NEUQUEN, 7 de junio de 2018.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “PAVLOT LILIANA Y OTRO C/ LOS AROMOS S.R.L.
S/ PRESCRIPCIÓN”, (JNQCI4 EXP 287504/2002), venidos en apelación a esta Sala
III integrada por los Dres. Fernando M. GHISINI y Marcelo Juan MEDORI, con la
presencia de la Secretaria actuante Audelina TORREZ y, de acuerdo al orden de
votación sorteado, el Dr. Ghisini dijo:
I.- Contra la sentencia dictada a fs. 295/299 y vta., que rechaza la demanda de
prescripción adquisitiva promovida por Liliana Pavlov y Pablo Ramos, con
costas, los actores interponen recurso de apelación a fs. 302 y 303
respectivamente, expresando agravios a fs. 313/321, cuyo traslado ordenado a
fs. 323 no es contestado por la parte demandada.
II.- En sus agravios manifiestan que yerra la juez de grado cuando considera
que no se encuentran reconocido los documentos, señalando que, el
desconocimiento efectuado por la Defensora no puede considerarse como una
verdadera oposición, habida cuenta que se limita a efectuar un desconocimiento
genérico y como expresamente se establece en el responde de la demanda, en
cumplimiento del deber procesal que impone la norma ritual.
Entiende, que no habiéndose efectuado un desconocimiento particular y
categórico de los documentos, luego de producida toda la prueba, corresponde
tener la documental por reconocida.
Expone, que el desconocimiento se efectuó por imperativo normativo, afirmándose
que: “no obstante lo cual y ante la carencia de instrucción de mi representada
para referirme expresamente a ello, estaré a la prueba ofrecida por la actora”,
por lo que entiende que no existió un real desconocimiento.
Afirma, que la negación genérica de la autenticidad de los recibos de pago de
impuestos y tasas cuya emisión se atribuye al Estado Municipal y Provincial,
sin indicarse cuales podrían ser las razones por las cuales se cree que no son
auténticos, resulta insuficiente para desautorizar su valor probatorio.
En segundo lugar, se agravia que la jueza no haya tenido por acreditada la
posesión con ánimo de dueños de los actores por al menos 20 años.
Sostiene, que la sentenciante no ha meritado correctamente los testimonios
obrantes en autos, pues según se desprende del testimonio de Audolia Mardones,
Marisol León, y Mc Donell, los actores son los dueños de la propiedad.
Indica, que las circunstancias descriptas por los testigos son reafirmadas con
la documental agregada a estos obrados, en especial por los informes y
comprobantes de pago de impuestos y tasas.
Dice, que la realización de los actos que la ley expresamente indica y
jurisprudencia reconoce, como son las construcciones y mejoras que efectuaron
los actores y que se encuentran comprobadas con los testimonios brindados en
autos, plano de obra y conforme a obra, prueban el corpus y revelan, que media
entre ellos animus domini.
En tercer lugar, le causa agravio que la jueza haya valorado negativamente el
hecho que el inmueble registre deudas posteriores al inicio de la presente
acción en concepto de servicios retributivos, impuestos inmobiliario y agua.
Advierte, que en autos obran comprobantes de pago a partir del año 1977 y los
informes obrante en autos reflejan que los actores han abonado los impuestos
por más de veinte años, resultando los periodos impagos escasos y esporádicos.
En cuarto lugar, dice que le causa agravio que la jueza haya considerado que
ninguna prueba haga referencia a la venta que los actores alegan haber
formalizado con el señor Roberto Pavlov.
Menciona, que de la prueba documental obrante a fs. 238, se desprende boleto de
compraventa que prueba que el Sr. Roberto Pavlov vendió el inmueble a los
actores en fecha 13 de mayo de 1996. Asimismo, que si bien el testigo León
utilizó el término sucesión, lo hizo claramente al interpretar que el inmueble
que pertenecía al Sr. Roberto Pavlov, se transfirió a su hija Liliana Pavlov,
sin embargo, explicó en su declaración de manera inmediata, que se lo compraron
al padre de Liliana.
Sostiene, se encuentra agregados a la causa, boleto de compraventa, libreta de
pagos y comprobantes de pago de impuestos y tasas a nombre del Sr. Pavlov, lo
que a su entender demuestra el vínculo real del Sr. Roberto Pavlov, con el
inmueble objeto de autos, es decir, su posesión con ánimo de dueño desde el año
1969.
Considera, que la juzgadora no ha valorado correctamente la totalidad de las
pruebas obrantes en la causa, que dan cuenta de la venta realizada por el Sr.
Roberto Pavlov, a los actores, y la posesión con ánimo de dueños que el primero
ejercía sobre la propiedad.
En quinto lugar, le causa agravios que la jueza considere que no se probó que
el Sr. Pavlov poseyera el inmueble hasta el año 1996 y que los actores pudieran
acceder a esa posesión, en función de un contrato que fue negado por la
contraria.
Reitera, lo sostenido en relación al desconocimiento de la prueba documental.
Aduce, que así de la documental obrante en autos, que coloca al Sr. Pavlov como
comprador por boleto de compraventa del inmueble en el año 1969, contribuyente
desde el año 1977 y poseedor según la testigo León, se desprende que el
antecesor de los actores ocupo el inmueble desde la fecha indicada en el boleto.
De igual manera, del boleto de compraventa obrante a fs. 238, se desprende que
Pavlov vendió y cedió a los actores el derecho sobre dicho inmueble.
Concluye, diciendo que en función de las pruebas aportadas, ha quedado
demostrado que las distintas posesiones se encuentran unidas entre sí mediante
un vínculo jurídico válido, configurándose así, la prescripción adquisitiva a
favor de los actores.
Por último, en cuanto a las costas se agravia su parte por cuanto considera que
debieron establecerse en el orden causado.
Ello en función de que, conforme doctrina que cita y transcribe, la tendencia a
imponer las costas al vencido se flexibiliza cuando el accionado es
representado en ausencia y la postura asumida por el Defensor Oficial -dado el
carácter funcional del cargo- no pueda considerarse como una verdadera
oposición.
III.- Entrando al estudio de los agravios, liminarmente, diré que el art. 4015
del Código Civil de Vélez- aplicable al caso de autos en función de lo
dispuesto por el art. 7 del Código Civil y Comercial vigente- señala:
“Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales
por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí,
sin necesidad de título ni buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto
para la servidumbre para cuya prescripción se necesita título.”.
Sobre el instituto, se ha dicho que: “La usucapión no es otra cosa que la
consecuencia que el ordenamiento jurídico legal le impone al propietario que ha
manifestado desinterés y no ha puesto en producción la cosa suya. Y esta
consecuencia se corporiza en una caducidad o cese de derechos, la que se
relaciona con la utilidad o finalidad social de las cosas. El Estado ordena
cancelar la inscripción registral del propietario que se ha desinteresado en un
inmueble suyo.” (Marcelo López Mesa- Sistema de Jurisprudencia Civil- Tomo IV.
pag. 5470/5471- Ed. La Ley).
Desde ésta óptica es que debe analizarse si en este caso particular se ha
logrado acreditar desinterés del titular registral del inmueble objeto de
usucapión, y si como contrapartida de ello, quién pretende usucapir, ha logrado
acreditar que el inmueble es poseído con ánimo de dueño, mediante posesión
publica y pacifica e ininterrumpida por el plazo mínimo de 20 años.
Conforme surge de la prueba aportada a la causa, mediante el informe de dominio
obrante a fs. 228/230, se ha logrado acreditar que la titularidad del inmueble
matricula: 20.418- NC. N° 09-22-047-4370-0000; del Dpto. Confluencia, que se
pretende usucapir, esta en cabeza de “Los Aromos S.R.L.”.
Asimismo, del plano de mensura de fs. 175, surge que el inmueble que posee la
siguiente nomenclatura catastral: 09-22-047-4370-000, se encuentra ubicado en
la calles Jujuy y Santiago del Estero de la localidad de Plottier, Pcia de
Neuquén.
Los actores fundaron su pretensión en la accesión de una posesión anterior,
pretendiendo unir su posesión a la del anterior poseedor, señor Roberto
Gregorio Pavlov, quién les vendió el inmueble referido mediante boleto de
compraventa.
De allí que, como bien menciona la jueza de primera instancia, los actores
deben probar la posesión que con anterioridad ejercía el Sr. Pavlov, que data
del año 1969, para luego acreditar la suya, efectuada como consecuencia de la
compra que los actores realizaron a éste en el año 1996.
En primer lugar, no es un hecho menor a los fines de valorar la prueba aportada
en autos, que el titular registral del inmueble a usucapir (Los Aromos S.R.L.),
no se presentó en estos autos, por lo que frente a su ausencia se designo
defensor de ausentes, en los términos del art. 356 del CPCyC, quién si bien
realizó una negativa meramente general de los hechos alegados y documentación
acompañada por la actora, en definitiva se remitió a lo que surja de la prueba
ofrecida por la ésta última.
El art. 356 del ordenamiento procesal, en su parte pertinente establece: “No
están sujetos al cumplimiento de la carga mencionada en el párrafo precedente,
el defensor oficial, y el demandado que interviene en el proceso como sucesor a
titulo universal de quién participó de los hechos o suscribió los documentos o
recibió las cartas o telegramas, quienes podrán reservar su respuesta
definitiva para después de producida la prueba…”.
En relación a los defensores de ausentes, se ha dicho que: “Estos sujetos
llamados al proceso, son ajenos a las circunstancias acaecidas que dieron
origen al litigio, por lo que la norma permite que en la contestación de
demanda se observe una conducta expectante, que será decidida mediante la
respuesta definitiva a darse luego de producida la prueba.” (Marcelo López
Mesa- Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires- T°
III, Pág. 944- ED. La Ley- ed. abril 2014). (el subrayado me pertenece).
Es decir, la contestación del defensor de ausentes, en principio, no esta
sometida a las cargas que incumbe al demandado- en cuando a negar o desconocer
los hechos y las pruebas- sino que la misma se difiere para una vez producida
la totalidad de las pruebas ofrecidas en la causa, momento en el cual el
Defensor, más allá de que no haya tenido conocimiento directo del los hechos
ventilados y de que no le conste la autenticidad de los documentos allí
aportados, cuente con mayores elementos probatorios para expedirse al respecto.
Por lo tanto, una vez fenecido el término probatorio, es claro que el artículo
356 del ordenamiento procesal, faculta al defensor o bien a mantenerse en la
negativa meramente general sobre la existencia de los hechos invocados en la
demanda o en su caso a cambiar su postura en base a la prueba incorporada a la
causa.
De allí que, dentro de éste contexto la negativa meramente general efectuada
por la defensora de ausentes, en oportunidad de contestar el traslado de la
demanda, responde a una cuestión de índole procesal que de manera alguna
adquiere virtualidad para descalificar, sin más, la existencia de los hechos y
la autenticidad de los documentos adjuntados por la actora a los fines de
usucapir.
Ello así, máxime cuando a mi entender en autos obran elementos de prueba
suficientes para acreditar la accesión de posesiones que invocan los apelantes
a los fines de usucapir.
Considero, que con los boletos de compraventas que en originales se adjuntan a
fs. 238, 239 y 240 se ha logrado acreditar que el Sr. Roberto Pavlov en fecha
11 de agosto del año 1969 adquirió para sí el inmueble objeto de autos; dicha
operación se encuentra corroborada con la libreta original de los pagos
efectuados obrante a fs. 242.
Por otra parte, la actora acompaña prueba documental original, de la cual se
desprende los pagos realizados por parte del Sr. Roberto Pavlov, en concepto de
retributivos, impuestos inmobiliarios, conforme siguiente detalle: a fs. 7 a 10
adjunta copias de comprobante de pago de impuesto inmobiliario a nombre de
Roberto Pavlov que abarca los períodos año 1978 a 1981; a fs. 243 se encuentra
agregado en original el comprobante de pago emitido por la Cooperativa de
Servicios Públicos Plottier Ltda. año 1994 a nombre del Sr. Roberto Pavlov; a
fs. 245/251 obran recibos originales extendidos por la Municipalidad de
Plottier, correspondientes al mes de octubre del año 1977, a nombre del Sr.
Roberto G. Pavlov; a fs. 254/273 obran recibos de emitidos por parte de la
Municipalidad de Plottier, en concepto de pago de servicios retributivos,
también a nombre de Pavlov, por los períodos años 1981/1982; a fs. 290 obra
recibo original en concepto de retributivo año 1984, a nombre de Roberto Pavlov.
Con la prueba documental mencionada, a mi entender, quedo debidamente
acreditado que el Sr. Roberto Pavlov, acreditó la compra y posesión del
inmueble objeto de autos, conforme registros de servicios a la propiedad y agua
ante el organismo municipal que se retribuyen al mes de octubre de 1977.
Ello así, máxime cuando no ha mediado- más allá de la negativa meramente formal
de los hechos por parte de la Defensora de Ausentes- un verdadero
desconocimiento sobre los documentos mencionados, cuyos originales han sido
adjuntados en las fojas individualizadas anteriormente, y toda vez que,
producida la totalidad de la prueba de autos, la Defensora no se expidió
nuevamente en sentido contrario a la existencia de los hechos y prueba aportada
en la causa.
A fs. 238 se adjunta boleto de compraventa de fecha 13 de mayo de 1996,
mediante el cual el Sr. Roberto Gregorio Pavlov, vende a Liliana E. Pavlov y a
Pablo Ramos, el lote identificado catastralmente como: 17-09-22-47-4370.
A los fines de corroborar su carácter de poseedora, la Sra. Liliana Pavlov,
adjunto a fs. 109 plano a nombre su nombre, con las obras y modificaciones
realizadas en el inmueble objeto de las presentes actuaciones; a fs. 127 obra
respuesta de Camuzzi que da cuenta de que la Sra. Liliana Pavlov, figura como
contribuyente de los servicios de dicho inmueble; a fs. 143/144 la
Municipalidad de Plottier, a través de su departamento de obras particulares,
informa que la accionante figura como titular de los planos registrados bajo
expediente N° 440-11; a fs. 157 obra plano de mensura; a fs. 201/203 obra
informe de resumen de cuenta de la Coop. de Agua de Plottier Ltda. indicando
como contribuyente a la Sra. Liliana Pavlov y Pablo Ramos, en donde se detalla
la deuda que en concepto de agua debe el inmueble en cuestión y que data del
año 2004 al 2014.
Considero, que el hecho de que toda la documentación mencionada se encuentre en
poder de los actores no es un dato menor, habida cuenta de que el pago de los
recibos por servicios contribuye a presumir que los actores viven allí desde
hace más de veinte años.
Así, se ha dicho que:
“La tenencia de los recibos de pagos de impuestos y tasas resultan una prueba
corroborante de la posesión, aunque los mismos no se encuentren a nombre del
usucapiente ni den cuenta de quien efectuó el pago, dado que se presume que
quien tiene en su poder el recibo de gravamen de la propiedad es quien ha
efectuado el pago” (Cám. Apel. Civ. y com. Lomas de Zamora, Sala II, 22/9/05,
Lexis N° 1/70021875-4, citado por Areán en ob. cit. pág. 555).
Todo lo cual, demuestra que los actores han actuado como verdaderos
propietarios del inmueble en cuestión, corroborándose dicha circunstancia a
través de la prueba testimonial rendida en autos que se encuentran adjuntadas
en soporte informático obrante a fs. 294.
En tal sentido, la testigo Audolia Mardones, manifestó que los propietarios del
inmueble en cuestión son los accionantes, indicando que Liliana Pavlov es
propietaria desde su adolescencia, año 86, 87, indicando que han construido
allí su casa y agregando que nunca han dejado de tener la propiedad.
A su turno, el testigo Marisol León, expuso que la propiedad es de los actores,
que la adquirió la Sra. Liliana por herencia, se la compraron al padre de
Liliana (Roberto Pavlov) y que ello ocurrio en el año 1995. Asimismo, expuso
que efectuaron mejoras, indicando que eso era un terreno baldío y ellos
hicieron su casa y manifestó que toda la vida han estado allí.
Por su parte, el testigo Mc Donell sostiene que, los dueños son Pablo y su Sra.
Liliana, que los conoce desde el año 1990 y que desde que los conoce ellos
viven allí.
Finalmente, el testigo Monsalvez, declara que por lo que sabe los accionantes
siempre vivieron allí, da cuenta de que los conoce desde el año 2001, 2002, y
que ellos hicieron una modificación en el año 2005, 2006, agregando que, nunca
tuvieron inconvenientes, ni dejaron de vivir allí.
Considero, que en función de la documentación adjuntada y detallada
anteriormente, como así de los testimonios expuestos, los actores han logrado
acreditar que desde el año 1996 a la fecha, han detentado la posesión del lote
individualizado con nomenclatura catastral 09-22-047-4370-0000.
En función de todo lo expuesto, considero que corresponde hacer lugar a los
agravios vertidos por la actora respecto de la admisión de la acreditación de
la usucapión invocada, debiendo revocarse la sentencia, haciéndose lugar a la
demanda, y declarándose operada la prescripción adquisitiva a favor de los
actores.
En relación a las costas de ambas instancias, considero que le asiste razón al
apelante, por lo que las mismas serán impuestas por su orden.
IV.- En consecuencia, propongo al acuerdo se haga lugar al recurso interpuesto
y en consecuencia, se revoque la sentencia dictada a fs. 295/299 y vta.,
haciéndose lugar a la demanda y declarando la adquisición por prescripción
adquisitiva de los actores Liliana Pavlov y Pablo Ramos, respecto del inmueble
NC:17-09-22-47-4370; debiendo ordenarse en la instancia de grado las
diligencias necesarias para la inscripción registral; con costas de ambas
instancias a la demandada vencida (art. 68 del Código procesal). Dejar sin
efecto los honorarios regulados en la anterior instancia, debiendo procederse a
una nueva regulación, conforme resultado aquí arribado. Regular los honorarios
correspondientes a ésta instancia en el 35% de los que se regulen en la
instancia anterior (art. 15 de la ley 1594).
El Dr. Medori dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo.
Por ello, esta Sala III
RESUELVE:
1.- Revocar la sentencia dictada a fs. 295/299 y vta., haciéndose lugar a la
demanda y declarando la adquisición por prescripción adquisitiva de los actores
respecto del inmueble identificado con NC. 17-09-22-47-4370, debiendo ordenarse
en la instancia de grado las diligencias necesarias para la inscripción
registral.
2.- Imponer las costas de ambas instancias a la demandada vencida (art- 68
Código Procesal).
3.- Dejar sin efecto los honorarios regulados en la instancia de grado, los que
adecuados al nuevo pronunciamiento (art. 279 C.P.C.C.), se establecen en los
siguientes porcentajes: para el Dr. ..., patrocinante de la actora en una etapa
el 5,33%; para la Dra. ..., patrocinante de la misma parte por las dos últimas
etapas, el 10,66% y para la Dra. ..., patrocinante de la demandada en una
etapa, el 3,73% (conf. arts. 6,7,10,24 y 38 L.A.).
4.- Regular los honorarios de la letrada interviniente en esta Alzada, en el
35% de lo que oportunamente se fije en la instancia de grado a los que actuaron
en igual carácter (art. 15 L.A.).
5.- Regístrese, notifíquese electrónicamente, y, oportunamente, vuelvan los
autos a origen.
Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori
Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA