NEUQUEN, 11 de septiembre de 2018.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “LOPEZ ROBERTO VICTOR C/
MENQUINEZ ROQUE EDUARDO Y OTRO S/ RESOLUCION DE CONTRATO”, (JNQCI2 EXP Nº
403697/2009), venidos en apelación a esta Sala III integrada por los Dres.
Marcelo Juan MEDORI y Fernando Marcelo GHISINI, con la presencia de la
Secretaria actuante Dra. Audelina TORREZ y, de acuerdo al orden de votación
sorteado, el Dr. Medori, dijo:
I.- A fs. 266/273 obra la expresión de agravios de la actora fundando
el recurso de apelación deducido contra la sentencia de fecha 24 de octubre de
2016 (fs. 241/246); pide se revoque y se haga lugar a la demanda con costas.
Que constituye un grave error in iudicando que para rechazar la
resolución contractual no se hayan analizado las cláusulas a las que las partes
se sujetaron en la compraventa; niega que el boleto se refiera a una vivienda
unifamiliar; cuestiona que el sentenciante no considerara acreditado que l
contrato se celebró bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal y Ley
Provincial Nº 485, apartándose de la realidad con la que se concretan este tipo
de complejos, ni que se haya analizado la forma en la cual podrán
comercializarse unidades en construcción y menos aun el decreto 1596 en sus
artículos 10, 6, 7, y 12; sostiene que el terreno no se divide, no existe
subdivisión de la tierra siendo la propiedad horizontal un derecho a las
proporciones o porcentuales tal como se consignó en la cláusula primera del
contrato.
Indica que la Magistrada debió aplicar las normas del pacto comisorio
en base al contenido de la documentación agregada y no lo normado por la ley
14005 y modificatorias; señala que del acuerdo contractual cuya resolución se
persigue se advierte que no se condice con un loteo con previa afectación como
tal sino que se trata de la adquisición de una unidad funcional a construirse
que forma parte de un edificio en PH, máxime cuando el inmueble es propiedad
común por ello dice que resultan de aplicación las normas relativas a la
compraventa.
Agrega que la parte demandada ha incumplido el pago oportuno de lo
pactado hasta llegar a un atraso de sesenta cuotas siendo injustificado el
incumplimiento por un periodo de siete años; destaca que la pericia contable y
su ampliación demuestran y prueban que el cumplimiento del pago del precio solo
fue del 16%; denuncia la carencia de motivación al no fundamentar por qué
aplica una norma excepcional apartándose de la normativa del Código Civil.
En segundo lugar, cuestiona que la jueza haga lugar a la morigeración
de los intereses al señalar que no corresponde sumar compensatorios con
punitorios, toda vez, que los accesorios contemplados en cada cuota como
compensatorios tienen que ver con la financiación y se ha dado cuenta que están
incluidos en cada cuota.
Concluye que resolver haciendo lugar a la demanda de morigeración de
intereses estableciendo que la sumatoria no podrá superar el doble de la tasa
activa que publica el Banco de la Provincia de Neuquén no tiene base cierta y
es arbitrario.
II.- Corrido el traslado de los agravios, contestan los demandados a
fs. 276/280 y vta.; solicitan el rechazo del recurso intentado atento la falta
de crítica concreta y razonada del fallo, con costas al recurrente.
Expresan que el recurrente circunscribe su crítica al marco legal de
aplicación argumentando que el contrato se encontraba bajo el régimen de
propiedad horizontal (hecho que no demostró) y que por esa circunstancia no le
era aplicable a los compradores, lo dispuesto por el art. 8 de la Ley 14005.
Señalan que el actor pretende que el terreno de marras se trate de una
unidad funcional bajo el régimen de propiedad horizontal de un complejo
habitacional que aún no ha sido dividido, siendo que de la prueba rendida de
autos se mostró que no era así.
Que en el recurso se han esgrimido omisiones propias e incumplimientos
para sostener que la contratación se debe regir por el régimen legal de
Propiedad Horizontal, para verse exento de la aplicación de los institutos
legales que protegen a los compradores bajo las circunstancias de este caso
para evitar que de manera abusiva quien vende un terreno luego resuelve el
contrato para despojar al comprador de la vivienda que construyo en él.
Argumenta que la solución ha sido justa no solo por aplicación de la
ley 14005, por cuanto aun en la hipótesis de que la aludida Ley no existiera,
resolver el contrato por la falta de pago de un terreno para que el vendedor se
quede con la vivienda que allí construyo el comprador, por una deuda que no
posee garantía real alguna, constituiría decididamente un abuso de derecho.
En punto a la morigeración de los intereses, manifiesta que no se
rebaten los argumentos, y prueba de ello es que se realiza un cuadro parcial
identificando algunos periodos donde presuntamente el interés punitorio no
superaría el doble de la tasa activa, permitiendo presuponer que los no
apuntados en el mismo superan el doble de la Tasa Activa conforme lo refiera la
juez en su fallo.
III.- Ingresando al análisis de la cuestión traída a entendimiento,
resulta que la decisión en crisis, con expresa imposición en costas al actor
vencido, rechazó la demanda de resolución del contrato de compraventa celebrado
con los compradores accionados, por considerar que conforme el art. 8º de la
Ley 14005 ello no puede ejercerse cuando los últimos realizan construcciones
equivalentes al 50% del precio de la compra, extremo que tuvo por acreditado
con el dictamen del perito tasador; a continuación hizo lugar a la reconvención
y morigeró los intereses punitorios pactados, limitándolos al doble de la tasa
activa del Banco de la Provincia del Neuquén, y reajustó el precio del contrato
a la paridad 1$ = 1 U$S más CER.
Que por razones de orden lógico, se atenderá en primer lugar el
planteo vinculado con la resolución del contrato y la aplicación a éste de la
ley 14.005, de tal forma que definido ello, y de corresponder, pasar a
considerar el vinculado con la tasa de interés aplicable.
A.- Que el primero de los cuestionamientos conduce a considerar como
antecedente no controvertido en la causa que las partes están unidas por un
boleto de compraventa celebrado el 01.06.2001 (fs. 216/218), por el que la
vendedora le vendió, cedió y transfirió a la compradora, la unidad funcional Nº
14 sin edificación que forma parte de un complejo a edificarse sobre el Lote 3-
de la manzana II fracción X de la Chacra 77 de la ciudad de Neuquén, conforme
Plano de mensura particular con aprobación previa bajo Expediente municipal
C-0118-07-00 (Cláusula 1º), pactándose el precio de U$S 11.000 pagaderos en 72
cuotas de U$S251, la primera al momento de la rúbrica, y las restantes en forma
mensual con vencimiento entre el 01 y 10 de cada mes, a partir de julio de 2001
(Cláusula 2º); que para el supuesto de no pagarse en término las cuotas se
abonaría un interés punitorio con carácter de cláusula penal del 0,10 % diario
hasta el efectivo pago, pactándose que la mora se produciría en forma
automática por el solo vencimiento de los plazo sin necesidad de intimación o
gestión previa, y que la falta de pago de 3 cuotas del saldo producirá la
caducidad de todos los plazos teniendo la vendedora el derecho a iniciar
acciones judiciales para el cobro total del saldo adeudado, pudiendo intimar el
cumplimiento dentro del plazo de 48 horas bajo apercibimiento de resolución del
contrato (Cláusula 3º); que en el acto se hacía entrega a la compradora del
inmueble ad corpus para comenzar con las obras de construcción, y que la
posesión sería entregada a la firma de la escritura traslativa de dominio
(Cláusula 4º); que la vendedora asumía e incluía dentro del precio de venta la
totalidad de los gastos, arancel y honorarios del plano de división del régimen
de Propiedad horizontal, hasta su completa aprobación y el plano de proyecto y
construcción de la unidad; que con relación a las obras de desarrollo de la
urbanización que se pudieran proyectar en beneficio de todo el complejo,
proveería a la compradora de toda la información sobre la obra y curva de
inversiones a realizarse (Cláusula 7º); que para evitar disminuciones de
precio, los proyectos a realizarse en la urbanización debería tener una
categoría igual y/o superior a la indicada por el Banco Hipotecario Nacional,
como “vivienda económica”, debiendo en todos los casos las construcciones
respetar el proyecto aprobado, el retiro de la línea de vereda de la unidad y
demás características previstas, caso contrario la vendedora por cuenta propia
o a instancia de los demás adquirentes de unidades en el complejo, podrá
requerir la intervención municipal de la obra, que la construcción de la U. F.
será por cuenta, costo y cargo exclusivo de la parte compradora (Cláusula 8º);
que la compradora podrá comenzar la construcción en forma inmediata
comunicándolo a la vendedora, y que los servicios de agua, desagüe cloacal,
electricidad y gas se ejecutarán de acuerdo al programa de obras establecido en
beneficio de la urbanización en su conjunto, por lo que la carencia temporaria
no habilitará a la compradora a reclamara la provisión inmediata, y que de ser
de urgencia, será instalado por su cuenta y cargo (Cláusula 9º); y que la parte
compradora acepta que la administración del consorcio de propietarios sea
ejercida por la vendedora o el administrador que designe ésta, hasta que ésta
continúe la titularidad del dominio de más de 7 unidades funcionales (Cláusula
10º).
A su vez, llega sin impugnación el dictamen contable agregado a fs.
145/150 donde se informa que hasta la cuota Nº 5 la compradora abonó en término
las cuotas, que las siete restantes lo hizo fuera del plazo, y la última, la
doceava, el 22.10.2002, que había vencido el 10 de mayo de 2002 (fs. 147) y se
extendía hasta el mes de mayo de 2007 el pago de las cuotas mensuales a cargo
de los compradores (fs. 150).
Por una parte, los demandados admiten lo informado respecto a haber
interrumpido el pago, invocando que el vendedor pretendía unilateralmente
reajustar la deuda pactada en dólares estadounidenses, se negaba a sujetarse a
las normas de emergencia y a emitir recibos; sin embargo, tales extremos
reprochables no fueron avalados con prueba.
A su vez, el actor denuncia que de conformidad a la cláusula tercera
del contrato intimó por carta documento de fecha 02.09.2009 a uno de los
compradores al pago dentro de las 48 horas de la suma de $56.637,03 en concepto
de saldo de capital, intereses compensatorios y punitorios pactados, CER
intereses desde el 02.02.02 por aplicación de la ley 25561 y decretos
reglamentarios, invocando haber operado la caducidad de todos los plazos
establecidos en el boleto de compra venta, requerimiento que fuera desconocido
por los demandados así como la autenticidad de aquella (fs. 33), también negado
al absolver posiciones (13º), proceder que imponía acreditar sobre la
intimación cursada a ambos compradores, y que el vendedor no concretó por medio
alguno.
B.- Que a tenor de los antecedentes reseñados, si bien cabe ponderar
el argumento recursivo del actor en punto a la aplicación analógica al caso de
las previsiones de la Ley 14.005 (1), la información aportada a la causa
generan suficiente convicción respecto a la improcedencia de la resolución
contractual, justificando que se confirme su rechazo, sólo que en base a otro
fundamento (2):
1.- Que como anticipara, el art. 8º de la Ley 14.005 no es de
aplicación al caso, porque los compradores siempre conocieron que el objeto de
la venta era una unidad funcional integrante de un complejo habitacional en
proceso de formación a regirse por la Ley de Propiedad Horizontal del que el
vendedor también forma parte, siendo su administrador (Cláusulas 1º, 6º, 7º,
10º), y que existían obras de desarrollo de la urbanización con una curva de
inversiones, a realizarse (Cláusula 7º).
En contrario, la citada ley prevé un régimen específico para regular
un fraccionamiento de lotes (loteo), que es de excepción respecto las normas
regulatorias del contrato de compra venta en el C. Civil (arts. 1137, 1197 s.s.
y c.c.), y de interpretación restrictiva al establecer una limitación a la
libertad de contratación; luego, en el caso, se ha evidenciado que nunca fue
previsto por las partes someterse a dichas previsiones, no se exigió su
adecuación ni intervención registral antes de tramitarse este proceso, no
excediendo esta controversia a otros intereses que no sean los de los propios
contratantes.
Se comparte la opinión de la doctrina cuando analiza que la ley 14005
se refiere a la venta de lotes por mensualidades, donde la escritura pública no
se suscribe de inmediato (conf. art. 1º ley 14005), es decir que la operación
tiene que provenir de un fraccionamiento, siendo condición esencial para su
inclusión dentro de dicho régimen, la existencia de un “loteo”, entendiéndose
por loteo a los inmuebles fraccionados en lotes con el propósito de su venta
(Venta de Inmuebles en lotes y a plazos. Ley 14.005, Emma Adelaida Rocco, Ed.
Jcas. 1991, pag. 34).
También la jurisprudencia en forma mayoritaria se ha expedido:
“Si no surge del boleto ni de ninguna otra prueba producida que el
contrato concertado entre las partes haya versado sobre un inmueble fraccionado
en lotes, uno de los cuales sea objeto del convenio, tal operación no está
incluida en las previsiones de la ley 14.005” (CNCiv., Sala A, junio13-967, ED
tomo 23, pag. 295).
“Las razones que inspiran las disposiciones de la ley 14005,
tendientes a evitar el ejercicio abusivo del pacto comisorio en perjuicio de
los adquirentes de buena fe, resultarían desvirtuadas si su aplicación
irracional o mecánica llevara a extender exageradamente sus preceptos,
llegándose de esta forma a amparar abusos que los compradores también suelen
cometer en perjuicio de los enajenantes”.(Autos: DELEA Omar Héctor c/ RADAELLI
Amelia Mabel s/ RESCISION DE CONTRATO - Nº Sent. 231994- Magistrados:
GALMARINI.- Civil -Sala C- 11/08/1998).
“La interpretación de las disposiciones de la ley 14005 (Adla, X-A,
243) es restrictiva y no corresponde su aplicación por vía analógica, habida
cuenta de que consagra un régimen de excepción, que implica una restricción a
la libertad de contratar. (Cámara Nacional Civil, Sala E, junio 16 de 2005.
Autos: “Cedama S. A. c. Viana, Marcos I. y otro”).
2.- Que si bien no resulta aplicable la Ley 14005, de los antecedentes
colectados en la causa no resulta que el actor haya concretado el procedimiento
conforme el carril que el Código Civil establece para habilitar la aplicación
de la cláusula comisoria pretendida, y que conducen a que de todas formas,
postule el rechazo de la resolución del contrato.
En lo que resulta de interés y aplicable al presente, el art. 1.204
del C.Civil, luego de la reforma de la Ley 17711, regulaba que “Las partes
podrán pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de que alguna
obligación no sea cumplida con las modalidades convenidas; en este supuesto la
resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte
interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de
resolver. La parte que haya cumplido podrá optar por exigir a la incumplidora
la ejecución de sus obligaciones con daños y perjuicios. La resolución podrá
pedirse aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato; pero no podrá
solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado por resolución”.
Ernesto Wayar explica que “Cuando las partes incluyen en las cláusulas
del contrato un pacto comisorio expreso, queda descartada toda posibilidad de
que se obligue al acreedor a requerir previamente a fin de emplazar al deudor
para que cumpla. Es natural que así ocurra, pues el pacto produce sus efectos
de pleno derecho. Es claro, sin embargo, que el requerimiento moratorio sí será
necesario, pues para que tenga eficacia el pacto expreso, es requisito que el
deudor este constituido previamente en mora. Entiéndase bien. La parte contra
la cual se pretende hacer valer el pacto comisorio expreso, debe encontrarse en
mora, si para ello se debió interpelar, esta formalidad no queda, en modo
alguno, derogada por la vigencia del pacto: el acreedor debe formular el
requerimiento moratorio. Lo que la cláusula determina es la innecesaridad de
cualquier otro requerimiento. El pacto puede hacerse valer por vía
extrajudicial o judicial, por el primer camino, bastará que el acreedor
comunique su voluntad resolutoria en forma fehaciente. Pero si el deudor ofrece
resistencia, el acreedor deberá solicitar al órgano jurisdiccional que declare
que la resolución ya se operó. Idéntico resultado se obtendrá si el acreedor
demanda directamente la resolución pues en tal caso la notificación de la
demanda importa comunicación fehaciente, con lo cual queda satisfecho el art.
1204, párr. 3º)...” (Compraventa y permuta, Edit. Astrea, pag. 458).
Trasladando lo expuesto al caso, y concretamente a los términos de
cláusula Tercera, donde se establece: “La parte vendedora” podrá intimar el
cumplimiento dentro de las 48 horas, bajo apercibimiento de resolución del
contrato, pudiendo iniciar las acciones judiciales vencido este plazo”, no cabe
otra interpretación que el pacto comisorio había quedado sujeto a la intimación
previa y bajo apercibimiento de tener por resuelto el contrato.
Luego, la parte vendedora no sólo omitió acreditar que había
formalizado y los dos compradores habían recibido fehacientemente la
intimación, sino que también que la misiva carece del apercibimiento, con lo
que el presupuesto convencional no se hizo operativo para admitir la pretensión
resolutiva.
"El art. 1204 no hace mención a la gravedad que debe revestir el
incumplimiento. Ramella sostiene que "el legislador, como es lógico, no se ha
aventurado con una fórmula única, sino que ha dejado librado a la apreciación
judicial la solución de ese problema"; y agrega que los arts. 1071 y 1198
"brindan directivas bien amplias que permitirán a los jueces moverse con toda
holgura para hacer jugar su prudente arbitrio frente a las circunstancias del
caso y llegar en la práctica a soluciones que consulten principios de justicia,
no haciendo lugar a pretensiones de resolución, cuando ellas no respondan a un
auténtico interés del acreedor" (conf. Ccarlos M. Ibañez, "Resolución por
incumplimiento", págs. 181 y 184).
Será entonces conforme el fundamento expuesto que procede el rechazo
de la acción.
C.- Que en forma previa a abordar el agravio del actor vinculado con
la morigeración del interés punitorio, vale recordar que el limite a la tasa
que se decidió en la instancia de grado tiene por presupuesto y quedó sujeto a
la pretensión que fue resuelta parcialmente a favor de los demandados que
reconvinieron por el reajuste del precio del contrato, y que importó admitir
como pendiente de cumplimiento su obligación principal derivado del vencimiento
de los plazos otorgados para pagar las cuotas a partir de la 13º tal como lo
informa la perito contadora a fs. 147 y su exigibilidad a la paridad $1 = 1US
más CER como lo determina la jueza de grado.
En los términos expuestos es que se habrá de aclarar la sentencia en
punto a la forma cómo se resuelve el litigio, tal como se establecerá en el
punto IV (Arts. 163 inc. 6) y 7) y 278 del C.P.C.yC.).
D.- Que en relación a la limitación del interés punitorio que la
sentencia determina, con el cotejo de la evolución en el tiempo que han tenido
las tasas que postula el recurrente, se acredita de manera suficiente el
detrimento patrimonial que importaría para la parte admitir tal adecuación.
En consecuencia, atendiendo a que el perito tasador informa que aún al
09 de abril de 2012 el inmueble tiene un valor de mercado de U$S10.000 y para
evitar recurrir a soluciones que puedan importar desequilibrios patrimoniales
para las partes, estimo ajustado atender al procedimiento de cálculo que para
un supuesto equivalente -contrato de compra venta celebrado antes del 06 de
enero de 2002 cuyo precio se pactó abonar en cuotas mensuales en dólares
estadounidenses-, esta Sala III adoptó en la causa “SALAS PONCE HERMOSINA LUISA
C/ LOPEZ ROBERTO VICTOR Y SUCESORES DE PLUCHINO ORQUIDEA MARGARITA S/
CONSIGNACION” (Expte. Nº 289477/2002-Sent. 19.05.2016), en análisis cuyas
consideraciones resultan aplicables al presente, donde se aplicó y siguió “lo
prescripto por las normas de emergencia que alcanzaron al contrato de compra
venta bajo estudio celebrado con anterioridad al 06.01.2002 y con prestaciones
pendientes y pactadas en dólares estadounidenses, conforme las pautas que sobre
ellas ha sentado el Máximo Tribunal Federal, entre otros, en el fallo del 18 de
diciembre de 2007 “Longobardi, Irene Gwendoline y otros c. Instituto de
Educación Integral San Patricio S.R.L. (Publicado en: DJ09/01/2008, 57 - LA LEY
15/02/2008, 15/02/2008, 7 - LA LEY 25/02/2008, 9, Cita Online:
AR/JUR/8090/2007) y reproducido en “Naccarato, Silvia Beatriz c/ Bessone, Díaz
Florentino Ernesto Celestino y Otros s/ Resolución de contrato” (N. 85. XLIX –
12/11/2013. – El Dial Express del 03/01/2014), no habiéndose invocado situación
que exceptúe el caso de la aplicación del CER”.
Allí se explicó que:
“VI.- (…) B.- Así, intentando salvaguardar el trámite de más de 14
años, se atenderá a los postulados de las partes y con fines saneatorios de la
actividad jurisdiccional, la de la Alzada consistirá en integrar las pautas a
seguir para la procedencia de la consignación o su desestimación, conforme las
normas que regularon la emergencia a partir del 06.01.2002, así como el
criterio adoptado por nuestro máximo Tribunal Federal en idénticos supuestos a
partir del principio del esfuerzo compartido.
Y ello, sin afectar el principio de congruencia, desde que la
accionada en modo alguno pretendió resolver el contrato sino que a los fines de
la consignación y percepción del pago adecuado, lo sea siguiendo las normas
vigentes. Por ello, el remedio que brinda el recurso de apelación a través del
cual se busca subsanar errores “in iudicando”, esto es, un error de juicio
manifestado en una resolución formalmente válida, procede en el caso para
propiciar la modificación de la sentencia impugnada.
VII.- Que el marco fáctico exhibe que las partes se vincularon a
través de un contrato de compra venta por un inmueble identificado como unidad
funcional ubicada en la manzana tres, fracción Y, parte norte de la Chacra 77
de la ciudad de Neuquén, cuyo precio se pactó en la suma de Dólares
Estadounidenses 14.400, con un pago inicial de U$S500, y el saldo pagadero en
65 cuotas mensuales iguales y consecutivas con vencimiento la primera el
10.03.1999, las primeras 5 de U$S 380 y las restantes de U$S308, conteniendo en
su cálculo un interés del 18% nominal anual, y como cláusula penal una tasa
punitorio del 0.10% diario en el supuesto de cancelación fuera de término (fs.
4/6).
También resulta que la actora abonó las cuotas con parcial
regularidad, cancelando la correspondiente al mes de Julio de 2001 en el mes de
octubre del mismo año (fs. 460), remitiendo el 08 de julio de 2002 carta
documento a uno de los co-demandados, denunciando la oposición a recibir el
pago pesificado y bajo apercibimiento de consignación judicial (fs. 471); del
último recibe respuesta negativa, agregando que las cuotas anteriores al
2/1/2002 debían cumplirse en la moneda extranjera, y las restantes en pesos
(fs. 472).
“…VIII.- En definitiva, el conflicto se vincula con la interpretación
y aplicación de las normas que fueron dictada en la emergencia disponiendo la
pesificación de las deudas entre particulares, y cuya vigencia y
constitucionalidad, vale recordar, las partes no han controvertido, a los fines
de alcanzar el saldo pendiente, y en su caso, integrar la diferencia a la causa
por consignación atento la integridad exigida.
Así, la citada ley 25.561 luego de declarar por su art. 1, la
emergencia pública en materia social, económica, administrativa, financiera y
cambiaria, en la redacción original de su art. 11º -ya que posteriormente, el
4/12/03, fue modificado por Ley Nº 25820- previó que: "las prestaciones
dinerarias exigibles desde la fecha de promulgación de la presente ley,
originadas en contratos celebrados entre particulares, sometidos a normas de
derecho privado, pactados en dólares u otra moneda extranjera o en los que se
hubiesen establecido cláusulas de ajuste en dólares u otra moneda extranjera,
quedan sometidas a la siguiente regulación: 1) las prestaciones serán
canceladas en pesos a la relación de cambio un peso ($ 1) = un dólar
estadounidense (U$S 1), en concepto de pago a cuenta de la suma que, en
definitiva, resulte de los procedimientos que se establecen seguidamente; 2)las
partes negociarán la reestructuración de sus obligaciones recíprocas,
procurando compartir de modo equitativo los efectos de la modificación de la
relación de cambio que resulte de la aplicación de lo dispuesto en el artículo
2° de la presente ley, durante un plazo no mayor a ciento ochenta (180) días.
Acordadas las nuevas condiciones, se compensarán las diferencias que,
eventualmente, existan entre los pagos dados a cuenta y los valores
definitivamente acordados; 3) de no mediar acuerdo entre las partes, las
mismas quedan facultadas para seguir los procedimientos de mediación vigentes
en las respectivas jurisdicciones y ocurrir ante los tribunales competentes
para dirimir sus diferencias. En este caso, la parte deudora no podrá suspender
los pagos a cuenta ni la acreedora negarse a recibirlos. El Poder Ejecutivo
nacional queda facultado a dictar disposiciones aclaratorias y reglamentarias
sobre situaciones específicas, sustentadas en la doctrina del artículo 1198 del
Código Civil y el principio del esfuerzo compartido".
A su vez su cumplimiento resulta ineludible para las partes de un
contrato, a tenor de lo previsto en el art. 19, que la caracteriza como una ley
de orden público, y por la que “Ninguna persona puede alegar en su contra
derechos irrevocablemente adquiridos” quedando derogada “toda otra disposición
que se oponga a lo en ella dispuesto”.
A continuación, su reglamentación por Decreto Nº 214/2002 (3.2.2002),
por su art. 8º agregó a la paridad la aplicación del Coeficiente de
Estabilización de Referencia (C.E.R.), agregando que "Si por aplicación de esta
disposición, el valor resultante de la cosa, bien o prestación, fuere superior
o inferior al del momento de pago, cualquiera de las partes podrá solicitar un
reajuste equitativo del precio".
La ley 25.713, (8.1.2003) confirmó para las obligaciones expresadas en
moneda extranjera la aplicación del C.E.R. a partir del 3 de febrero de 2002
toda vez que hubieran sido transformadas en pesos a partir de la sanción de la
ley 25.561 o bien posteriormente y describió cómo "se compondrá" tal
coeficiente, y en su art. 12, que en caso de duda en la aplicación de la
presente ley, la interpretación de la misma se hará a favor del deudor.
Con posterioridad, la ley 25.820 (2.12.2003) reformó el art. 11 de la
ley 25.561 y ratificó la pesificación, aclarando que serían aplicables el
C.E.R. o el C.V.S. -fijado por Decreto 762/2002 y complementarios, según
correspondiera- y que la conversión a pesos era independiente de la existencia
o inexistencia de mora del deudor; igualmente mantuvo el derecho a requerir un
reajuste equitativo, con cita expresa del principio de buena fe (art. 1198,
C.C.) y del esfuerzo compartido.
Como anticipara, la CSJN se pronunció sucesivamente sobre la cuestión
atinente a la emergencia y a la validez de las normas que la establecieron y
reglamentaron, avalando su constitucionalidad, tal su rol de intérprete genuina
y final, sin hallarse limitada ni por la interpretación de los jueces
inferiores ni por las articulaciones de las partes (conf. doctrina de los
Fallos: 308:647, consid. 5; 326:2880), debiendo los tribunales ordinarios
adecuarse a esa interpretación, sobre todo cuando han sido descalificadas por
considerárselas inconstitucionales (conf. doctr. C.S.J.N., in re B. 1160.XXXVI,
"Banco Comercial de Finanzas S.A.", sent. de 19-VIII-2004).
Así, en lo relevante para este proceso “al resolver la causa
R.320.XLII, in re "Rinaldi, Francisco A. y otr. c/ Guzmán Toledo, Ronal
Constante y otra s/ ejecución hipotecaria", sentencia de 15 de marzo de 2007
(Fallos: 330:885), se pronunció sobre los contratos de mutuos con garantías
hipotecarios celebrados entre particulares en divisa extranjera, ajenos al
sistema financiero, que fueron, regulados de un modo diferente por diversas
previsiones normativas y más particularmente por las leyes 25.561, 25.713,
25.796, 25.798, 25.820, 25.908, 26.062, 26.084, 26.103, 26.167 y por los
decretos 214/2002, 320/2002, 410/2002, 762/2002, 2415/2002, 1284/2003,
352/2004, 1342/2004, 52/2006 y 666/2006.
En esta oportunidad, teniendo en cuenta los acontecimientos políticos,
sociales y económicos que dieron lugar a la crisis sufrida por nuestro país que
condujeron al dictado del llamado bloque de emergencia (v. consid. 11 y 12),
afirmó que aceptada la situación de grave perturbación económica, social y
política que representa máximo peligro para el país, resulta imperioso el deber
del Estado de poner en vigencia un derecho excepcional, o sea, un conjunto de
remedios extraordinarios destinados a asegurar la autodefensa de la comunidad y
el restablecimiento de la normalidad social que el sistema político instaurado
por la Constitución requiere (Fallos: 313:1638). Tal derecho -remarcó- no nace
fuera de la Constitución sino dentro de ella (v. consid. 13).
En cuanto a la intervención estatal en las relaciones entre
particulares durante esos períodos, expresó que la prohibición de las leyes que
alteren las obligaciones de los contratos no impide al Estado ejercer los
poderes de que se halla investido para promover el bien público o que son
necesarios para el bienestar general del público, aunque por ello puedan ser
afectados los contratos celebrados entre individuos. Y que si bien la Corte ha
aceptado que el uso de la propiedad y la celebración de los contratos son
normalmente asuntos de interés privado y no público, por lo cual por regla
deben estar libres de la injerencia gubernativa, ni los derechos de propiedad
ni los contractuales son absolutos (v. consid. 14 y 15).
Examinó, asimismo, la situación de los deudores morosos que habían
contraído una obligación estando vigente la ley de convertibilidad, juzgando
que no correspondía hacerlos responsables por los efectos de la emergencia y la
devaluación, debiendo ponderarse no sólo la magnitud de la depreciación de
nuestra moneda que desquició las bases del contrato, sino también que aquellos
hechos desbordaron el grado de previsibilidad que podía exigirse a un obrar
razonable. Al efecto, tuvo en cuenta que su voluntad contractual tuvo el marco
de referencia normativa dado por el Estado que les aseguraba la paridad fijada
por la ley 23.298 (v. consid. 29) y que el cambio radical con relación al peso
destruyó el equilibrio de las prestaciones y resultó impuesto a ambas partes
por un acto de autoridad con miras a proteger el interés general (v. consid. 29
y 30).
A su vez, efectúo el control de razonabilidad de las medidas adoptadas
respecto de los mutuos hipotecarios celebrados entre particulares, en los que
se encontraba comprometida la vivienda única y familiar del deudor,
concluyendo que tales medidas adoptadas por el Estado para conjurar la crisis
económica y social no resultan medios regulatorios desproporcionados con
relación a la finalidad perseguida ni carecen de la razonabilidad necesaria
para sustentar su validez constitucional, pues el art. 11 de la ley 25.561
(t.o. ley 25.820) después de establecer la conversión de las obligaciones
pactadas en moneda extranjera a razón de un dólar igual a un peso y de prever
la aplicación de un coeficiente de actualización, faculta a las partes a
solicitar el reajuste equitativo del precio (v. consid. 33 a 39).
Estos lineamientos fueron, a su turno, adoptados por esta Suprema
Corte en los autos "Rechou", causa C. 94.032, fallada el 29 de diciembre de
2008.
(v) En la causa B.2087.XLII, in re "Bezzi, Rubén Amieto y ot. c/
Valentín, Sixto Carlos y ot. s/ ejecución hipotecaria", sentenciada el 11 de
septiembre de 2007, reiteró las pautas brindadas en "Rinaldi", extendiendo por
analogía su solución para aquellos supuestos en que no concurran todos los
recaudos exigidos por las leyes 25.798 y 26.167, siempre que se encuentre
comprometida la vivienda única y familiar del deudor.
(vi) Poco tiempo después, más precisamente el 18 de diciembre de 2007,
la Corte Suprema falló la causa L.971.XL, in re "Longobardi, Irene Gwendoline y
otros c/ Instituto de Educación Integral San Patricio S.R.L.", en donde se
debatía la ejecución de una deuda hipotecaria por la suma de U$S 392.000, con
destino a la construcción de un colegio para la enseñanza primaria y
secundaria, gravando con derecho real de hipoteca dos inmuebles de propiedad
de la sociedad deudora.
En tal oportunidad, tras recordar lo expresado en anteriores
precedentes en torno a la grave crisis económica, social y política que
atravesó la Argentina que condujo a la sanción del denominado bloque de
emergencia (v. consid. 12), analizó la proyección que tal situación a las
relaciones entre particulares, concretamente en lo que concierne a la normativa
de emergencia aplicable al caso debatido en donde no estaba en juego la
vivienda única y familiar del deudor (v. consid. 13 a 26). Seguidamente, afirmó
que reiterando lo expuesto en la causa "Rinaldi", no podía desconocerse que
desde la primera ley que reguló la cuestión en examen como de las posteriores,
se tuvo como propósito perfeccionar el conjunto de la normativa de emergencia
con espíritu conciliatorio. Así, los dispositivos legales y reglamentarios se
ocuparon de proporcionar herramientas y parámetros técnicos precisos a fin de
que, mediante su implementación, pudiera lograrse una equitativa recomposición
de las prestaciones obligacionales afectadas por las medidas de excepción en
orden a una efectiva tutela de los derechos constitucionales de los
involucrados. En tal quehacer, dijo, se asignó un papel fundamental al
coeficiente de estabilización de referencia (v. consid. 27).
Sin perjuicio de ello, acotó, en la búsqueda del restablecimiento de
un adecuado equilibrio de las prestaciones, a través de una distribución
proporcional de las cargas, el bloque normativo de emergencia ha dejado abierta
la posibilidad de recurrir a otras vías cuyo tránsito debería ser abordado con
arreglo al principio de equidad. Baste mencionar, al respecto, las previsiones
vinculadas con la eventualidad de requerir un "ajuste equitativo", contenidas
en los arts. 11 de la ley 25.561 (modificada por la ley 25.820) y 8 del decreto
214/2002. En suma, juzgó que el sistema legal admite senderos alternativos para
alcanzar un único fin, es decir, una solución equitativa. Y es precisamente
dentro del marco de esas posibilidades que la jurisprudencia de los tribunales
inferiores ha elaborado y empleado en forma generalizada la denominada doctrina
del esfuerzo compartido -que más recientemente ha sido receptada en las
previsiones del art. 6 de la ley 26.167- que postula la distribución
proporcional entre las partes de la carga patrimonial originada en la
variación cambiaria (consid. 28).
Que, a la luz de las referidas orientaciones normativas -aseveró- se
presentan básicamente dos caminos alternos para dar solución a problemas como
el aquí suscitado, que no se contraponen ni se excluyen necesariamente, frente
a los cuales el operador jurídico tiene el deber de aplicarlos de manera
integrada a fin de hacer efectiva la regla de equidad que constituye el eje
sobre el que la legislación de emergencia ha procurado hacer girar todo el
sistema de reajuste.
Tales caminos son: i] aplicar los parámetros indicados en las
prescripciones legales referidas en los considerandos anteriores (en síntesis,
determinar el quantum de la obligación según la paridad 1 a 1 más C.E.R., más
intereses); y ii] ordenar la distribución equitativa entre los contendientes de
las consecuencias de la variación cambiaria (las diferencias entre un dólar
igual un peso y el dólar de mercado, más sus intereses; consid. 29).
Ante la plataforma fáctica del caso bajo reseña y dadas las
circunstancias actuales, consideró que la solución que con mayor aptitud
permite el resguardo de los derechos constitucionales de las partes es la
distribución proporcional del esfuerzo patrimonial, en tanto materializa de
modo más acabado el principio de equidad. La adopción de esa definición
implica, asimismo, dar un paso más en el proceso de homogeneización de las
decisiones judiciales para situaciones análogas a la allí planteada y evita que
se generen desigualdades entre quienes ya han obtenido respuesta a sus demandas
por parte de los tribunales inferiores y quienes aún la aguardan (consid. 30).
Remarcó, seguidamente, que a efectos de alcanzar una recomposición
justa y razonable de las prestaciones, la utilización de los instrumentos
creados por las normas de emergencia debe efectuarse de manera coordinada y
sistemática, preservando la efectividad del rol que el legislador ha conferido
al C.E.R. como factor esencial en el mecanismo de reestructuración de las
obligaciones y que, para supuestos como el debatido en dicha causa, debe ser
entendido como una garantía para el acreedor a no ser constreñido a percibir
montos inferiores de los que se obtengan mediante su aplicación (consid. 30).
Sobre la base de lo expresado, teniendo en cuenta el alcance de los
cambios económicos que se produjeron a partir del dictado de las leyes de
emergencia, y dado que en dicho caso no era de aplicación la excepción prevista
en la ley 26.167, ni las contempladas en la ley 25.713, para determinar el
monto de la obligación estimó que correspondía convertir a pesos el capital
reclamado en moneda extranjera a razón de un peso por dólar estadounidense más
el 50% de la brecha existente entre un peso y la cotización de la mencionada
divisa extranjera en el mercado libre de cambio -tipo vendedor- del día en que
corresponda efectuar el pago, salvo que la utilización del coeficiente de
actualización, previsto en las normas de emergencia económica arroje un
resultado superior (consid. 31).
(vii) Luego, al fallar la causa P.466.XLII, "Picapau SRL s/concurso
preventivo s/incidente de revisión promovido por Karsten S.A.", sentencia de 20
de agosto de 2008, la mayoría de la Corte nacional hizo extensivo los
fundamentos y solución adoptada in re "Longobardi" a un supuesto en que se
discutía la aplicación del bloque de emergencia respecto de un contrato de
compraventa internacional de mercaderías celebrado por una sociedad comercial,
por la suma de U$S 432.988,25, sin garantía inmobiliaria en resguardo de su
cumplimiento.
(viii) Por fin, in re "Álvarez Domínguez, Francisco c/ Camacho,
Sandra Verónica", causa A.2372.XL, fallada el 25-XI-2008, el alto Tribunal
extendió la aplicación del principio del esfuerzo compartido en el marco de un
juicio de consignación de las sumas debidas con motivo de un acuerdo de
mediación y, en consecuencia, ordenó la integración del capital consignado con
las diferencias que resultaran de la aplicación del referido principio.
Similar temperamento adoptó al decidir la causa A.702.XLII "Falcón,
Pablo y otro c/Curolan S.A. s/consignación" resuelta el 24 de febrero de 2009
al confirmar la procedencia de la consignación articulada por la parte deudora,
sin perjuicio de disponer la integración de las diferencias que surgieran de la
aplicación del bloque de emergencia.” (Del voto del Dr. Soria, causa C 95.349-
SCBA- “Eik, Umberto c/Alvarez José Consignación de pago”, del 12.06.2013).
IX.- En segundo lugar, consentida la pertinencia y constitucionalidad
de la pesificación del originario importe en dólares del saldo del precio en
dólares estadounidenses, incluso aún tratándose de obligaciones en mora, llega
firme también a esta instancia que el pago por consignación no cubrió
oportunamente el monto del CER como lo estipulaban los Decretos 214/02 y
410/02, ello conforme a que la relación que vincula a las partes no fue
alcanzada por alguna de las excepciones previstas por el Dto 762/02 (4/2/2002),
y de ello, ineludible que el depósito no fue íntegro.
Resulta claro entonces que, si la actora se acogió a la pesificación
de su deuda dispuesta por la ley 25.561, también debió atenerse a todos los
demás términos y recaudos complementarios de dicha pesificación establecidos
por ella, entre los cuales -obviamente- se encontraba la aplicación del
referido CER y el pago de la tasa de interés; y aún cuando tal exigencia era de
su conocimiento, al interponer la demanda sólo ofreció integrar el primero.
Se le imponía la conversión en pesos de las obligación originalmente
pactada en dólares, a la paridad uno a uno, más una compensación por la
aplicación del CER, habilitando la ley que las partes instaran la posibilidad
de un reajuste equitativo del precio, tarea de los jueces que debían realizar
teniendo en cuenta, entre otras pautas, el principio del esfuerzo compartido, y
en su caso, la doctrina del art. 1198 del Código Civil (art. 11 de la Ley Nº
25561) atendiendo, además, a la continuidad del contrato y a la equidad (art.
8º del Decreto Nº 214/02).
Luego, según las normas transcriptas, lo postulado por las partes y
las circunstancias del caso, para dirimir el presente diferendo respecto de la
procedencia de la consignación, resulta aplicable como método para fijar el
monto de la prestación alterada el principio del esfuerzo compartido, en tanto
partición igualitaria de las consecuencias adversas de la mutación de la
ecuación contractual, constituye una regla general que recepta la ley a los
fines de la recomposición contractual.
Conforme lo expuesto y fijado por la Corte Nacional en la causa
“Longobardi” y reproducidas en “Naccarato, Silvia Beatriz c/ Bessone, Díaz
Florentino Ernesto Celestino y Otros s/ Resolución de contrato” (N. 85. XLIX –
12/11/2013. – El Dial Express del 03/01/2014), y aplicados por la SCBA en un
proceso equiparable al presente ("Maxiver S.A. contra Morgan,Jeremías G. y
otra. Pago por consignación" C. 96.107 del 03.11.2010
www.scba.gov.ar/falloscompl/ SCBA/2010/11- /c96107.doc), propiciaré al acuerdo
que haciendo lugar al recurso de apelación, se revoque el pronunciamiento de
grado, y ordenar a la actora integre a la presente el monto resultante de la
conversión a pesos del capital pactado en moneda extranjera y pendiente de pago
por la actora a la fecha de entrada en vigencia de la Ley 25551, a razón de un
peso por dólar estadounidense, y adicionársele el 50% de la brecha existente
entre un peso y la cotización de la mencionada divisa extrajera en el mercado
libre de cambio –tipo vendedor- del día en que corresponda efectuar el pago,
salvo que la utilización del coeficiente de actualización previsto en las
normas de emergencia económica arroje un resultado superior, con más una tasa
de interés del 7,5% anual, no capitalizable, desde la fecha en que se produjo
la mora y hasta la de la efectiva cancelación; ….”.
A tenor de todo lo expuesto, el saldo del precio pactado deberá ser
abonado por los actores a la conversión a pesos del capital en moneda
extranjera y pendiente de pago a la fecha de entrada en vigencia de la Ley
25551, a razón de un peso por dólar estadounidense, y adicionársele el 50% de
la brecha existente entre un peso y la cotización de la mencionada divisa
extrajera en el mercado libre de cambio –tipo vendedor- del día en que
corresponda efectuar el pago, salvo que la utilización del coeficiente de
actualización previsto en las normas de emergencia económica arroje un
resultado superior, con más una tasa de interés del 7,5% anual, no
capitalizable, desde la fecha en que se produjo la mora de cada uno de los
cincuenta y nueve (59) períodos mensuales pendientes de cancelación y hasta la
efectiva cancelación.
IV.- En consecuencia, se habrá de confirmar el rechazo de la
demanda conforme a los fundamentos aquí expuestos, y modificando parcialmente
la sentencia, se hará lugar a la reconvención estableciendo que el saldo del
precio pactado deberá ser abonado por los actores a la conversión a pesos del
capital en moneda extranjera y pendiente de pago a la fecha de entrada en
vigencia de la Ley 25551, a razón de un peso por dólar estadounidense, y
adicionársele el 50% de la brecha existente entre un peso y la cotización de la
mencionada divisa extrajera en el mercado libre de cambio –tipo vendedor- del
día en que corresponda efectuar el pago, salvo que la utilización del
coeficiente de actualización previsto en las normas de emergencia económica
arroje un resultado superior, con más una tasa de interés del 7,5% anual, no
capitalizable, desde la fecha en que se produjo la mora de cada uno de los
cincuenta y nueve (59) períodos mensuales pendientes de cancelación y hasta la
efectiva cancelación; todo ello dentro del plazo de treinta (30) días y bajo
apercibimiento de ejecución.
V.- Respecto a las costas devengadas en la instancia de grado, se
impondrán en el 75% a la parte actora y el 25% a los demandados considerando el
modo en que fue resuelta la cuestión, la legislación de emergencia que modificó
profundamente las relaciones contractuales pactadas, mientras las partes
hicieron valer su posición en base a interpretaciones jurídicas atendibles y
razonables (art. 71 del CPCyC).
VI.- Las costas en la Alzada se impondrán en el orden causado (art. 71
del CPCyC), regulándose los honorarios en el 25% de los que se determinen para
la instancia de grado.
El Dr. Ghisini, dijo:
Por compartir la línea argumental y solución propiciada en el voto
que antecede, adhiero al mismo.
Por ello, esta Sala III
RESUELVE:
1.- Confirmar la sentencia dictada a fs. 241/247 en cuanto al rechazo
de la demanda, modificándola respecto a la reconvención, estableciendo que el
saldo del precio pactado deberá ser abonado por los actores a la conversión a
pesos del capital en moneda extranjera y pendiente de pago a la fecha de
entrada en vigencia de la Ley 25551, a razón de un peso por dólar
estadounidense, y adicionársele el 50% de la brecha existente entre un peso y
la cotización de la mencionada divisa extrajera en el mercado libre de cambio –
tipo vendedor- del día en que corresponda efectuar el pago, salvo que la
utilización del coeficiente de actualización previsto en las normas de
emergencia económica arroje un resultado superior, con más una tasa de interés
del 7,5% anual, no capitalizable, desde la fecha en que se produjo la mora de
cada uno de los cincuenta y nueve (59) períodos mensuales pendientes de
cancelación y hasta la efectiva cancelación; todo ello dentro del plazo de
treinta (30) días y bajo apercibimiento de ejecución.
2.- Imponer las costas devengadas en la instancia de grado, en el 75%
a la parte actora y el 25% a los demandados considerando el modo en que fue
resuelta la cuestión, la legislación de emergencia que modificó profundamente
las relaciones contractuales pactadas, mientras las partes hicieron valer su
posición en base a interpretaciones jurídicas atendibles y razonables (art. 71
del CPCyC).
3.- Imponer las costas de Alzada en el orden causado (art. 71
C.P.C.C.).
4.- Regular los honorarios de los letrados intervinientes en esta
Alzada, en el 25% de lo establecido en el pronunciamiento de grado a los que
actuaron en igual carácter (art. 15 L.A.).
5.- Regístrese, notifíquese electrónicamente, y, oportunamente,
vuelvan los autos a origen.
Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori
Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA