NEUQUEN, 27 de Febrero del año 2018
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO SOLARES
DEL ALTO C/ RIVA SOCIEDAD ANONIMA INMOBILIARIA INDUSTRIAL COMERCIAL FINANCIERA
Y AGROPECUARIA (SAIICFA) S/ COBRO EJECUTIVO” (JNQJE2 EXP 559235/2016) venidos
en apelación a esta Sala I integrada por los Dres. Cecilia PAMPHILE y Jorge
PASCUARELLI, con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Estefanía
MARTIARENA, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. Jorge
PASCUARFELLI
I. A fs. 71/73 la A-quo rechazó la excepción de inhabilidad de título deducida
por la demandada y mandó a llevar adelante la ejecución hasta que ésta haga
íntegro pago a Consorcio de Propietarios Edificios Solares del Alto la suma de
$13.507,07, con más intereses y costas.
A fs. 76 Riva apeló y a fs. 78/80 expresó agravios. Dice que el único
fundamento de la condena es que no se formalizó la escritura traslativa de
dominio e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de esta Ciudad.
Sostiene, que el pago de las expensas es una obligación propter rem y que no
interesa la persona del deudor si es titular registral o no, sino su calidad de
propietario o poseedor de la cosa, vale decir quien utiliza esos lugares
comunes por los que deben abonarse las mismas.
Agrega que este tipo de obligaciones se transmiten por cualquier contrato de
compraventa o locación, sin que sea necesario para ello convenio especial de
transmisión de la obligación o una asunción por parte del sucesor particular.
Agrega, que la obligación sigue a la cosa como una carga real y grava en tal
carácter a los adquirentes sucesivos al tiempo que desvincula al enajenante.
Además, se agravia porque no se merituó la teoría de los actos propios violados
por la actora, quien tuvo comunicaciones con la Sra. Vidovic como titular del
inmueble y a quien se le requería el pago de las expensas, sin embargo se
inicia la demanda omitiendo toda consideración sobre la misma. Dice que la
actora le notifica mes a mes a la compradora para que abone las expensas.
A fs. 82/83 vta. la actora contestó los agravios. Solicitó su rechazo, con
costas.
II. Ingresando al estudio de las cuestiones planteadas, adelanto que el recurso
no resulta procedente.
Es que, si bien la apelante se queja porque la sentencia se fundamenta en la
falta de escritura traslativa de dominio e inscripción en el Registro de la
Propiedad Inmueble, no niega ser la titular registral del inmueble por el cual
se generó la deuda que reclama la actora y nada dice en cuanto a que conforme
el art. 1017 inc. a) del CCy C, es propietario quien adquiere el dominio
mediante contrato celebrado en escritura pública (fs. 72vta.).
Luego, la apelante se agravia porque entiende que la obligación de pagar
expensas comunes reviste el carácter de propter rem, pero el art. 2049 del
C.C.y C., 1° párrafo expresa que: “Los propietarios no pueden liberarse del
pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aún con respecto a las
devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de bienes o
servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de la
unidad funcional”.
Entonces, “la obligación de abonar expensas no cuenta con uno de los caracteres
que la doctrina asigna a las denominadas propter rem, que es la posibilidad de
liberación del deudor por el abandono o por la transferencia de la cosa en
razón de la cual existía la deuda”, (Código Civil y Comercial de la Nación
Comentado, Lorenzetti Ricadro Luis Director, Tomo IX, Arts. 1882 a 1261,
Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe 2.015, pág. 243).
Por ello, atento que conforme el código civil y comercial, se encuentra a cargo
de los propietarios el pago tanto las expensas ordinarias como extraordinarias
(cfr. art. 2048 del C.C.y C.), las quejas en relación al carácter de la
obligación y los legitimados en el proceso de ejecución de las mismas no
resultan procedentes.
En consecuencia, el agravio de la apelante en cuanto a que la actora mantenía
comunicaciones y reclamó el pago en cuestión a la Sra. Vidovic no resulta
suficiente a los fines de conmover las conclusiones de la A-quo.
A partir de lo expuesto, corresponde desestimar la apelación de la demandada,
con costas.
Tal mi voto.
La Dra. Cecilia PAMPHILE dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo expidiéndome de igual modo.
Por ello, esta Sala I
RESUELVE:
1. Rechazar el recurso de apelación deducido por la demandada Riva Sociedad
Anónima Inmobiliaria Industrial Comercial Financiera y Agropecuaria (SAIICFA) a
fs. 78/80 y en consecuencia, confirmar la sentencia de fs. 71/73 en todo cuanto
fue materia de recursos y agravios.
2. Imponer las costas de Alzada a la apelante vencida (art. 558 del
C.P.C. y C.).
3. Regular los honorarios de los letrados intervinientes en la Alzada en
el 30% de la suma que corresponda por la labor en la instancia de grado (art.
15, LA).
4. Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente, vuelvan los autos
a origen.
Dra. Cecilia PAMPHILE - Dr. Jorge D. PASCUARELLI
Dra. Estefanía MARTIARENA - SECRETARIA