NEUQUEN, 13 de Marzo de 2012.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “SCHRUL ALBERTO C/ MUNICIPALIDAD DE
PLOTTIER S/ DAÑOS Y PERJUICIOS RESP. CONTRACTUAL” (Expte. Nº 399168/9) venidos
en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 4 a esta Sala
III integrada por el Dr. Marcelo Juan MEDORI y el Dr. Fernando Marcelo GHISINI,
con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Audelina TORREZ, y de acuerdo
al orden de votación sorteado el Dr. Ghisini dijo:
I.- Vienen estos autos a la Alzada en virtud del recurso de apelación
interpuesto por la parte actora a fs. 303, contra la sentencia de fs. 289/294 y
vta., cuyo traslado no fue contestado por la contraria.
II.- Se agravia la parte actora en relación al monto de condena por el que
prospera el rubro “daño emergente”, y por el rechazo del lucro cesante.
Expresa que la sentencia condena a la demandada a pagar en concepto de daño
emergente la suma de $48.000, monto sensiblemente inferior al reclamado en el
escrito de demanda ($120.000); y al determinado en la prueba pericial producida
en autos ($193.434,37).
Considera que el monto fijado en la sentencia, no compensa la reparación de los
daños efectivamente sufridos, en los términos del art. 505 del Código Civil.
Señala que la a-quo no ha interpretado correctamente el dictamen pericial
producido en la causa.
Además, expone que el reconocimiento del daño que efectúa el a-quo, en función
de la interpretación que realiza de la cláusula sexta del contrato de locación
obrante a fs. 216, es un monto muy inferior al efectivamente reclamado y
probado.
Resalta que con la prueba pericial de fs. 173/192 y con el acta de constatación
obrante a fs. 242, se ha logrado probar el importe de los daños reclamados como
consecuencia del deterioro del inmueble locado.
Destaca que con la incorporación del nuevo contrato de locación, su parte ha
tratado de demostrar el lucro cesante reclamado y no el daño emergente.
En cuanto al “lucro cesante”, indica que la Sra. Juez de grado no ha merituado
la prueba de la perito tasadora que corre agregada a fs. 167/168, de donde
surge que el inmueble al momento de su entrega (noviembre de 2008) no reunía
las condiciones de habitabilidad.
Asimismo, refiere que no ha tenido en cuenta que, según el dictamen mencionado,
el inmueble al momento de su entrega, no estaba en condiciones de ser objeto de
una locación comercial.
III.- Ingresando al tratamiento de la cuestión traída a estudio, y en relación
a la cuantificación del “daño emergente”, corresponde determinar si el importe
fijado por tal concepto, resulta ajustado a derecho o es insuficiente como lo
califica la parte actora.
Cabe resaltar que aquí no está en juego la viabilidad del rubro mencionado,
sino su cuantificación.
Así entonces, de manera liminar hay que precisar que sobre la tarea judicial de
cuantificar el daño, se ha dicho que:
“Cuantificar o valorar un daño a indemnizar, supone la expresión del mismo en
términos de dinero; es la traducción de ese daño en un número de unidades
monetarias. O sea, que para poder ser resarcidos, la lesión, el sufrimiento, la
minusválida o el desperfecto o rotura material, deben antes ser expresados en
una suma dineraria. En este sentido ya lo había dicho BUSTAMANTE ALSINA, que:
luego de la determinación de la existencia y entidad del daño, éste deberá ser
valuado en términos de dinero, para la correspondiente indemnización. Agregando
que: Si el daño es mensurable será relativamente fácil para el juez establecer
por equivalencia su cuantía o valuación dineraria; cuando el daño no es
mensurable por su propia índole, se debe recurrir a pautas relativas, según un
criterio de razonabilidad que intente acercar la valuación equitativamente a la
realidad del perjuicio...” (Dr. Félix A. Trigo Represas y Marcelo López Mesa-
Tratado de la Responsabilidad Civil, pag. 513- T. VII- Ed. La Ley).
“Cuantificar los daños es pues, como se ha dicho, una tarea vinculada a su
liquidación, lo cual implica la valoración de la medida de los daños y, en su
consecuencia, su tasación...” (obra citada).
“El principio de la responsabilidad integral no significa, por lo tanto, lo que
literalmente podría entenderse; sino un modo más estricto y preciso: que la
responsabilidad se extiende a todo daño, pero dentro de ciertos limites. Y eso
es así, porque el derecho no se satisface con una pura relación de causalidad
material, puesto que- como bien anota LLAMBÍAS- no es una física de las
acciones humanas. Aun averiguando que tal hecho debe aceptarse como causa de
tal efecto dañoso, esto solo no basta para concluir que el autor de aquel hecho
tenga que afrontar la reparación del daño producido. Ante de ello, el derecho
se preguntara si es justo que así sea, pues todas las conclusiones a que él
llega están contempladas ante el prisma de la justicia. De ahí que según la
índole del hecho originario del daño y, especialmente, conforme el reproche o
censura que merezca la conducta en cuestión, será menester dilatar o restringir
aquella relación de causalidad material, para que resulten o no comprendidas en
ellas tales o cuales consecuencias del hecho originario. De ese ajuste o
corrección, bajo el prisma de la justicia, del nexo de causalidad material,
surge la causalidad jurídica, es decir, la que el derecho computa a los fines
pertinentes de la responsabilidad. Es esa causalidad jurídica la que definirá
la extensión del resarcimiento a cargo del responsable..” (obra citada, pág.
516).
Sobre la base de tales lineamientos, diré que para verificar la procedencia o
no del cuestionamiento sobre el punto, corresponde en primer lugar determinar
clara y concretamente la extensión de los daños materiales que el inquilino
está obligado a reparar y así comparar si resulta ajustado o no a derecho la
cuantificación efectuada en la sentencia.
Parto de la base, que el contrato de locación genera obligaciones recíprocas
entre las partes y que éstas no solo se circunscriben al objeto principal del
contrato: otorgamiento de uso y goce de la cosa y pago del canon locativo, sino
también en lo que respecta a la conservación y reparación de los daños y
desperfectos de la cosa locada, nuestro Código Civil los trata de manera
específica en los arts. 1.514 y siguientes.
De allí, que ante falta de estipulación en contrario, las relaciones en lo que
respecta al punto mencionado anteriormente, se encuentran reguladas legalmente.
Así el art. 1.515 del Código Civil, expresa:
“Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen
estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo
de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y
absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario”.
El art. 1.516 establece:
“La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las
reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o fuerza
mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de
ella, cualquiera que fuese, o el que proviene del efecto natural del uso o goce
estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o
dependientes”.
En función de los artículos transcriptos -ante falta de disposición en
contrario que determine que el locatario asumiría el gasto de la reparación de
una serie de daños que comúnmente deben ser soportados por el locador- entiendo
que éstos son a cargo de éste último.
Si bien, con la constatación notarial de fs. 242 y con la pericia de fs.
173/192 se ha logrado acreditar la existencia del daño, ello por sí solo no
autoriza a responsabilizar cuantitativamente al inquilino de la totalidad de la
reparación de los desperfectos allí verificados.
Repito, salvo estipulación en contrario, hay una serie de daños que
principalmente son producto de defectos de construcción o mala calidad de
materiales o deterioro progresivo de los mismos, como sucede generalmente con
las filtraciones por humedad, que son a cargo del locador.
La jurisprudencia sobre la base del art. 1.516 del Código Civil dijo:
“Si en la cosa dada en locación aparece humedad en las paredes, por filtración
de agua o por falta de aislación en sus cimientos, las reparaciones de tales
deterioros incumben al locador, según expresa disposición del art. 1516 del
C.C. La única obligación respecto a estos desperfectos que le cabía al
inquilino y que surge convenido en la cláusula del contrato de locación, era
dar inmediata cuenta de los mismos al locador...” (Autos: Quintero Arredondo,
Ramón Pedro C/ Rosa Fabián Y Ots. S/ Sumario - Nº Fallo: 97190164 - Ubicación:
S090-184 - Nº Expediente: 105720 Mag.: VARELA DE ROURA-CASO - SEGUNDA CÁMARA
CIVIL - Circ.: 1 - Fecha: 03/07/1997).
Sentado ello, diré que a los fines de la cuantificación de los daños, no
corresponde incluir el gasto de reparación de aquellos desperfectos que
conforme nuestro código son a cargo del locador.
El hecho que las partes, conforme cláusula 4 del convenio de fs. 16, hayan
acordado que procederían a realizar en forma conjunta un relevamiento del
estado del inmueble, a efectos de determinar la existencia de daños en el
mismo, para su posterior liquidación, no autoriza- salvo pacto en contrario- a
extender la responsabilidad del locatario más allá de la que determina el
Código de fondo.
Por otra parte, ha sido el propio actor el que con posterioridad a la
verificación de los daños en la forma expuesta precedentemente, el día 5 de
enero del año 2009, intimó a la Municipalidad de Plottier, a que en el plazo
perentorio e improrrogable de 15 días le abone la suma de Pesos Ciento Veinte
mil ($120.000) en concepto de daño emergente, para reparar el inmueble y
dejarlo en condiciones aptas para su uso.
El importe mencionado fue el solicitado al demandar, reservándose la
posibilidad de ampliarlo en caso que la prueba arrojare un importe mayor.
Si bien la suma que arroja la pericial obrante a fs. 173/192 determina un
número mayor que la establecida en la demanda, lo que ab-initio habilitaría a
incrementar el monto por daños y perjuicios reclamados, entiendo que –tal como
ya lo adelantara- existen una serie de gastos allí descriptos que- ante la
falta de pacto en contrario- son a cargo del locador.
En función de tales premisas y sin dejar de resaltar la importancia de las
pruebas referenciadas por el recurrente para fundar la existencia y
cuantificación de los daños objeto de reclamo, considero que si bien el monto
de la sentencia es bajo, el que determina la pericial resulta elevado, por lo
que conforme las facultades que me confiere el art. 165 del ordenamiento
procesal, estimo prudente elevar el monto correspondiente al rubro “daño
emergente” a la suma de $120.000.
En otro orden, la sentencia rechaza el lucro cesante al entender que el actor
no probó haber ofertado el inmueble en alquiler, desde la fecha en que se lo
entregara la Municipalidad, esto es Noviembre del año 2.008 hasta el mes de
agosto del año 2.009.
Ahora bien, independientemente que el accionante no haya probado haber ofertado
el inmueble, en oportunidad que la demandada le hiciera entrega del mismo,
interpreto que ello no es motivo suficiente para rechazar la procedencia del
rubro cuestión.
En efecto: de la prueba pericial de fs. 166/170, surge que al momento de su
entrega (nov./08) el edificio no reunía las condiciones de habitabilidad y que
en tal oportunidad las posibilidades de alquilarlo para una actividad comercial
normal, eran nulas, debiéndose previamente efectuar las tareas de reparación y
acondicionamiento del edificio.
Dicho medio probatorio, como la acreditación de los daños especificados en el
acta de constatación y la pericial practicada por el ingeniero Carlos A.
Fernández, me persuaden a propiciar la procedencia del rubro analizado.
En tal sentido la jurisprudencia ha dicho que:
“Si por devolverse una cosa con deterioros el locador debe efectuar
reparaciones, tiene derecho a que el locatario le pague en concepto de lucro
cesante el importe de los alquileres que hubiera podido percibir durante el
tiempo probable que puede demorar la realización de aquellos trabajos”. (Autos:
Suaya Carlos c/ Naftali Alberto y otros s/ Sumario - Nº Sent.: 75938 - Civil -
Sala 4 - Fecha: 09/05/1988).
En cuanto al valor reclamado por tal concepto, diré que el mismo se
circunscribe a la privación del valor de locación determinado en la pericia de
fs. 166, que estima que el precio locativo del inmueble rondaría la suma de
$6.570.
Dicho valor corresponde computarlo desde el mes de noviembre de 2008 (fecha de
entrega del inmueble) a agosto del 2009 (fecha de alquiler del mismo), por lo
que teniendo en cuenta los meses que no pudo ser alquilado (9 meses) y el
importe que hubiera podido razonablemente percibir el actor, si el inmueble
hubiera estado en condiciones de ser ofrecido en locación ($6.570), corresponde
revocar la sentencia y acoger favorablemente el rubro “lucro cesante”, el cual
asciende a la suma de $59.130 ($6.570 x 9 meses) con más sus intereses desde
que cada suma es debida hasta su efectivo pago, aplicándose la tasa de interés
fijada en la sentencia de primera instancia.
Por todo lo expuesto, propondré al acuerdo se revoque parcialmente la sentencia
y en consecuencia, se eleve el monto total de condena a la suma de $203.130.
Las costas son a cargo de la demandada, atento a su carácter de vencida (art.
68 del CPCyC), difiriéndose la regulación de honorarios para su oportunidad.
Tal mi voto.
El Dr. Medori, dijo:
I.- Que habré de adherir parcialmente a la solución postulada por el vocal que
me precedió en el voto respecto a la cuantificación del daño emergente, y
disentir respecto a la que alcanza en relación al lucro cesante, conforme a las
siguientes consideraciones.
II.- Que sobre el primero, considero que su estimación coincide con lo
postulado por el mismo actor, ajustándose al resultado de descontar aquellos
bienes y reparaciones que fueron incluidos por el perito ingeniero y no
precisados en su cantidad o volumen en el acta de constatación que cumplió el
actor luego de recibido el inmueble, no pudiéndose atribuir a error del
sentenciante concurrir a formular tal valoración, tratándose de una omisión en
que incurrió la propia parte pretensora, a la que no obsta la ausencia de
impugnación formal del informa por la demandada; por otra parte, el cálculo
profesional introduce costos y tributos que aún cuando regularmente pueden
elevar los valores de adquisición, en el caso concreto no se comprobó siquiera
la posibilidad de su exigencia.
III.- Que en relación al lucro cesante, comparto la procedencia del rubro en
supuestos en que existen parámetros objetivos para acreditar la
indisponibilidad del uso de un bien afectado por un ilícito, y a tal fin, como
lo determina el profesional en ingeniería a fs.192, cuando fija en noventa (90)
días el lapso demandará concretar la obra presupuestada, adoptar para
satisfacer la pretensión del actor el equivalente a tres (3) meses de locación,
considerando para ello la tasación a fs. 167 ($6.570,00 mensuales) tampoco
cuestionada.
Que si bien la a quo omite considerar tal extremo, mientras resulta ajustado su
análisis respecto a la improcedencia del rubro atendiendo únicamente al tiempo
transcurrido hasta que el actor volvió a alquilar el bien, lo cierto es que tal
consecuencia no puede quedar condicionada a la exclusiva iniciativa del locador
o a circunstancias coyunturales del mercado inmobiliario, por el que obviamente
el deudor no debe responder (conf. arg. arts.903, 904 y 905 del C.Civil).
IV.- Que por lo expuesto, y con la parcial adhesión a la cuantificación del
daño emergente y la procedencia del lucro cesante, propiciaré al acuerdo que
este último se fije en la suma de $19.710,00 (3 x $6.750,00), con más los
intereses que se calcularán en la forma señalada en la sentencia de grado, y a
computarse desde el 22 de julio de 2008, primera intimación que el actor le
cursara a la accionada (fs. 232).
En conclusión, propondré al acuerdo se revoque parcialmente la sentencia y en
consecuencia, se eleve el monto total de condena a la suma de $163.710.
Mi voto.
Existiendo disidencia en los votos emitidos precedentemente se integra Sala con
la Dra. Patricia Mónica Clérici, quien manifiesta:
Por compartir los fundamentos expuestos en el voto que antecede, adhiero al
mismo pronunciándome en idéntico sentido.
Por lo expuesto, POR MAYORIA:
SE RESUELVE:
1.- Revocar parcialmente la sentencia de fecha 5 de julio de 2011 (289/294
vta.), elevándose el monto total de condena a la suma de $ 163.710, con más
intereses determinados en el considerando respectivo que integra éste
pronunciamiento.
2.- Imponer las costas de Alzada a la demandada perdidosa.
3.- Diferir la regulación de honorarios de ambas instancias para su oportunidad.
4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los presentes al Juzgado
de origen.
Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori - Dra. Patricia M.
Clérici
Dra. Audelina Torrez - Secretaria
REGISTRADO AL Nº 22 - Tº I - Fº 111 / 116
Protocolo de SENTENCIAS -S A L A III- Año 2012