dentro del plazo máximo de 180
días corridos, bajo apercibimiento de llevarse adelante su ejecución a costa de
la parte demandada.
Por lo expuesto, propongo al Acuerdo revocar la sentencia de primera instancia
y disponer la realización de los trámites pertinentes y previos para llevar
adelante la escrituración de la fracción del lote en cuestión, ordenándose
posteriormente su escrituración bajo apercibimiento de lo dispuesto en los
arts. 512 y 513 CPCyC.
En cuanto a las costas generadas en ambas instancias de este proceso, las
mismas serán impuestas por su orden (art. 68 segundo párrafo del CPCC), ello en
atención a cómo se resuelve y toda vez que no se ha estipulado en los contratos
suscriptos un plazo para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio,
ni ha mediado interpelación fehaciente con anterioridad al inicio de esta
acción por parte del actor, para que se realicen los trámites pertinentes para
el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio correspondiente.
IV. En orden a las consideraciones expuestas, propongo al Acuerdo hacer lugar
parcialmente al recurso de apelación interpuesto por el actor, conforme lo
dispuesto en los considerandos, con costas por su orden (art. 68, segundo
párrafo del CPCC.).
Conforme se resuelve, se dejan sin efecto los honorarios profesionales solo
respecto de los abogados Alejandro M. Lozano (patrocinante del demandado) y los
de Jorge Omar Brillo (apoderado), los que se establecen en un 7% y 4%
respectivamente (arts. 6, 7, 9, 10, 20, 34 y siguientes de la ley 1594).
Los honorarios de los profesionales que tomaron intervención en esta segunda
instancia, se fijan en el 5% para Silvia G. Saglietti, y de manera conjunta en
el 25% a favor de Guillermo Andrés Sandoval y Marcela Alejandra Quiroga, que se
calculará sobre lo regulado en la instancia anterior (art. 15, ley 1594).
Tal mi voto.
El juez Noacco dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo expidiéndome de igual modo.
Por lo expuesto, esta Sala III
RESUELVE:
1. Revocar la sentencia de fecha 16/09/2019 (h. 98/101), conforme lo expuesto
en los Considerandos.
2. Imponer las costas de ambas instancias por su orden (art. 68, segundo
párrafo del CPCC.).
3. Dejar sin efecto la regulación de honorarios de primera instancia a favor de
los letrados del demandado, y fijarlos en la siguiente forma: para el abogado
Alejandro M. Lozano, en un 7% y para el letrado Jorge Omar Brillo en un 4%.
4. Regular los honorarios por la actuación en esta instancia en el 5% a favor
de Silvia Saglietti, y en un 25% en conjunto a favor de Guillermo Andrés
Sandoval y Alejandra Quiroga, de lo regulado en la instancia anterior (art. 15,
ley 1594).
5. Regístrese, notifíquese electrónicamente y mediante cédula al demandado y
terceros citados. Oportunamente vuelvan los autos a origen.



Fernando Marcelo Ghisini José Ignacio Noacco
Juez Juez




Dania Fuentes
Secretaria