NEUQUEN, 30 de octubre de 2018
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “HERRERA MARIO JOSE C/ PAZ MIRTHA HAYDEE S/
DESALOJO SIN CONTRATO DE LOCACION X/C 468906/2012 HERRERA VERNARDINO S/
SUCESION”, (JNQCI5 EXP Nº 471266/2011), venidos en apelación a esta Sala III
integrada por los Dres. Marcelo Juan MEDORI y Fernando Marcelo GHISINI, con la
presencia de la Secretaria actuante Dra. Audelina TORREZ y, de acuerdo al orden
de votación sorteado, el Dr. Medori, dijo:
I.- Que a fs. 142/149 vta se presenta la parte actora e interpone recurso de
apelación contra la sentencia definitiva de fecha 20 de abril de 2017 obrante a
fojas 130 /134 solicitando se la revoque y se haga lugar a la demanda, con
costas.
Se agravia porque el fallo rechaza la acción de desalojo entablada contra quien
fuera la concubina de su padre, por considerar que la sentencia no valoró el
Legajo del fuero penal agregado en la causa y que omitió la aplicación de
normas del Código Civil.
Indica que su padre falleció el 15 de abril de 2012 y que luego de un tiempo
prudencial solicitó a su concubina la devolución de la vivienda mediante carta
documento de fecha 3 de mayo de 2012. Que ante la negativa de ésta y en su
carácter de administrador de la sucesión inició la acción de desalojo en la que
fue sorprendido cuando la demandada alegó ser propietaria de la casa
acompañando un boleto de compraventa con un poder irrevocable para escriturar,
que supuestamente había firmado su anciano y enfermo padre.
Asegura que tal accionar lo llevó a efectuar la denuncia penal por defraudación
agravada en los términos del artículo 174 inciso 2 del Código Penal, dando
lugar al Legajo MFNQ 12706/2014 caratulado “Mirta Aydee Paz s/ defraudación”
que agrega como prueba.
Añade que la juez de grado desinterpreta las actuaciones penales en tanto da
preminencia al boleto de compraventa para rechazar la acción de desalojo
entablada por su parte, cuando de las mismas se desprende que el boleto de
compraventa era un acto ilícito llevado a cabo mediante ardid, defraudación y
violando el principio de buena fe y las buenas costumbres, tornándolo en un
acto jurídico nulo de nulidad absoluta.
Transcribe el acta de suspensión del juicio a prueba. Cita doctrina que
refuerza su postura y concluye en expresar que la accionada reconoció en sede
penal que la vivienda no era de su propiedad al hacer entrega del poder
irrevocable que de manera ilegítima se había hecho otorgar.
Concluye en que, siendo insuficiente el boleto de compraventa para rechazar la
acción de desalojo, se haga lugar al recurso planteado, con costas a la
demandada.
II.- Que a fs. 151/153 se presenta la demandada y contesta el traslado
conferido solicitando el rechazo del recurso con costas.
Indica que la expresión de agravios no cumple con los recaudos mínimos
previstos por el artículo 265 del Código Procesal ya que el recurrente no ha
efectuado una crítica concreta del objeto principal de la sentencia cuál es, la
procedencia de la acción de desalojo. Que por el contrario plantea como motivo
de apelación cuestiones que exceden el marco de este tipo de procesos, como son
las relativas al mejor derecho a la posesión o a la posesión misma, o a la
disputa respecto de cuál de los contendientes puede tener un mejor derecho.
Que a su vez la parte actora se agravia de la falta de valoración por parte de
la sentencia respecto del legajo del fuero penal número 12706 del año 2014 y de
las normas del código civil que resultan aplicables. Que entiende que ello no
es así, transcribiendo a tal fin, la parte del considerando donde la jueza se
refiere al boleto de compraventa de la demandada a su calidad de poseedora y
actuaciones realizadas en sede penal. Cita jurisprudencia y plantea cuestión
federal.
III.- Principiando este considerando, he de expresar que el estudio detenido de
la causa, me lleva a considerar que los agravios de la apelante sólo comportan
una disconformidad con el examen efectuado por la jueza de grado sin lograr
desvirtuar con ello los argumentos sobre los cuales cimenta su decisión.
A.- Así y abordando la cuestión traída a entendimiento resulta que la sentencia
en crisis rechaza la acción de desalojo interpuesta, por considerar que la
demandada ha logrado demostrar los hechos en que funda su defensa y que
desvirtúan el derecho del actor de obtener el desalojo que persigue, en virtud
de haber acreditado con el boleto de compraventa la verosimilitud de la
posesión del bien que intenta mantener, resultando ajena a esta acción la
discusión atinente a cuál de los contendientes implicados en el proceso –
actores y demandada- pueden tener mejor derecho para acceder al dominio en
función del antecedente que cada uno invoca como apoyatura del derecho de
propiedad alegado por ambos, que son cuestiones propias de las acciones
posesorias, petitorias o contractuales ajenas al ámbito del desalojo.
Entiende que la parte demandada, ha acreditado su calidad de poseedora, no
resultando por tanto, ser el juicio de desalojo la vía adecuada para que en él
puedan debatirse y dilucidarse cuestiones relativas al mejor derecho a la
posesión o a la posesión misma.
Lo expresa en los siguientes términos, “se ha logrado demostrar los hechos en
que funda su defensa la demandada y que desvirtúan el derecho del actor de
obtener el desalojo que persigue,” ya que ha acreditado con el boleto de
compraventa la calidad en virtud de la cual ocupa el inmueble que intenta
mantener, y que en todo caso, su mejor derecho a poseer deberá ser debatido en
otra acción de carácter real, pero en el desalojo, resulta insuficiente –
reitero- la calidad de poseedora invocada por la demandada y que acredita con
el boleto de compraventa aludido”.
B.-La apelante indica que es equivocada la posición de la sentencia en cuanto
considera que el boleto de compraventa es insuficiente para rechazar la acción
de desalojo en este caso, por considerar que la sentencia de fecha 20 de abril
de 2017 omite valorar esa prueba que surge del legajo penal o bien la
interpreta erróneamente, en especial, las constancias penales labradas a partir
del 22 de abril de 2016, en que se suspende el juicio a prueba girándose las
actuaciones a la Oficina de Seguimiento y Ejecución Penal.
Entiende que la sentencia, al expresar que el actor reconoce la suscripción del
boleto en sede penal omite evaluar el artículo 953 del código de Vélez que
establece que los actos jurídicos no deben ser contrarios a las buenas
costumbres o prohibido por las leyes, o que se opongan a la libertad de las
acciones de la conciencia o que perjudiquen los derechos de un tercero. Que los
actos jurídicos que no sean conformes a esta disposición son nulos como si no
tuviesen objeto”.
Asegura que sin duda, la situación descripta se encuentra enmarcada en el art
174 del Código Penal, además de ser contraria a la moral y a las buenas
costumbres. Añade que la juez de grado desinterpreta las actuaciones penales en
tanto da preminencia al boleto de compraventa para rechazar la acción de
desalojo entablada por su parte, cuando de las mismas, surge que el boleto de
compraventa es un acto ilícito que lo perjudica y que lo torna nulo de nulidad
absoluta.
A fin de poner evidencia la falta de valoración de la prueba penal, describe
seguidamente lo narrado en el acta de suspensión del juicio a prueba
trascribiendo lo expuesto por la fiscalía, por la defensa, por el juez y por la
querella. –Concluye en que, de dichas declaraciones se desprende que la actora
entendió que su actuar había sido una defraudación agravada y que los herederos
no exigían ningún tipo de reparación, porque justamente, lo que ellos pedían
era la entrega del boleto de compraventa y la devolución del poder irrevocable
como reparación, por todo concepto.
Lo cierto es, que tal como lo pone de resalto la juez de grado, del Legajo
MPFNQ 12706/2014 “Mirta Aydee Paz s/ defraudación” agregado como prueba, se
observa que la parte resolutiva de la decisión del Juez penal, omite la
intimación para que la accionada haga entrega del boleto de compraventa.
Desde esta perspectiva, y teniendo en cuenta las normas civiles de aplicación
para poder acreditar que un boleto de compraventa es nulo, demás está decir,
que la “suspensión del juicio a prueba” no parece la vía idónea para la
demostración de que un acto jurídico, presuntamente válido, pueda ser reputado
ilícito por el solo hecho de “suspenderse el juicio a prueba”, efectuando
concesiones recíprocas las partes, que si bien podrán tener virtualidad en
punto al presunto delito de defraudación endilgado a la demandada, en nada
puede conmover un acto jurídico que “prima facie” debe reputarse válido, hasta
tanto no se pruebe lo contrario por medio de las acciones civiles
correspondientes, cuya seriedad y rigurosidad en el tratamiento de estas
cuestiones, resultan ser protectorias de derechos de las partes y de terceros,
que de otra manera podrían verse conculcados.
C.- Añade que la sentencia en crisis, no sólo se limita a desinterpretar las
pruebas sino que además su decisión provoca a su parte un desgaste
jurisdiccional innecesario al expresar que su reclamo deberá encauzarse por
acciones posesorias o petitorias. Entiende que esa argumentación no se condice
con la doctrina legal emanada de TSJ de Neuquén en el caso “Obispado de Neuquén
c/ Campos Mercedes y otro sobre desalojo” expediente número 498/2003 Acuerdo n°
1/2006, que transcribe, solicitando su aplicación y por tanto se revoque la
sentencia por así corresponder conforme a derecho.
Cotejado el precedente citado, se observa que no resulta de aplicación a esta
causa, por no concurrir las mismas aristas ni la cuestión fáctica planteada es
similar a la de esta causa.
Allí la parte actora promueve juicio para que los ocupantes de hectáreas en el
Barrio Ciudad Industrial cesen en la ocupación, esgrimiendo como título de la
legitimación el convenio de donación cesión y transferencia celebrado con el
Instituto Provincial de la Vivienda y Urbanismo de Neuquén; puntualmente que la
parroquia San Cayetano recibió a mediados de 1989 de manos del IPVU dichos
lotes para realizar obras en beneficio del barrio y que en el año 1996 cuando
van hacer la delimitación y el amojonamiento, se encuentran con que los
demandados se encontraban ocupando el lote. Va de suyo, que uno de los
co-accionados se allana al contestar la demanda mientras que la otra demandada
alegó que la actora nunca tuvo la posesión, dado que su parte era quien ocupaba
el inmueble desde el año 1985, e invoca que aquella carecía de título para
exigir la posesión y el desalojo de los ocupantes.
Por lo demás la doctrina legal que emana de dicho antecedente coincide con la
sustentada por esta Sala y sostenida por la jueza a-quo.
Expresa el TSJ: “Originariamente la acción de desalojo se otorgaba con el fin
de recuperar el uso de la cosa y con motivo del contrato de arrendamiento. Esta
acción, acotada desde el punto de vista causal, contaba con la adhesión de la
doctrina y la jurisprudencia y abarcó un lapso muy prolongado. Se reaccionó
posteriormente frente a esta situación y se extendió el derecho a accionar por
desalojo considerando que se podía ejercer contra todo aquel que ilegal o
indebidamente dispusiera de un inmueble sin invocar título o derecho legítimo”
(“Obispado de Neuquén c/ Campos Mercedes y otro sobre desalojo”).
En el mismo sentido, lo viene sosteniendo esta Sala III, al sentenciar: “El
proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a
recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien
carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de
restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin
pretensiones a la posesión. Cabe recordar que en el juicio de desalojo se halla
descartada toda posibilidad de debatir el tema relativo al mejor derecho a la
posesión o la posesión misma. Por lo tanto la pretensión no procede contra el
ocupante que alega su calidad de poseedor, siempre que éste aporte elementos
probatorios que, prima facie, acrediten la verosimilitud de su alegación”.(p.
77 y 97, t. VII, Derecho Procesal Civil, Palacio).-(cfr. “MORALES MARIO CONTRA
OCUPANTES DE APELLIDO ZAPATA S/ DESALOJO SIN CONTRATO DE LOCACION”, (Expte. Nº
350823/7) 29-3- 2011).
IV.- Atento los elementos fácticos y jurídicos expuestos, entiendo que le
asiste razón a la sentenciante, en cuanto a que el presente proceso resulta
estrecho para el análisis propuesto por las partes, que efectivamente discuten
la posesión del inmueble, teniendo en cuenta que más allá de la titularidad
registral, ambos comprueban actos que podrían llamarse posesorios.
De manera que fundamentalmente por razones de seguridad jurídica y en procura
de garantizar el derecho de defensa es recomendable desechar esta acción,
quedando a las resultas de los procesos expresamente previstos para el debate
en cuestión.
La jurisprudencia ha dicho en tal sentido que: “Es improcedente el desalojo
cuando el demandado alega y prueba que la ocupación lo es a título de poseedor,
no interesando en este juicio ni el vicio ni el tiempo que la cualifique. La
posesión de la cosa o el mejor derecho a ella, quedan reservados para otros
procesos: los interdictos, las acciones posesorias o el proceso
reivindicatorio.”(cfr. “MORALES MARIO CONTRA OCUPANTES DE APELLIDO ZAPATA S/
DESALOJO SIN CONTRATO DE LOCACION”, (Expte. Nº 350823/7) 29-3- 2011).
“Para repeler la acción de desalojo no es necesario que el accionado pruebe
acabadamente que detenta el bien como poseedor; basta con que genere fundadas
dudas acerca de que no es un mero tenedor o, puesto por la positiva, que la
posesión que alega se muestra como verosímil. En otras palabras, si bien el
carácter de mero tenedor precario con obligación de restituir se presume
respecto a quien carece de todo título para detentar la ocupación de un
inmueble, esa presunción cede frente a la comprobación de actos que prima facie
revelan la existencia de una posible posesión animus domine. Ello basta para
sacar la cuestión del acotado marco del juicio de desalojo, debiendo acudirse
al cauce amplio de las acciones posesorias o petitorias para dilucidar tales
cuestiones y decidir quién tiene derecho a quedarse con la detentación del bien
(doct. art. 676 Cód. Proc.).”(Referencia Normativa: Cpcb Art. 676, Cc0002 Sm
50805 Rsd-127-2 S, Fecha: 07/05/2002, Juez: Mares (sd), Caratula: Cejas,
Antonio Rodolfo C/ Corimayo, Octaviana Y Otros S/ Desalojo, Mag. Votantes:
Mares-Occhiuzzi-LDT).
V.- Por las razones expuestas, y en atención a los términos en que se planteó
el recurso, propicio el rechazo de la apelación, confirmando el fallo recurrido
en todo cuanto ha sido materia de agravios, con costas en la alzada a cargo del
recurrente vencido, a cuyo efecto deberán regularse oportunamente los
honorarios profesionales con ajuste al art. 15 de la ley arancelaria.
Tal mi voto.
El Dr. Ghisini, dijo:
Por compartir la línea argumental y solución propiciada en el
voto que antecede, adhiero al mismo.
Por ello, esta Sala III
RESUELVE:
1.- Confirmar la sentencia dictada a fs. 130/134 vta., en todo lo que fuera
materia de recurso y agravios.
2.- Imponer las costas de Alzada a la recurrente vencida (art. 68 C.P.C.C.).
3.- Regular los honorarios de los letrados intervinientes en esta Alzada, en el
30% de lo establecido en el pronunciamiento de grado a los que actuaron en
igual carácter (art. 15 L.A.).
4.- Regístrese, notifíquese electrónicamente, y, oportunamente, vuelvan los
autos a origen.
Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori
Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA