ACUERDO N° 95. En la ciudad de Neuquén, capital de la Provincia del mismo
nombre, a los días diecisiete del mes de abril del año dos mil dieciocho, se
reúne en Acuerdo la Sala Procesal Administrativa del Tribunal Superior de
Justicia, integrada por los Señores Vocales, Doctores OSCAR E. MASSEI y EVALDO
DARIO MOYA, con la intervención de la titular de la Secretaría de Demandas
Originarias, Doctora Luisa A. Bermúdez, para dictar sentencia en los autos
caratulados: “RUIZ CASTRO RUFINO Y OTRA C/ INSTITUTO PROVINCIAL DE VIVIENDA Y
URBANISMO DE NEUQUEN S/ ACCION PROCESAL ADMINISTRATIVA”, Expte. 3863/2012, en
trámite ante la mencionada Secretaría de dicho Tribunal y, conforme al orden de
votación oportunamente fijado, el Doctor OSCAR E. MASSEI dijo: I.- A fs. 51/71
se presenta el Sr. Rufino Ruiz Castro y la Sra. Sandra Beatriz Vargas, por
apoderado y con patrocinio letrado, e interponen demanda contra el Instituto
Provincial de Vivienda y Urbanismo. Impugnan las Resoluciones 0361/11 y
0625/11.
Pretenden obtener la restitución de la posesión del Lote 9, Mza. 6, del Barrio
Independencia de la ciudad de Neuquén, y su adjudicación definitiva. En su
defecto, plantean contra el IPVU la acción de enriquecimiento sin causa,
demandando el resarcimiento en carácter de edificadores de buena fe, por las
mejoras realizadas en dicho lote, las cuales cuantifican en $345.000,00 o lo
que en más o menos resulte de la prueba a rendirse.
Solicitan que se cite a la Sra. Yanett Elena Escalona Silva, con domicilio en
la esquina de Novella y Rosario, en los términos del art. 94 del CPC y C.
Refieren que, por boleto de compraventa suscripto con el IPVU, en 1992 se les
adjudicó en venta el Lote 16 de la Mza. 6 del Barrio Independencia pero que,
por negligencia del personal del IPVU -que no habría concurrido al lugar para
señalarles la ubicación del lote-, tomaron posesión del Lote 9 de la Mza. 6 (es
decir, la esquina opuesta de la misma manzana).
Alegan que, en ese momento, los demás lotes –del 1 al 8 de la Mza. 6- estaban
en blanco, no había puntos de referencia que permitieran advertir el error y
nadie efectuó reclamo alguno, ni siquiera los adjudicatarios del Lote 9, Sres.
Eleodoro García Torres y Mariela Vázquez, como tampoco lo advirtió personal del
IPVU en las inspecciones que debía realizar.
Indican que en la confianza de haber ocupado el terreno que les correspondía,
realizaron importantes construcciones y mejoras que describen y detallan,
afirmando que se trata de un total de 115 metros cuadrados cubiertos de
construcción (entre ellos, un salón o depósito sobre el sector norte del lote).
Expresan que en el año 2005 alquilaron el salón que da a calle Novella al Sr.
Pedro Escalona y también otro salón situado en calle Rosario, que era utilizado
como depósito.
Aclaran que vivieron en forma permanente en el departamento que construyeron en
el lote hasta el año 2007, fecha en que, por razones de salud de la madre de la
Sra. Vargas, debieron ausentarse esporádicamente. Por tal motivo, el
departamento se mantenía deshabitado pero cerrado y con todo el mobiliario
dentro.
Dicen que en agosto de 2009 la Sra. Yanett Escalona, quien asistía a su padre
en el comercio que explotaban en el salón que le había sido alquilado por Ruiz
Castro, usurpó el departamento que está detrás del salón, se apropió de la
totalidad del mobiliario y de la documentación personal de la familia y de una
carpeta con todos los comprobantes de la época de la construcción sobre
materiales y mano de obra.
Relatan que, cuando se intentó ingresar materiales de construcción al inmueble
se les impidió el acceso. Como consecuencia de ello, realizaron la denuncia
policial que dio origen a la causa: “Rufino Ruiz Castro s/ Dcia. Pta.
Usurpación”, Preventivo Nº 7551, con intervención del Juzgado de Instrucción 1
y la Fiscalía General y de Coordinación de la Ciudad de Neuquén.
Sostienen que al tomar conocimiento de las actuaciones administrativas se
percataron que la intención de la Sra. Escalona para apropiarse de la totalidad
del lote con sus mejoras había comenzado tiempo antes.
Traen a colación el Acta de Constatación que realizó el IPVU con fecha 20/3/07,
donde la Sra. Escalona, falseando los hechos, expresó que vivía en el
departamento, que lo alquilaba a Ruiz Castro en $600 mensuales, que no tenía
contrato y que dicha ocupación la detentaba desde hacía 5 años.
Remarcan que del expediente 3967-023404/2006 surge que el inmueble había sido
adjudicado a los Sres. García Torres y Vázquez, quienes nunca tomaron posesión
del mismo. Añaden que desde 1992 hasta el 2006, el Instituto no realizó
inspecciones de ningún tipo.
Indican que el IPVU, al efectuar los relevamientos en el año 2006, detectó que
en el Lote 9 no se encontraban los Sres. García Torres y Vázquez, por lo que
les libró cédula citándolos a comparecer; dicen que esa cédula fue dejada por
debajo de la puerta y que Ruiz Castro no tomó conocimiento de la situación.
Alegan que, con esos antecedentes, el Instituto dispuso la correspondiente
publicación de edictos (13/12/06), y como consecuencia de que nadie se
presentó, se emitió la Resolución N° 0056 del 22/2/07 mediante la cual se
desadjudica el Lote 9 de la Manzana 6 a los señores García Torres y Vázquez.
Mencionan que hasta ese momento no tenían conocimiento de la situación, ya que
si bien vivían en el en el departamento interno, no les llegaba la
correspondencia, la que era recibida en el salón alquilado por el Sr. Escalona
y su hija Yanett.
Exponen que se enteraron de la situación recién el 12/04/07 por la cédula que
intimaba a los ocupantes del Lote 9 a desalojarlo, recibida por el Sr.
Escalona, quien se las entregó.
Indican que, frente a ello, se presentaron al IPVU acompañando el boleto
referido al Lote 16 (y no al Lote 9) de la Manzana 6, y un recibo de Camuzzi
Gas del Sur sobre el inmueble ubicado en Novella al 4900 (es decir, el Lote 9).
Expresan que, con motivo de esa presentación, se realizó un informe (18/4/07).
En el mismo se sugería pasar las actuaciones a la Dirección General de Asesoría
Legal y Notarial para, a su vez, remitirlas a la Dirección General de
Regularización Técnica y Dominial para que se expida. Dicen que nada de ésto
ocurrió.
Continúan relatando que, pasados dos años de total pasividad del IPVU, el
23/03/09, la Sra. Yanett Escalona –falseando los hechos- solicitó que se le
adjudique el Lote 9 de la Manzana 6. Agregan que se realizó una nueva
constatación en la que la Sra. Escalona reiteró el falso relato de ser
locataria del inmueble, circunstancia que -más allá de su falsedad- deja al
descubierto que las mejoras existían con anterioridad y fueron ejecutadas por
los accionantes.
Insisten en que sólo alquilaron al Sr. Pedro Escalona el salón frente a la
calle Novella, pero el departamento fue usurpado por Yanett Escalona en el año
2009.
Mencionan que se efectuaron inspecciones en el Lote 16, ubicado en Novella
esquina Racedo, constatando que el Sr. Ruiz Castro no residía allí, lo cual no
niegan porque insisten en el error que los llevó a ocupar el Lote 9.
Manifiestan que por Resolución 1001 del 1/09/09 se adjudicó en venta el Lote 9
con todas las mejoras a la Sra. Escalona (lote cerrado, con un departamento y
dos salones) por la suma de $1.000, acto que descalifican sosteniendo que
excede manifiestamente las facultades de los funcionarios intervinientes y que
está viciado de nulidad absoluta.
Indican que, en total desconocimiento de esta situación, se presentaron al IPVU
a solicitar la regularización de la situación dando inicio al expte.
4742-008781/2009 donde por acta administrativa del 27/11/2009 aclararon su
situación, adjuntando documentación sobre su ocupación del Lote 9.
Describen las mejoras que introdujeron en el inmueble durante 17 años hasta que
fuera usurpado por la Sra. Escalona enfatizando que de sus propios dichos –
aunque falsos- se desprende que ella como su padre ingresaron al inmueble en
calidad de locatarios, lo cual –subrayan- demuestra que las construcciones ya
existían y que pertenecen a los actores quienes en el año 1992 recibieron un
lote en blanco.
Interpretan que el IPVU, al adjudicar ese lote con las mejoras a la Sra.
Escalona, incurrió en un desalojo a los actores y un enriquecimiento sin causa
para el IPVU, por lo que deben ser resarcidos por todos los gastos y
erogaciones por material y mano de obra que implicaron las mejoras.
Refieren al reclamo administrativo que iniciaron el 17/12/2010 para que se les
reintegrara la posesión o el valor de las mejoras realizadas en el predio.
Sostienen que con fecha 04/04/2011, pusieron en conocimiento del IPVU que los
usurpadores habían comenzado a demoler parte de la construcción y solicitaron
la constatación del inmueble para evitar el agravamiento del perjuicio, pero
que el silencio del organismo los llevó a realizar, con fecha 19/05/2011, otro
reclamo.
Exponen que por Resolución 361 del 17/06/2011 se rechazó su solicitud con
relación al pedido de reconocimiento de las mejoras introducidas.
Endilgan responsabilidad al IPVU por no haber realizado inspecciones hasta el
2006, permitiéndole dicha negligencia realizar todas las mejoras, solicitar los
servicios y comportarse como verdaderos poseedores del lote en cuestión.
Se quejan porque no les permitieron producir pruebas a los fines de acreditar
los hechos que alegan, cuando –dicen- es claro que recibieron un lote baldío y
la Sra. Escalona lo recibió con instalaciones en locación, de lo que –
argumentan- es fácil deducir que las mejoras las realizaron los accionantes.
Relatan que el 29/07/2011 recurrieron la Resolución 361/2011 y que el IPVU, por
Resolución 625/11 de 06/09/2011, confirmó la anterior.
En oportunidad de fundar el derecho que los asiste, postulan que el IPVU ha
incurrido en un supuesto de “abuso del derecho” al haberse -injustificada e
indebidamente- beneficiado con las mejoras incorporadas al Lote 9; ello, más
allá que en los hechos haya beneficiado indirectamente a la Sra. Yanett
Escalona al adjudicarle el lote con las mejoras por el precio total de $1.000.
Aseguran que el contrato de compraventa que suscribieron en el año 1992 era un
verdadero contrato de adhesión, por el cual adquirieron el bien individualizado
como Lote 16 de la Manzana 6, tomando posesión, aunque erróneamente, del Lote 9
de la misma manzana.
Alegan que en la cláusula séptima del boleto se facultó a la Unidad Ejecutora
para establecer el sistema de cobro de las cuotas mensuales y a emitir la
chequera, circunstancia que hasta el año 2007 no habría ocurrido.
Refieren que la cláusula tercera obligaba a los compradores a ocupar
efectivamente el inmueble una vez habilitados los servicios de agua y luz,
debiendo destinarlo a vivienda propia y de su grupo familiar; y que en la
cláusula cuarta se habilitó al IPVU a darlo por resuelto, con pérdida para los
adjudicatarios de las mejoras introducidas, quedando las mismas a su favor en
concepto de indemnización.
Sostienen que lo establecido en dicha cláusula es un verdadero abuso que
redunda en un enriquecimiento sin causa del IPVU.
Alegan que dicha cláusula ha sido inspirada en situaciones diferentes a las
planteadas en este caso (vgr., cerco perimetral, solicitud de algún servicio,
construcción de una platea).
Invocan los fines previstos en el artículo 2 de la Ley 1043 para interpretar
que ello no se condice con su situación, porque el IPVU les arrebató sus
derechos sin contemplar las circunstancias particulares del caso. Sostienen que
el organismo no puede desenvolverse con total discrecionalidad, prescindiendo
que son de carácter netamente asistencial y que tienden a efectivizar derechos
de raigambre constitucional.
Alegan que es de una gravedad extrema que todo el esfuerzo realizado durante 17
años haya sido transferido a la persona que usurpó la vivienda y que se ve
beneficiada con todas las mejoras, por la suma de $1.000.
Proponen que si bien el IPVU hizo uso de las facultades que se reservara en la
cláusula cuarta, resolviendo el contrato por haberse incumplido una de las
obligaciones contraídas, se ha actuado siguiendo una variable extremadamente
gravosa para los reclamantes y dicha actitud configura el ejercicio abusivo de
ese derecho al contrariar el objetivo o finalidad de la legislación.
Citan jurisprudencia y doctrina en apoyo de argumentos y concluyen en que un
incumplimiento parcial no puede dar lugar a la resolución contractual como
pretende el IPVU, sobre todo si el incumplimiento es mínimo y sólo afecta a
partes reducidas del convenio.
Acto seguido, abordan el “enriquecimiento indebido” por parte del IPVU,
insistiendo en que se apropió de las mejoras, sin tener en cuenta su
importancia.
Por ello, dicen, de no restituirse la posesión del Lote 9, queda expedita la
acción por enriquecimiento sin causa por el valor de las mejoras efectuadas de
buena fe, contexto en el que traen a colación el art. 2427 del entonces vigente
Código Civil.
Realizan consideraciones en torno a la determinación de los reclamos a valores
actuales, la provisoriedad de los montos reclamados y los intereses.
Por último, plantean la inconstitucionalidad de la claúsula cuarta del Boleto
suscripto, la que –sostienen- vulnera el derecho constitucional de propiedad;
invocan los artículos 14 y 17 de la CN.
Sostienen que la adjudicación a la Sra. Escalona Silva del Lote 9, con todas
las mejoras existentes, configura una violación al principio de igualdad, ya
que ellos recibieron la posesión del lote en blanco, con la obligación de
realizar obras y solicitar los servicios que hicieran posible habitar el
inmueble. Por ello, dicen, deviene ilegítima la resolución adoptada por el IPVU
ya que esa distinción en el tratamiento –en relación con la Sra. Escalona- no
tiene causa razonable; abundan en ese aspecto y en el referido –nuevamente- al
acceso y la protección de la vivienda.
Fundan en derecho, ofrecen prueba, hacen reserva de Caso Federal y formulan
petitorio.
II.- A fs. 144, mediante la R.I. 409/2013, se declaró la admisión de la acción.
Luego, a fs. 146/148 los actores formulan opción por el procedimiento ordinario
y ofrecen prueba.
III.- A fs. 149, se corre traslado de la demanda al IPVU y al Sr. Fiscal de
Estado y se ordena citar en los términos del art. 94 del CPCyC a la Sra. Yanett
Elena Escalona quien, pese a haber sido debidamente notificada (cfr. fs.
155/6), no compareció.
IV.- A fs. 151 toma intervención la Sra. Asesora General de Gobierno de la
Provincia de Neuquén, como subrogante del Sr. Fiscal de Estado, en los términos
del art. 1 y cctes. de la Ley 1575.
V.- A fs. 159/166 contesta demanda el Instituto demandado, por apoderado y con
patrocinio letrado, solicitando el rechazo de la acción impetrada con expresa
imposición de costas. Formula las negativas de rigor y expone su versión de los
hechos.
Sostiene que los demandantes no endilgan vicio alguno a los actos
administrativos atacados y que las resoluciones impugnadas son la aplicación
concreta y razonable del derecho público vigente. Invoca las Leyes 1043 y 1284
y la Resolución 007/2010.
Agrega que es imposible hacer lugar a la pretensión de restitución de la
posesión porque no puede restituirse algo que no se tiene, pues la posesión que
alegan haber tenido la habrían perdido de manos de los propios locatarios que
ellos introdujeron ilegítimamente al inmueble.
Postula que, para regularizar la situación de los actores, previamente el
organismo debía constatar la efectiva posesión y su encuadre en los reglamentos
(integración del grupo familiar, no poseer otros inmuebles, verdadera necesidad
habitacional, etc.).
Señala que de los dichos de los actores no se advierte una verdadera necesidad
habitacional porque vivían en otra vivienda, alquilaban un salón comercial en
el lote que reclaman y estaban terminando otro para alquilarlo, desoyendo la
clara función social del bien, que surge del boleto de compraventa.
Argumenta que mal pueden los accionantes invocar su propia ilicitud –alquiler
del salón comercial en el lote adjudicado- y requerir al Estado que ampare tal
proceder restituyéndoles el bien.
Expresa que no pueden los actores pretender la restitución de la posesión del
inmueble cuando ya se adjudicó a Yanett Escalona Silva, mediante Resolución
1001/2009, acto que les fue notificado, se presume legítimo y está firme y
consentido, ya que no fue atacado por los actores quienes pidieron sólo la
revocación de las Resoluciones 361/11 y 625/11.
En cuanto a la pretensión de resarcimiento por las mejoras, que efectúan en
subsidio, por supuesto enriquecimiento sin causa del IPVU, refiere que no
existe tal enriquecimiento porque, como lo admiten los actores, se adjudicó el
lote a la Sra. Escalona por la suma de $ 1.000; por lo tanto, dice, es fácil
advertir que no se incluyeron las supuestas mejoras en el valor de la
adjudicación. Indica que, debido a ello, el reclamo debería dirigirse por la
vía procesal pertinente contra la adjudicataria.
Agrega, subsidiariamente, como defensa de fondo que, como se trata de un daño
extracontractual porque ninguna relación contractual unía al IPVU con los
actores por el Lote en cuestión, la acción prescribió según el art. 4037 del
Código Civil –vigente en ese entonces- en el plazo de dos años.
Por otra parte, refiere que los actores no pueden ser tenidos como edificadores
de buena fe, porque su posesión fue ilegítima, invocando los arts. 2355, 4006,
4007 y 929 del Código Civil derogado, en cuanto a la posesión ilegítima, la
buena fe y el error de hecho, para indicar que, en el caso de los actores, la
negligencia fue culpable, siendo los únicos adjudicatarios de ese Barrio que se
asentaron en el inmueble diverso al adjudicado.
En consecuencia, considera que resultan aplicables los arts. 2441 a 2444 del
mismo cuerpo legal, en cuanto a los frutos que el propietario puede exigir del
poseedor de mala fe.
Por esas razones, en el supuesto de rechazarse la defensa de fondo deducida, de
prescripción de la acción, solicita que se compense los montos reclamados por
los actores con los frutos percibidos o que hubieran podido percibir los
mismos. Ofrece prueba y formula petitorio.
VI.- A fs. 173/177, los actores contestan el traslado de la excepción de
prescripción opuesta por el IPVU.
VII.- A fs. 203, se abre la causa a prueba y se provee la ofrecida por las
partes. A fs. 319, se clausura el período probatorio y se ponen los autos para
alegar, derecho del que hace uso el actor a fs. 326/349.
VIII.- A fojas 351/364, se expide el señor Fiscal General, quien propicia el
rechazo de la demanda.
Luego del recuento de las actuaciones administrativas, advierte -con
independencia del error cometido en la ocupación del bien- el incumplimiento
por parte de los actores de las básicas obligaciones que comúnmente impone el
IPVU para la adjudicación de inmuebles con fin social (efectiva ocupación por
el grupo familiar, pago de las cuotas, prohibición de transferir, ceder en todo
o en parte su uso, no realizar ningún acto que desnaturalice el fin social
tenido en cuenta).
Desde dicho vértice, dice, mal pueden pretender la restitución de un inmueble
que no sólo no se les adjudicó, sino que no pagaron por el mismo, ni
efectivamente ocuparon, aunque sí usufructuaron sin cumplir con las finalidades
de vivienda social; menos, agrega, endilgar responsabilidad al IPVU por un
supuesto enriquecimiento sin causa ya que éste, como surge de autos, está
percibiendo y en cuotas el valor originariamente asignado a los inmuebles de
ese sector, por parte de la Sra. Escalona.
Desde otro lado, desestima la invocada violación del derecho de defensa en el
trámite administrativo que efectúan los accionantes, observando que éstos
tuvieron intervención a partir de abril de 2007 en el Expediente 3967-023404/06.
Aduna que, con la prueba producida, no se ha logrado demostrar la
responsabilidad que le endilgan al IPVU, extremo necesario para que proceda la
indemnización frente a su alegado empobrecimiento.
Señala que de todo el plexo probatorio producido no advierte que los actores
hayan logrado acreditar hechos conducentes a los fines de reconocerles, con
cargo al IPVU, el derecho a una indemnización por construcciones que realizaron
en un bien que no era de su propiedad y por las cuales el IPVU no se enriqueció
sin causa toda vez que, de las constancias de autos, surge que sólo está
percibiendo cuotas por el valor del lote en cuestión.
Realiza otras consideraciones en torno a la falta de necesidad habitacional por
parte de los accionantes, el archivo de la denuncia por usurpación, el alquiler
del local comercial mientras se poseía impago un lote con fines sociales, todo
lo cual lo lleva a propiciar el rechazo de la demanda.
IX.- A foja 381, luego de superarse cuestiones vinculadas al pago de los
sellados, se dicta la providencia de autos la que, encontrándose firme y
consentida, coloca las actuaciones en condiciones de dictar sentencia.
X.- En primer lugar, corresponde repasar el marco normativo dentro del cual se
inserta la cuestión que aquí se plantea.
En este sentido cabe precisar que el art. 2 de la Ley 1043 establece cuál es el
objeto del IPVU y, en tal sentido, señala que es: proveer soluciones y atender
las necesidades de los sectores en situación de desamparo, a fin de permitir su
acceso a la vivienda; regularizar la situación dominial de las viviendas
adjudicadas y a adjudicar por parte de este Instituto, así como continuar con
las acciones necesarias para el cumplimiento de los contratos ejecutados o en
curso de ejecución, y/o toda otra vinculación jurídica originada en la
actividad desarrollada por el mismo.
A esos fines, la Provincia se adhiere al sistema establecido por la Ley 21.581
(Bienestar Social-Vivienda-Fondo Nacional de la Vivienda-Vivienda Económica-
Créditos Hipotecarios para la Vivienda-Adjudicación de Viviendas), y adopta sus
normas a los efectos de su aplicación supletoria en todos los aspectos no
reglados especialmente en esa Ley.
En este contexto, los instrumentos a través de los cuales se adjudican estos
inmuebles, fijan las obligaciones de las partes, estableciéndose que la
violación a cualquier norma legal o contractual determinará la caducidad de la
adjudicación (art. 22).
X.1.- Sentado lo anterior, concierne analizar los derechos y obligaciones de
las partes, derivados del boleto de compraventa de fs. 17/18 que los actores
suscribieran con el IPVU, instrumento rector de la adjudicación.
De la lectura del mencionado instrumento surge que los Sres. Ruiz Castro y
Vargas, resultaron adjudicatarios de la fracción de terreno “con todo lo
edificado, plantado y además adherido al suelo”, designado como Lote 16 de la
Manzana 6 (seis) del Barrio Independencia, comprometiéndose a habitar el
inmueble junto con su grupo familiar, no pudiendo ceder la posesión del bien ni
total ni parcialmente, estándoles expresamente prohibido alquilar, permutar,
ceder a título gratuito u oneroso o enajenar el inmueble mientras se encuentre
pendiente de cancelación del valor fijado (cláusula tercera).
Asimismo se comprometieron a abonar el precio del inmueble, el que fue fijado
en la suma de $1.000 (pesos un mil), suma que debían pagar en cincuenta (50)
cuotas de $20 (pesos veinte) (cláusula primera).
Conforme lo allí establecido, la falta de pago de tres cuotas consecutivas y/o
alternadas y/o el incumplimiento de las condiciones establecidas, facultaba al
IPVU a declarar resuelto el contrato sin necesidad de requerimiento judicial o
extrajudicial alguno, produciéndose para los adjudicatarios la mora de pleno
derecho, la pérdida de todo derecho al inmueble, a las mejoras introducidas y a
las cuotas pagadas, quedando los montos abonados a favor del Instituto en
concepto de indemnización y resarcimiento por los daños y perjuicios y sin
derecho a reclamo alguno por parte de los adjudicatarios (cláusula cuarta).
X.2.- Del análisis del expediente 3967-023404/06 agregado en copia certificada
a la causa, se desprende que en el marco del Programa de Regularización
Dominial en los sectores Independencia y 192 Soluciones Habitacionales de los
Bº Gran Neuquén Norte y Sur, la accionada detectó que la unidad habitacional
identificada como Lote 9 de la Manzana 6, no estaba ocupada por sus
adjudicatarios sino que se encontraba alquilada.
Surge de las actuaciones mencionadas, que se instó la comparecencia de los
adjudicatarios para que en el término de cinco (5) días acompañen los
comprobantes de pago de las tres últimas cuotas y constancias de pago de los
tres (3) últimos meses de los servicios de luz y gas, bajo apercibimiento de
declarar la caducidad de la adjudicación. La citación fue efectuada mediante
cédula con fecha 10/11/06 (fs. 6), como así también mediante publicación de
edictos (fs. 8).
Asimismo, se dispuso una constatación del estado de ocupación del inmueble en
la cual pudo verificarse que el inmueble se encontraba habitado por la Sra.
Escalona Silva, quien dijo alquilar el bien desde hacía 5 años, por la suma de
$600 mensuales, identificando al locador con el Sr. Ruiz Castro (fs. 29) quien,
además, conformeconstatación posterior, viviría en “calle Láinez y posee tres
(3) puestos de ventas en la feria de las pulgas…” (fs. 42).
Intimada la Sra. Escalona Silva a desocupar el inmueble (fs. 36) compareció el
actor Ruiz Castro, (fs. 37), limitándose a acompañar el boleto de compraventa
antes citado, constatándose a través de la Dirección General de Asesoría Legal
y Notarial, que el instrumento refiere al Lote 16 de la Manzana 6 del Barrio
Independencia y no al Lote 9 (fs. 38).
Seguidamente se dispuso una constatación en el Lote 16, de la que se desprende
que sus actuales ocupantes no brindaron información y afirmaron no saber del
Sr. Ruiz Castro Rufino (fs. 50).
Luego, ante la solicitud de regularización del Lote 9 a su favor por parte de
la Sra. Escalona (fs. 42) y previa intervención de la Dirección General de
Regularización Habitacional, a través de la cual se determinó que la
peticionante reunía las condiciones para regularizar la vivienda a su nombre,
se emitió la Resolución 1001/09 de fecha 01/09/2009, por la cual se adjudicó en
venta el Lote 9 a la nombrada, acto que fue notificado a la beneficiaria el día
11/09/2009 conforme constancia de fs. 60 vta.
Del examen de las actuaciones reseñadas, y más allá del error en que
incurrieran los actores al momento de ocupar el bien, emerge que el lote se
encontraba –efectivamente- ocupado por un tercero. Asimismo, cabe precisar que
si bien se advierte la comparecencia de los accionantes en el trámite, la misma
se limitó a acompañar copia del boleto de compraventa, sin acreditar el pago de
las cuotas ni de los servicios del inmueble (fs. 37).
Ninguna otra presentación existe de los actores sino hasta el 23/10/2009, fecha
en la cual solicitan la regularización a su favor del Lote 9, limitándose a
acompañar nuevamente el boleto de compraventa suscripto con la demandada (en
relación con el Lote 16).
Dicha solicitud dio inicio al expediente 4742-008781/2009 –también incorporado
a esta causa en copia certificada- y cuyo examen resulta propicio en orden a
los agravios relativos a la vulneración del derecho de defensa y de
propiedad.
De las actuaciones referidas surge que, frente a la petición de los actores, a
través de la Dirección de Financiación del IPVU, se constató el valor del Lote
como así también que el bien no había sido cancelado ni contaba con
financiación alguna a esa fecha (fs. 16), incorporándose asimismo la Resolución
1326/07 (fs. 23) por la cual se dispuso la escrituración en venta sin garantía
hipotecaria del inmueble identificado como Lote 16 de la Manzana 6, a favor de
la Sra. Carrasco Soledad.
También se desprende que, en fecha 27/11/2009, comparecieron nuevamente los
actores, poniendo en conocimiento al IPVU del error en el que habrían incurrido
al momento de ocupar el lote, dando cuenta de las construcciones y mejoras que
allí realizaron, reconociendo que alquilaron el local de calle Novella -al Sr.
Pedro Escalona-, como así también que debido a problemas familiares dejaron la
vivienda y se mudaron a vivir con su suegra en calle Aguado (fs. 25).
Atento a ello, se realizaron dos nuevas constataciones en el Lote 9 (fs. 53 y
56), a través de las cuales se volvió a verificar que el inmueble se encontraba
habitado por la Sra. Escalona Silva junto a su hijo, dejándose constancia de la
adjudicación a favor de la nombrada a través de la Resolución 1001/2009 antes
referida, y de la existencia de un plan de pago de 50 cuotas de las cuales
llevaba pagadas 24.
También fue realizada una constatación en el Lote 16, surgiendo que el inmueble
se encontraba ocupado por la Sra. Carrasco y su grupo familiar desde el año
2007 (fs. 57), en razón de la adjudicación del lote dispuesta por Resolución
798/07 del 26/07/07, mediante la cual se declaró la caducidad de las
adjudicaciones conferidas por la Resolución 630/92 de los lotes que componen
las manzanas 1-8 del sector Independencia Bº Gran Neuquén Norte y Sur, por
encontrarse habitados por grupos familiares que no eran los adjudicatarios
originales (fs. 58).
Asimismo, obra agregada copia de la Resolución 56/07 por la cual se declara la
caducidad de la adjudicación efectuada por Resolución 630/92 a favor de los
Sres. García Torres y Vázquez Mariela respecto del Lote 9.
En razón de la falta de respuesta al pedido de regularización a su favor del
Lote en crisis, los actores mediante apoderado presentaron un pronto despacho,
que tramitó mediante expediente 4742-008781/2009-00002/2011–, en el cual,
previo dictamen de la Dirección de Asuntos Legales del IPVU, se rechazó el
pedido de regularización mediante la Resolución 361/2011 que aquí se cuestiona
(fs. 21/22).
De la lectura del acto se desprende que los antecedentes de hecho detallados,
se corresponden con las actuaciones administrativas hasta aquí reseñadas: la
solicitud efectuada por los Sres. Ruiz Castro y Vargas respecto del Lote 9, el
error en que incurrieron al ocupar el mencionado lote en lugar del Lote 16 que
le fue adjudicado mediante boleto de compraventa en el año 1992, de las mejoras
que habrían introducido, del alquiler del local comercial a un tercero, de la
situación de ocupación del lote por parte de la Sra. Escalona, como así también
que a partir del año 2007 los actores dejaron de habitar la vivienda.
Entonces, respecto al derecho de defensa que se alega vulnerado, es menester
señalar que los actores tuvieron acceso a todas las actuaciones administrativas
y también la posibilidad de presentar descargo, ofrecer prueba y alegar sobre
la misma en consonancia con lo que prescribe el art. 86 de la Ley 1284.
Y, más allá del error incurrido respecto de la ocupación del lote adjudicado,
lo cierto es que las citaciones y emplazamiento efectuados por la accionada
respecto de la situación irregular del Lote 9, fueron cursadas al domicilio que
los propios actores reconocen que estaba alquilado al Sr. Escalona, “domicilio
constituido” .
Es por ello que las circunstancias alegadas, en torno a su tardío
anoticiamiento de las citaciones y emplazamientos efectuados por la situación
irregular del lote que reclaman, no pueden tener acogida frente a las
previsiones contractuales referidas las que, además, fueron cumplimentadas de
conformidad con lo establecido en el art. 151 de la Ley 1284.
En lo referido al fundamento del rechazo a su solicitud de regularización, de
la lectura del acto se advierte que el mismo estuvo motivado en la ausencia de
derecho de los actores sobre el Lote 9, indicando que más allá del error
material, “situación que puedo haberse rectificado” –textual– los reclamantes
no ocupaban el inmueble, habiendo dado el bien en alquiler a un tercero,
circunstancia que les estaba impedida.
Vale señalar que, como antes se precisara, las viviendas que otorga el IPVUN
están destinadas a resolver el problema de habitación de familias de escasos
recursos, por lo que la explotación comercial de las mismas se contrapone con
dicho propósito.
Incluso nótese que si pudiera ser soslayado todo lo anterior y pudiera darse
entidad a la justificación que ensayaron los accionantes, en cuanto señalan que
en el año 2007 debieron mudarse a casa de la madre de la Sra. Vargas por
razones de salud, dicha situación no fue puesta en conocimiento del IPVUN
(tampoco acreditada en la causa).
Respecto a la usurpación del Lote por parte de la Sra. Escalona, hecho también
invocado por los actores como justificación del incumplimiento del deber de
habitar el inmueble (y más allá que no desvirtúa el incumplimiento de las
restantes obligaciones) cabe precisar que la denuncia de usurpación que
instaran en fecha 05/11/2009, mediante expediente “Escalona Yanett s/
usurpación", PVTO. 7551, –incorporado a la causa-, fue archivada en fecha
27/05/2010, por no existir delito alguno perseguible en esa instancia.
Por otra parte, tampoco se encuentra acreditado que los actores hayan abonado
el importe correspondiente al valor del lote ni que hayan realizado ninguna
gestión tendiente a regularizar la situación de pago del mismo. En este punto,
resulta inaceptable la justificación ensayada en punto a las omisiones en que
habría incurrido la Unidad Ejecutora (emisión de las chequeras respectivas)
considerando el extenso período temporal comprendido en los sucesos (1992 a
2007).
Repárese que los accionantes se limitaron a acompañar copia simple de los
recibos de pago de servicio de gas (fs. 13 y 32), impuesto retributivo (fs.
20/22 y 24/26), servicio de agua (fs. 23, 26/31) y solicitud del servicio de
gas que data del año 2001 (fs. 33), obligaciones que habían asumido en el
boleto de compraventa (cláusula sexta) pero que no conmueven la falta de pago
del lote al IPVU, conforme las condiciones pactadas en la cláusula segunda.
Conforme a ello, puede concluirse que, más allá del yerro en relación con la
ocupación del lote, lo determinante es que los accionantes incumplieron con las
obligaciones a su cargo, aquellas que les habían sido impuestas en el boleto de
compraventa, en el que se consignaron, en forma clara y precisa, los derechos y
obligaciones de las partes. Y nótese que a igual resultado se hubiera llegado
aun de haber ocupado el lote efectivamente adjudicado.
Es que, en concreto, el Instituto entregó un lote y los actores se obligaron a
ocuparlo, a abonar las cuotas y a no transferir o ceder su uso, obligaciones
que, como ha quedado patentizado, no fueron cumplidas, desnaturalizando el fin
social tenido en cuenta al momento de la adjudicación, por lo que, en esas
determinantes circunstancias, no hay modo de imponer a la cuestión un distinto
recorrido de análisis.
Consecuentemente, no hay razón que justifique volver sobre lo actuado por el
ISSN, sea en relación con la caducidad de la adjudicación dispuesta respecto
del Lote 16, o sobre el rechazo de la pretendida restitución de la posesión a
los accionantes en relación con el Lote 9; menos, la pretensión de que éste les
sea adjudicado definitivamente a ellos, existiendo –a la par- un acto
administrativo estable que otorgó derechos a un tercero.
En definitiva, los incumplimientos de los accionantes a las obligaciones
impuestas en el boleto de compraventa, aun cuando no se considere que no se
ocupó el lote efectivamente adjudicado, sumado a que no se ha logrado acreditar
que haya existido un compromiso del derecho de defensa en el trámite
administrativo llevado a cabo, alcanzan para legitimar la actuación del IPVU
que ha sido puesta en crisis.
Por consiguiente, del análisis de las actuaciones administrativas agregadas a
la causa, surge de modo claro que las razones de hecho y de derecho que dieron
fundamento a los actos cuestionados, en el aspecto examinado, han sido
apreciadas con criterio de razonabilidad, circunstancia que conlleva a
desestimar la existencia de vicios pasibles de la sanción de nulidad que fue
solicitada por los actores.
Consecuentemente, corresponde rechazar la pretensión de los accionantes de que
les sea restituida la posesión del Lote 9 de la Manzana 6 del Barrio
Independencia y la adjudicación definitiva a su favor.
XI.- Zanjada esta cuestión, se analizará la pretensión esgrimida en forma
subsidiaria, en cuanto a que les sean resarcidas las mejoras realizadas en
dicho lote, con sustento en el “enriquecimiento sin causa” en el que habría
incurrido el IPVU.
En rigor, vale señalar que esta cuestión es presentada en la demanda en forma
vinculada con la imputación de haber incurrido el IPVU en “abuso del derecho” y
también con el planteo de inconstitucionalidad de la cláusula cuarta del
contrato de compraventa –oportunamente suscripto-.
En efecto, tal como quedara expuesto anteriormente, los accionantes realizan
una construcción argumentativa que comienza con la figura del “abuso del
derecho” (pto V. a) del escrito de demanda) sosteniendo que la demandada ha
resultado injustificada e indebidamente beneficiada en detrimento de su parte
con las mejoras incorporadas al Lote 9; así, pasa el cuestionamiento hacia la
cláusula cuarta del boleto que prescribe que, en caso de incumplimiento de
alguna de las obligaciones contraídas, el IPVU quedaba facultado para dar por
resuelto el contrato, produciéndose la pérdida, para los adjudicatarios, de las
mejoras introducidas y quedando las mismas a favor del Instituto en concepto de
indemnización.
En ese contexto, plantean que dicha cláusula (pérdidas de las mejoras
existentes) ha sido inspirada en situaciones diferentes a las de este caso,
pues difícilmente podría interpretarse que el legislador haya tenido en miras
que la administración adquiera en carácter de indemnización, “mejoras de la
magnitud de las que construyeran los actores, por el uso de un lote en blanco
que, además, adjudican a un tercero por un valor de $1000”.
Vuelven sobre los fines sociales de los loteos como el que aquí está
involucrado y señalan que resulta de una gravedad extrema que se haya
transferido a la persona que usurpó la vivienda y que se ve beneficiada con
todas las mejoras por la suma de $1000, lo que sin duda, dicen, constituye otro
enriquecimiento sin causa.
En ese plano, además, restando importancia a los incumplimientos en los que
incurrieron, alegan que la pérdida de las mejoras es una variable
extremadamente gravosa para los reclamantes y que dicha actitud configura el
ejercicio abusivo del derecho contemplado en la cláusula cuarta.
Correlativamente con lo anterior, afirman que se ha producido un evidente
enriquecimiento indebido a favor del IPVU y por ello “esta acción se dirige en
su contra”, ya que se apropió de las mejoras al desadjudicar el Lote 9 sin
advertir la importancia de tales mejoras y, en esas condiciones, “en una
injustificada liberalidad, lo adjudicó a la Sra. Escalona”.
En ese plano, traen a colación el entonces artículo 2427 del Código Civil, y
alegando su carácter de poseedores de buena fe y que las mejoras contribuyeron
a aumentar el valor del inmueble, afirman que les asiste el derecho a recuperar
"los dineros y materiales invertidos en mejoras necesarias o útiles que
existiesen al tiempo de la restitución de la cosa”.
Y, por último, pero relacionado con lo anterior, plantean la
inconstitucionalidad de la cláusula cuarta del contrato. Lo fundan en la
violación de las garantías que protegen los arts. 16, 17 y 18 de la
Constitución Nacional.
XI.1.- Ahora bien, la pretensión subsidiaria también es resistida por la
accionada porque -según afirma- no es la beneficiaria de las mejoras efectuadas
por los actores.
Y, en rigor, asiste razón en tal argumento defensista.
Es que, sin necesidad de profundizar el análisis en punto a la acreditación de
las mejoras y el carácter de las mismas, vale reparar que el examen de toda la
construcción realizada (abuso del derecho/enriquecimiento sin
causa/inconstitucionalidad de la cláusula cuarta), sería conducente en la
medida que el IPVU haya sido, efectivamente, beneficiado con ellas.
Recuérdese que por mejoras se entiende “las modificaciones materiales de la
cosa que producen un aumento de su valor económico” (cfr. Ac. 1551/08).
Luego, considerando que se ha demandado al IPVU, el análisis no puede
desprenderse del fin social del loteo adjudicado en el marco de la Ley 1043; en
ese contexto, si bien los principios generales del derecho deben ser ponderados
como garantía de los particulares, no podría desnaturalizarse la finalidad de
la norma -“proveer soluciones y atender las necesidades de los sectores en
situación de desamparo”-, desconociendo las prerrogativas asignadas a la
Administración para el cumplimiento de dicho objeto.
Teniendo ello como norte, y tal como surge de las actuaciones administrativas
repasadas (y lo reconocen los accionantes), en cuanto al IPVU se refiere, debe
repararse que ningún aprovechamiento ha obtenido de la situación suscitada pues
el precio de venta en la nueva adjudicación del Lote 9 se mantuvo en los
valores anteriores, afines a los loteos sociales (al mismo precio que le había
sido entregado a los actores -$1.000- cfr. boleto de compraventa suscripto por
los actores y Resolución 1001/09).
Precio que, se reitera, no fue pagado por los accionantes mientras estaban en
posesión del lote (aun cuando era el equivocado), con lo cual no ha quedado
para el IPVU ni siquiera “las cuotas pagadas en concepto de indemnización y
resarcimiento de daños y perjuicios”, como consignaba la cláusula cuarta.
En ese plano, las consideraciones efectuadas en el escrito postulatorio
respecto al carácter abusivo de la cláusula cuarta del boleto, nada logran
modificar.
Es que ha quedado acreditado que la pérdida de derechos sobre el lote en
cuestión obedeció en forma exclusiva al incumplimiento de las obligaciones
contractuales asumidas (habitación, pago del precio y prohibición de ceder el
uso). Ergo, la línea de análisis propuesta para obtener el resarcimiento –en
cuanto a que el IPVU ha resultado injustificada e indebidamente beneficiado en
detrimento de los actores con las mejoras incorporadas al Lote 9–, al menos,
contra quién aquí ha sido demandado, no puede ser acogida.
XI.2.- Sin perjuicio que lo anterior ya resultaría suficiente para sellar la
cuestión, no pasa por alto, en este examen, el esfuerzo argumentativo empleado
para desvirtuar los alcances de la cláusula cuarta del boleto, proponiendo una
interpretación acomodada a la pretensión actoral.
En efecto, la línea de razonamiento que propone la demanda podría esbozarse
así: a) existían obligaciones a cumplir (debía pagarse el precio, debía
ocuparse el lote y destinarse exclusivamente a vivienda propia y del grupo
familiar, no se podía ceder la posesión en forma parcial o total, estaba
expresamente prohibido alquilar, permutar, ceder a título gratuito u oneroso o
enajenar el inmueble); b) esas obligaciones no fueron cumplidas (tanto así que –
en lo que aquí importa destacar- se construyó un salón y un depósito que fueron
alquilados a un tercero); c) el IPVU dio por resuelto el contrato en función de
los incumplimientos pero d) los actores pretenden que no les sea aplicable la
cláusula cuarta del boleto y que el Organismo afronte el pago de las mejoras
construidas (que beneficiaron en su momento a los accionantes y a los terceros –
nunca al IPVU-) porque, de otro modo, en el caso, se estaría incurriendo en un
supuesto de abuso del derecho o enriquecimiento indebido, dejando planteado –
incluso- la inconstitucionalidad de dicha cláusula.
Ahora bien, dejando de lado el error cometido en cuanto a la ocupación del Lote
adjudicado, lo cierto es que los incumplimientos (que fueron varios y graves,
aún cuando se traten de minimizar) activaron la facultad del IPVU de resolver
el contrato pero, por lo demás, no ha quedado a favor de éste ni las mejoras
que se dicen introducidas (puesto que no ha mejorado el valor del Lote en
oportunidad de su nueva adjudicación a la tercera) ni monto alguno abonado por
los actores.
Y, lo que logra patentizar aún más el desajuste de la posición actoral, es el
hecho que se reconoce que la disposición que diera origen a los términos de la
cláusula cuarta, ha sido inspirada en situaciones muy diferentes a la que se
plantea en ese caso ya que, normalmente, tales mejoras sólo llegan a alcanzar
algún cerco perimetral, o la solicitud de algún servicio, hasta la construcción
de una platea. Pero difícilmente puede interpretarse que el legislador haya
tenido en mira que, al producirse la caducidad del convenio, la administración
pública adquiera en carácter de indemnización, mejoras de la magnitud de la que
construyeron los actores…”
Claramente, el legislador no ha tenido en miras situaciones que, como en el
presente caso, no se compadecen con la finalidad en orden a la cual se
adjudican lotes sociales.
Desde dicho vértice, es inadmisible el argumento en torno al carácter abusivo
de la cláusula cuarta, cuando es la conducta asumida por los accionantes la que
los ha colocado en la situación que desborda las previsiones efectuadas por el
legislador; por ello, en este escenario, mal puede imputarse al IPVU que debió
considerar la “magnitud” de las mejoras para dispensarle un trato distinto al
que preveía la cláusula cuarta del boleto que suscribieron.
Más allá, el rechazo de la pretensión subsidiaria se resume en el hecho de que
se trata de lote social destinado a vivienda propia y del grupo familiar y que,
por tanto, el accionado no usa ni goza el inmueble; de allí que no puede
pensarse en la existencia de enriquecimiento por parte del instituto demandado,
al faltar uno de los presupuestos para su procedencia.
En definitiva, no se advierte que la administración haya ejercido las
prerrogativas que la ley le asigna para el cumplimiento de sus fines en forma
irrazonable, sino que, por el contrario, su accionar se ha sujetado al interés
público comprometido.
XI.3.- Por último, cabe desestimar el planteo de inconstitucionalidad de la
cláusula cuarta, efectuado en el pto. VI del escrito de demanda.
Más allá que podría zanjarse la cuestión a través de la doctrina del
“sometimiento voluntario” al régimen jurídico, sin expresa reserva, como
valladar para la impugnación ulterior con base constitucional (Fallos 149:137;
170:12; 175:262; 184: 361; 202:284; 205:165; 241:162; 271:183) lo cierto es que
las razones por las que se propone la tacha de inconstitucionalidad de la
cláusula cuarta (irrazonabilidad de la sanción que le impone la pérdida de las
mejoras realizadas/vulneración del derecho de propiedad/violación al principio
de igualdad/defensa en juicio), no traducen más que una fundamentación aparente
al desvincularse de las concretas circunstancias de la causa en las que,
además, los mismos accionantes se han colocado al incumplir las obligaciones
que les fueran impuestas, razonablemente, en el Boleto de Compraventa en
consonancia con los fines de la Ley 1043 y la adjudicación de los loteos
sociales.
Por lo expuesto, tampoco en el aspecto analizado, es decir, en punto a la
pretensión subsidiaria, hay mérito para deslegitimar los actos administrativos
impugnados imponiéndose, en consecuencia, el rechazo total de la demanda.
En función del modo en que se resuelve, deviene innecesario analizar la defensa
de prescripción opuesta por la parte demandada.
XII.- Con relación a las costas, no encuentro motivo para apartarme de la
regla, por lo que se imponen a los actores en su carácter de vencidos (artículo
68 del CPCyC, de aplicación supletoria). TAL MI VOTO.
El señor Vocal Doctor EVALDO DARIO MOYA dijo: Comparto los argumentos
desarrollados por el Dr. Oscar E. Massei, por lo que voto en idéntico sentido.
MI VOTO.
De lo que surge del presente Acuerdo, habiéndose dado intervención al Sr.
Fiscal General, por unanimidad, SE RESUELVE: 1º) RECHAZAR en todas sus partes
la acción interpuesta por los Sres. Rufino Ruiz Castro y Sandra Beatriz Vargas
contra el Instituto Provincial de Vivienda y Urbanismo del Neuquén; 2º) Imponer
las costas a la actora vencida (art. 68 del CPCyC, de aplicación supletoria en
la materia); 3°) Diferir la regulación de honorarios hasta tanto se cuente con
pautas para ello; 4º) Regístrese, notifíquese y oportunamente archívense.
Con lo que se dio por finalizado el acto que previa lectura y ratificación
firman los Magistrados presentes por ante la Actuaria, que certifica.
Dr. OSCAR E. MASSEI - Dr. EVALDO DARIO MOYA
Dra. Luisa A. Bermudez - Secretaria