NEUQUEN, 25 de Septiembre del año 2018
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “PIZARRO CLAUDIO MARCELO C/ TEXEY SRL S/D Y
P DERIVADOS DE LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL DE PARTICULARES” (JNQCI4 EXP
506577/2015) venidos en apelación a esta Sala I integrada por los Dres. Cecilia
PAMPHILE y Jorge PASCUARELLI, con la presencia de la Secretaria actuante, Dra.
Estefanía MARTIARENA, y de acuerdo al orden de votación sorteado la Dra.
Cecilia PAMPHILE dijo:
1. La Sra. Jueza de Primera Instancia desestima la demanda interpuesta por el
Sr. Pizarro e impone las costas a su cargo, en su calidad de vencido.
Dicho pronunciamiento es apelado por el actor, quien expresa sus agravios en
hojas 472/483.
En primer lugar le agravia que la magistrada haya considerado que lo ofertado
difería de la realidad. Dice que ello no es así, lo cual queda acreditado a
partir de la circunstancia de que, luego del dictado de la resolución 068/2013,
de fecha 30 de julio de 2013, las tratativas continuaron. Dice que de esto dan
cuenta los correos electrónicos no negados por la contraria.
Expone que el gerente de la demandada reconoció que cada municipio tiene su
propia política en materia de tierras fiscales. Dice que este reconocimiento
hace aplicable la doctrina de los actos propios.
Agrega que si bien el compromiso de compra no fue suscripto, en él se aclaraba
que se trataba de una cesión de derechos sobre tierras ubicadas en el Parque
Industrial de la Municipalidad de Rincón de los Sauces. Dice que el documento
fue reconocido en su recepción y contenido, por la demandada.
Sostiene que de su contenido queda claro de qué tipo de operatoria se trataba,
esto es, una cesión de derechos sobre las mejoras; que es de fecha anterior a
la resolución y también anterior al mes de agosto de 2013, que es cuando la
demandada no se presenta a suscribir la cesión de derechos.
En segundo lugar le agravia que no se haya considerado que el apartamiento
fuera intempestivo.
Dice que del correo posterior a la fecha de la resolución, surge que se
comunica que la empresa se haría presente en el horario y lugar convenido.
Indica que no hay pruebas de que, luego del dictado, se le haya comunicado a su
parte que las condiciones no eran las acordadas; si lo hay, dice, de que las
tratativas continuaron.
Se agravia en tercer lugar, de que la magistrada indicara que su parte inició
las negociaciones sin ser titular de los derechos sobre el predio; dice que eso
no es exacto, puesto que por medio de la resolución 2611/07 se autorizó a
Gordillo a ceder los derechos a su favor, esto en el mes de diciembre de 2007.
Alega que, por lo tanto, no puede afirmarse que el inmueble no era suyo.
Agrega que no puede confundirse la falta de cumplimiento de algún requisito o
algunos pasos correspondientes al ámbito administrativo municipal, con la
posesión efectiva que tenía desde el 2007.
En cuarto lugar le agravia que la magistrada considere que el valor de la
tierra no se condice con el valor solicitado por su parte.
Dice que, cuando en la documental se habla de venta, se habla de venta de
mejoras y que la cesión de derechos es sobre el inmueble. Expone que la
operatoria central era la venta de las mejoras, sobre las que no hay dudas que
tenía la posesión efectiva y era el único dueño.
En quinto lugar, se queja de la conclusión de que no hubo conducta abusiva o de
mala fe por parte del demandado; dice que eso es erróneo, en tanto la mala fe
se configura a partir de que se le dijo que concurrirían a la escribanía y no
lo hicieron.
En sexto lugar, se queja de las costas en tanto vulnera lo dispuesto por el
art. 505 del Código Civil, ahora reproducido por el art. 731.
Sustanciados los agravios, son contestados en hojas 488/489.
2. Así planteada la cuestión, desde ya adelanto que, pese a los esfuerzos
efectuados en el recurso, las razones expuestas son insuficientes para revertir
la decisión de grado.
En efecto, debo señalar que el derecho a retirarse de las tratativas no es algo
que se pueda controvertir, en tanto nadie se encuentra obligado a celebrar un
contrato. Rige aquí el principio de la autonomía de la voluntad y de la
libertad de contratación.
La discusión, en realidad se traslada a las condiciones en las cuales, ese
retiro, genera la obligación de indemnizar los daños que se hubieren causado.
Y esto, sin lugar a dudas, se entronca con el principio de buena fe y con la
reprochabilidad del ejercicio abusivo de los derechos.
Sin embargo, el deber de resarcir los perjuicios, es con relación a quien ha
confiado en la celebración del contrato y ha obrado sin culpa.
Es esta última condición negativa, la que no se encuentra presente en el caso.
Sobre ésta, la magistrada desarrolla –con acierto, en mi criterio- la solución
que da al caso: Justamente, la actitud reprochable del actor, como contracara,
da justificación al accionar de la demandada.
2.1. Es que, situados en la etapa precontractual, existen determinados deberes
de conducta que hacen a la buena fe de ambas partes, entre los que se encuentra
el deber de información: “durante las tratativas previas el acento está puesto
en el deber de información que las partes se deben; informar sobre las
aptitudes negociales, la experiencia, las obras realizadas, la presencia en el
mercado, etc. Obviamente, la información facilitada debe ser veraz o, por lo
menos, responder al conocimiento que la parte que la suministra pueda tener al
respecto y también debe ser completa en la medida de lo que la contraparte ha
manifestado como su interés en concertar el negocio… Leiva Fernández apunta que
este deber de informar debe satisfacerse bajo tres aspectos que el negociante
debe contemplar en forma específica, a saber: a) debe informar sin reticencia
sobre lo que conoce pues la obligación de informar procura evitar que la otra
parte incurra en error de juicio al contratar. b) tiene el deber de adquirir la
información que ignora y sobre este aspecto más abajo nos explayamos en
relación con el costo en proporcionar o adquirir información y c) el negociante
debe buscar y obtener la información que no tiene, ya que de lo contrario se
estaría favoreciendo una actitud meramente pasiva, que en definitiva es
contraria al deber de cooperación…” (cfr. Rovira, Alfredo L. Tratativas
preliminares al contrato y ruptura en el nuevo Código”, La Ley 2015-c-906).
En este caso, el recurrente no logra contrarrestar la afirmación que da
fundamento al decisorio: que no informó debidamente el alcance del derecho que
detentaba sobre el inmueble; antes bien, la propuesta efectuada hacía suponer
que era poseedor (en estrictos términos jurídicos) del inmueble y que tal
posesión le confería el derecho a obtener la escrituración del inmueble.
Y si el deber de información comprende tanto a los aspectos materiales, como
jurídicos del negocio, conducentes a formar el consentimiento, desde este punto
de vista, se puede afirmar que hubo vicios en la negociación, los que provienen
de la deformación de la información relevante que hiciera el accionante.
Aquí debo señalar que, pese a los esfuerzos que efectúa en el recurso, para
sostener que lo que se vendía y sobre lo que se tenía el carácter de dueño,
eran las mejoras (pretendiendo asignar a las mismas el carácter central en la
negociación), del propio documento -al cual el actor le asigna efectos para
conocer la voluntad negocial- surge lo contrario.
En efecto, debo aquí hacer notar que, conforme surge de la “opción irrevocable
de compra”, que se adjunta con la demanda, el Sr. Pizarro comparece como
vendedor en su “carácter de propietario de un inmueble ubicado en el área
recreativa de Rincón de los Sauces (Provincia del Neuquén), con una superficie
aproximada de 2 hectáreas… El vendedor manifiesta que el citado inmueble le
corresponde por cesión que le efectuara el Sr. Luis Gordillo…de todos los
derechos y acciones que le fueron otorgados en relación con el referido lote
por el Municipio de Rincón de Los Sauces”.
En la cláusula cuarta se consigna: “LA VENDEDORA asume el compromiso de no
realizar actos de disposición no de administración hasta el vencimiento del
plazo conferido para el ejercicio de la opción, ni cualquier otro acto –vrg.
Constitución de hipoteca, otras garantías, fideicomisos, etc.- mediante el cual
se pueda restringir o impedir la celebración de la compraventa… Asimismo, EL
VENDEDOR asume la obligación de gestionar durante el lapso establecido para
hacer uso de la opción, el dictado de todos los actos administrativos por parte
del Municipio de Rincón de los Sauces que resulten menester para aprobar la
presente cesión y permitir de tal forma que la COMPRADORA pueda efectivizar la
mensura y posterior escrituración del lote…”
Nótese entonces que, contrariamente a lo afirmado en el recurso, lo central de
la negociación era la adquisición del dominio del inmueble. Si bien se alude a
una cesión de derechos, es claro el contenido de lo acordado, en punto a que,
esos derechos, eran los que debían conducir a la escrituración del inmueble en
cabeza del comprador. En la misma línea, cuando se habla de la prohibición de
constituir hipoteca sobre el inmueble, esto tiene franca relación al dominio y
titularidad sobre el mismo.
Y lo cierto es que, frente a esto, todas las explicaciones ensayadas en el
recurso son insuficientes.
Debo aquí resaltar que es el propio recurrente quien sostiene que “la recepción
del contenido del acuerdo dejaba en claro de qué tipo de operatoria se
trataba”. Pero, justamente, a estar a su tenor, la conclusión que se impone es
que fue su propio accionar el que ocasionó la frustración del contrato, en
tanto no estaba en condiciones de cumplir con lo ofrecido (y aquí también
destaco las medidas del inmueble, diferencia de superficie que no es menor).
3. Es que la frustración a la confianza o a la expectativa que generan las
negociaciones, debe ser consecuencia de una conducta imputable a quien se le
atribuye esa responsabilidad:
“Al derecho a no contratar se le contrapone la obligación paralela de no dañar
y de desenvolverse con buena fe en las negociaciones previas, sin incurrir en
abuso de aquella libertad. Si la ruptura de una tratativa previa fuera
susceptible de generar responsabilidad precontractual, sin consideración alguna
a la imputación de la conducta de quien decide hacerlo, quedaría entonces
bloqueado el derecho a no contratar, sería una mera ilusión…”
Y, por lo tanto, “…si hubiere alguna justa causa la conducta no sería culposa.
Lo propio si hubiera incumplimientos de quien se considera afectado (vgr.
retaceo de información, violación de confidencialidad, etc.). De igual manera,
si las tratativas se hubieran aligerado por acciones u omisiones recíprocas de
las partes, al punto del desinterés mutuo, tampoco sería culposa la decisión de
dar por concluidas las tratativas.
No existe responsabilidad precontractual, si la ruptura, pese a ser
intempestiva reconoce causa, esa causa es justa y fue comunicada a la otra
parte de la negociación. La causa es justa cuando no es imputable al que
interrumpe la negociación…” (cfr. TRATATIVAS PRECONTRACTUALES. DELIMITACIÓN DE
LA FIGURA, Di Chiazza, Iván G., Van Thienen, P. Augusto, Publicado en: LA LEY
2012-B , 588).
Y trasladados estos conceptos a las circunstancias del caso, conforme se ha
analizado más arriba y lo expone la magistrada en su decisión, es claro que la
ruptura de las negociaciones ha sido justificada, lo que priva de imputación al
demandado, y antes bien, es imputable al propio recurrente.
Llegados a este punto, y aunque innecesario, -según entiendo, las razones dadas
son suficientes para desestimar el recurso- debo aclarar que la continuación de
las negociaciones a las que alude, se circunscriben a escasos dos correos
posteriores al dictado del acto administrativo municipal, sobre el cual,
tampoco se ha acreditado el efectivo conocimiento por parte de la demandada, en
fecha concomitante a los mismos.
Por lo demás, se advierte que los correos se corresponden a los primeros días
de agosto y la resolución municipal data del 30/07/2013, por lo que tampoco
puede hablarse de una continuación por un tiempo sustancial.
Por último, y en cuanto a la comunicación de las razones, del testimonio de
Badillo, surge que las comunicaciones lo eran indistintamente por correo
electrónico, en forma telefónica o personalmente. Indica que la decisión de no
continuar con las tratativas se toma en la dirección de la empresa y se le
comunicó al Sr. Pizarro, lo cual se presenta como verosímil de acuerdo al curso
normal y natural de las cosas; no lo es, que recién se anoticiara de la
decisión por la contestación obrante en hojas 9, en respuesta a la misiva que
se envía con fecha 10 de octubre, luego de transcurridos más de dos meses de la
fecha fijada para acudir a la escribanía, conforme a los dichos del actor.
Y si se pretendiera que la carta documento enviada por el actor, es prueba de
la continuación de las negociaciones, en forma inmediata fue dada la respuesta
del porqué de la frustración.
En mérito a las razones expuestas, entiendo que la sentencia es una derivación
razonada del derecho vigente y conforme a las constancias probatorias de la
causa. Las razones expuestas en el recurso son insuficientes para revertir el
acierto de lo decidido, por lo cual propongo al Acuerdo, su confirmación, con
costas al recurrente.
4. En cuanto a la aplicación del artículo 505 del Código Civil, no es
procedente. Así hemos indicado:
“…Por último y con relación a la regulación de honorarios, esta Sala se ha
expedido en Exp. Nº424456/2010, respecto a la inaplicabilidad en el ámbito
provincial de las disposiciones del artículo 730 del nuevo Código Civil y
Comercial (asumo que a este artículo se refiere el recurrente, a tenor de la
transcripción que realiza en las hojas 298 y 309). Ya con anterioridad, lo
habíamos hecho con relación al art. 505.
Seguimos para ello a la doctrina sentada por el Tribunal Superior de Justicia
respecto de la imposibilidad de la aplicación en el orden provincial, del art.
505 vigente en la anterior normativa y cuyo texto se reproduce en la nueva
norma.-
Así, se señaló: “Este Tribunal ha fijado posición en cuanto a la
inaplicabilidad del art. 13 de la Ley 24.432 en el ámbito provincial. Teniendo
en cuenta los principios que emanan de los arts. 1°, 2° y 7° de la
Constitución Provincial, lo establecido por el art. 101, inc. 16, que establece
la facultad de la Legislatura de dictar los Códigos de Procedimientos, el inc.
35 que le confiere la potestad de dictar el estatuto de las profesiones
liberales (entre ellas la abogacía) y, finalmente, el inc. 1° en tanto le fija
atribuciones necesarias para hacer efectivas las disposiciones de esta
Constitución, puede concluirse que la Ley Arancelaria, en cuanto guarda una
relación íntima y directa con las normas procedimentales (art. 63 último
párrafo, de la Ley 1.594), integra el plexo normativo para cuyo dictado goza de
potestad exclusiva la Legislatura Provincial (conf. Acuerdo ya
citado)…” (cfr.R.I. 6641/9, 09/02/09 “SEPULVEDA, JORGE HORACIO C/ INSTITUTO DE
SEGURIDAD SOCIAL DEL NEUQUÉN S/ ACCIÓN PROCESAL ADMINISTRATIVA”
Expte.nº304/00)….” (cfr. “MORALES REYES PATRICIO HERNÁN C/ FREXAS FERNANDO
MIGUEL S/D Y P DERIVADOS DEL USO DE AUTOMOTORES (CON LESIÓN O MUERTE)” (EXP Nº
501889/2014) y su acumulado “MILLAHUAL WALTER MAXIMILIANO C/FREXAS FERNANDO
MIGUEL Y OTRO S/D Y P DERIVADOS DEL USO DE AUTOMOTORES (CON LESIÓN O MUERTE)”
EXP Nº 502214/14).
Por lo demás, no advierto que existan motivos para modificar la justipreciación
efectuada por la magistrada, dado que guarda relación con las tareas
profesionales llevadas a cabo y ajuste a las pautas arancelarias aplicables. MI
VOTO.
El Dr. Jorge PASCUARELLI dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo expidiéndome de igual modo.
Por ello, esta Sala I
RESUELVE:
1.- Confirmar la sentencia de fs. 428/443 en cuanto fue materia de recursos y
agravios.
2.- Imponer las costas de Alzada al apelante vencido (art. 68 del CPCC).
3.- Regular los honorarios de los letrados intervinientes en la Alzada en el
30% de la suma que corresponda por la labor en la instancia de grado (art. 15,
LA).
4.- Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente, vuelvan los
autos a origen.
Dra. Cecilia PAMPHILE - JUEZA Dr. Jorge D. PASCUARELLI-JUEZ
Estefanía MARTIARENA-SECRETARIA