NEUQUEN, 25 de Septiembre del año 2018.-
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “ESCOBAR PABLO MARTIN C/ PALMA JORGE
EUGENIO Y OTRO S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” (JNQCI3 EXP 502372/2014) venidos en
apelación a esta Sala I integrada por los Dres. Cecilia PAMPHILE y Jorge
PASCUARELLI, con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Estefanía
MARTIARENA, y de acuerdo al orden de votación sorteado la Dra. Cecilia PAMPHILE
dijo:
1. En hojas 385/394 se dicta sentencia, por la cual se hace lugar a la acción
de resolución de contrato promovida por Pablo Martín Escobar contra Jorge
Eugenio Palma y Enrique Osvaldo Ruiz Elizalde, rechazando la excepción de falta
de legitimación pasiva del nombrado en último termino. Declara resuelto el
contrato y condena al demandado Palma a la restitución de U$S 70.500 y al
accionado Ruiz Elizalde a la restitución de la suma de $ 16.125 que percibiera
en concepto de honorarios de la operación frustrada.
Asimismo condena a ambos demandados, en forma solidaria, a abonar al actor la
suma de $ 108.578,27 en concepto de daños con más intereses y costas.
2. Apelada la sentencia por el codemandado Elizalde, en hojas 412/417 funda su
recurso.
En primer término, se agravia del rechazo de la excepción de falta de
legitimación pasiva opuesta, así como de la condena a devolver al actor la
suma abonada por honorarios.
Entiende arbitraria la decisión en tanto lo somete a un proceso cuando no fue
parte en la contratación.
Afirma que se equivoca en el alcance de las obligaciones asumidas por el
corredor inmobiliario, toda vez que no fue parte del contrato de compraventa
celebrado por el actor con el señor Palma.
Dice que su intervención facilitó el contacto entre ambas partes del negocio
jurídico, explicó e informó claramente el estado dominial del inmueble a
adquirir (unidad funcional a construir) siendo ello comprendido y aceptado en
todos sus términos por el actor. Que el Boleto respectivo fue suscripto por los
Sres. Palma y Escobar el día 30 de noviembre de 2011 ante la escribanía
Mabellini, no encontrándose presente en ese momento.
Afirma que el accionar del corredor se limita a poner en contacto a las
partes; verificar si el instrumento que exhibe el vendedor existe y si del
mismo deriva el título invocado. En este caso –sostiene- el inmueble estaba en
condiciones de ser escriturado pues no registraba embargo o inhibiciones del
titular, conforme surge de la prueba informativa dirigida al Registro de la
Propiedad Inmueble de Neuquén. Agrega que no puede exigírsele el cumplimiento
de obligaciones asumidas contractualmente por el vendedor o el resarcimiento de
los daños y perjuicios frente al incumplimiento, por no existir un nexo de
causalidad adecuado entre la actividad del corredor y los supuestos daños
causados.
Señala que se explicó claramente al actor, que el inmueble no era de
titularidad del demandado pero que, al tratarse de una unidad funcional a
construir (cosa futura), una vez realizado el correspondiente trámite de
subdivisión y afectación al régimen de propiedad horizontal, el inmueble
adquirido se escrituraría a su nombre. Que no es cierto que existieran
impedimentos para otorgar la escritura traslativa de dominio o que se hubiera
faltado a los deberes de cuidado o previsión. Que el incumplimiento posterior
solo recae en cabeza del codemandado Palma.
Destaca que el Sr. Palma comercializó otros bienes bajo la misma modalidad,
encontrándose a la fecha otorgadas las correspondientes escrituras traslativas
de dominio.
Expone que es imposible sostener que existió incumplimiento de esa parte al no
acompañar los planos de mensura y de aprobación de proyecto, pues no intervino
en el proceso de construcción de la cosa futura vendida. Cita jurisprudencia.
Como consecuencia de ello, entiende que la responsabilidad del corredor es
precontractual, pero no contractual. Los actos preparatorios o tratativas no
forman el consentimiento, ni la minuta (art. 1036 C.C.) ni la aceptación de
partes de la oferta. Recuerda que conforme el art. 1148 del Código Civil, en su
última parte, para la existencia de un contrato deben presentarse todos los
antecedentes y, la totalidad de los antecedentes fueron ajustados,
directamente, entre las partes del contrato.
Afirma que el actor persigue que el Sr. Elizalde responda por el incumplimiento
de la prestación a cargo del vendedor pero no advierte que la prestación de
servicios del corredor fue previa al contrato y, fundamentalmente, que no fue
parte contractual. Su participación previa –dice- no genera relación casual
adecuada.
Recuerda el artículo 1195 en cuanto a los efectos de los contratos entre las
partes, y que no generan obligaciones respecto a terceros.
Corrido el pertinente traslado, es contestado por la parte actora en hojas
419/420 solicitando su rechazo con costas.
En primer término, solicita se declare desierto el recurso por no mediar una
crítica razonada y concreta de las partes del fallo que el apelante considera
equivocadas.
Subsidiariamente, da contestación al traslado, destacando que se encuentra
demostrado que el Sr. Ruiz Elizalde incumplió con los deberes a su cargo
impuestos por el art. 36 de la ley 25028, siendo la fuente de su obligación
como corredor inmobiliario de carácter legal y no precontractual como intenta
invocar el apelante.
Sostiene que, aún si nos posicionáramos en la situación planteada por el
corredor, es decir, que intervino únicamente en una etapa pre-contractual,
arribaríamos a la misma conclusión que en la sentencia, ya que en el contrato
de reserva y de ratificación de la operación, ambos confeccionados por la
inmobiliaria Ruiz Elizalde, se indica claramente al Sr. Palma como el
propietario, cuando nunca lo fue.
Finalmente destaca que el apelante intenta introducir nuevos hechos y elementos
que no integran la litis y cuyos extremos no fueron acreditados en autos: tales
como que el sr. Palma haya comercializado otros inmuebles bajo “la misma
modalidad” y que se hayan podido escriturar y transferir en favor de sus
titulares, circunstancia que igualmente no lo exime de responsabilidad.
En consecuencia, entiende que encontrándose acreditada la intervención del Sr.
Ruiz Elizalde, que percibió honorarios por su labor, y que el negocio jurídico
no pudo culminarse por ser una persona distinta el titular registral del
inmueble vendido, resulta clara su responsabilidad frente a los daños
ocasionados al actor.
2. Ahora bien, el planteo del recurrente se finca en los siguientes ejes:
a) No intervino en la faz contractual, desde donde los incumplimientos
registrados en esta etapa no le son atribuibles y, por lo tanto, carece de
legitimación pasiva para ser demandado por los daños y perjuicios derivados de
tal incumplimiento;
b) Su intervención se circunscribió a la etapa pre-contractual y se acotó al
rol de corredor: acercó a las partes y verificó la existencia del título
invocado, indica que explicó claramente que el inmueble no era de titularidad
del demandado pero que, al tratarse de una unidad funcional a construirse,
realizados los trámites correspondientes, se escrituraría a su nombre.
Al haber cumplido correctamente las obligaciones a su cargo, no tiene
responsabilidad.
c) A todo evento, circunscripta su intervención a la etapa pre-contractual,
esta no guarda relación de causalidad con los daños reclamados.
Analizados los términos en que el litigio quedó trabado y las pruebas reunidas
en la causa, entiendo que no le asiste razón. Explicaré los motivos que fundan
este juicio.
3. He de partir por recordar que la falta de legitimación pasiva se presenta
cuando el demandado no es titular de la relación jurídica substancial en que se
funda la pretensión.
Y, en este caso, la pretensión en contra del Sr. Ruiz Elizalde encuentra causa
en la circunstancia de haber intervenido en el carácter de corredor en la
operación inmobiliaria, concretamente, con fundamento en el incumplimiento de
los deberes a su cargo.
La parte actora expresamente solicita su condena solidaria -para el caso de que
la obligación derive de imposible cumplimiento- por incumplimiento de su deber
profesional de información o asesoramiento al cliente (ver desarrollo de hojas
61 y ss.).
Entre otras consideraciones se alega: “En el caso que nos ocupa, si la
operación concretada se ve frustrada por defecto de información y/o falta de
los deberes de cuidado y previsión a que se alude supra, el corredor deberá
responder de los daños y perjuicios ocasionados. No solo el inmueble que
comerciabilizaba el corredor no estaba en cabeza del vendedor, sino que,
además, el proyecto que se ejecutaba supuestamente no estaba autorizado a
ejecutarse por parte del Municipio, imposibilitando la subdivisión definitiva,
asignación del lote y posterior escrituración.
El incumplimiento de los deberes a su cargo importa que deba responder por los
daños y perjuicios que sean su consecuencia directa y necesaria (arts. 512, 520
y 521 C.C.)….”
Luego de citas jurisprudenciales en las que se indica que la responsabilidad
del contratante no excluye a la del corredor, sino que se acumula a ella,
concluye: “Siendo solidariamente responsable de los daños y perjuicios que este
incumplimiento le acarrea al actor, de acuerdo a lo normado por la ley 20266 –
Régimen legal del Martillero y Corredores y demás legislación aplicable.-
Por lo expuesto, solicitamos se declare solidariamente responsable por los
daños y perjuicios sufridos por el Sr. Escobar…”
Nótese, entonces, que más allá del juicio que se haga acerca de la existencia
de los requisitos para imputarle los daños reclamados, es claro, que la acción
aquí deducida se finca en su responsabilidad profesional como corredor
inmobiliario y frente a ello, no encontrándose controvertido que intervino en
tal carácter, claramente es el legitimado pasivo.
3.1. Debo a esta altura del análisis puntualizar, que no escapa a mi criterio
que el pronunciamiento puede presentar ciertas imprecisiones en el abordaje de
la parte resolutiva.
En efecto, mientras en los considerandos se distingue la situación de los
demandados, al momento de sentenciar se hace lugar a la acción de resolución de
contrato contra ambos, cuando debió hacerse solo respecto del Sr. Palma.
No obstante ello, no cabe duda la causa-imputación jurídica en la que se basa
la condena que, por lo demás, en el caso del recurrente, se circunscribe a la
devolución de sus honorarios y asunción de los daños y perjuicios (en cuanto al
carácter solidario, volveré más adelante).
4. Despejado este punto corresponde abordar los cuestionamientos referidos a
los incumplimientos que se endilgan al apelante y la condena solidaria a
reparar los daños.
4.1. Tal como lo señala Esper, “…El corredor puede ser definido, básicamente,
como un intermediario entre la oferta y la demanda de efectos de comercio,
cosas, bienes o servicios en general, cuya función es promover o procurar la
celebración de contratos, actos o negocios respecto de las cosas o bienes en
que intermedia.
La doctrina clásica explica esta figura en los términos señalados, refiriéndose
al corredor de comercio en general, aunque las definiciones pueden válidamente
traspolarse para perfilar al corredor de bienes raíces… podemos definir al
corredor inmobiliario como aquel sujeto que intermedia profesionalmente entre
la oferta y la demanda de bienes raíces —precisamente— con la finalidad de
procurar la celebración de contratos o negocios sobre ellos: compraventas,
permutas, arrendamientos, leasing, hipotecas u otros actos que tengan por
objeto una cosa inmueble…” (cfr. Esper, Mariano, LA OBLIGACIÓN DEL CORREDOR
INMOBILIARIO DE INFORMAR CON PRECISIÓN, Publicado en: APBA 2012-4 , 410).
Es claro que, su función no se limita al acercamiento de las partes, sino que
tiene otros deberes a su cargo; concretamente y en lo que aquí interesa, debe
proponer los negocios con exactitud, claridad, precisión –art. 36 inc. e) de la
ley 20.266, modificada por la 25.028- como así de la de verificar la
titularidad del dominio del vendedor y condiciones del mismo, así como las
inhibiciones o interdicciones que pudiesen afectar al transmitente -previsto en
el inc. c) del mismo art. 36 de la citada ley 20.266.
Señala al respecto, el ya citado Esper: “la legislación nacional estableció
desde siempre que el corredor —de comercio o de cualquier otra rama de
actividad— tenía la obligación de informar a los contratantes, de manera
precisa y clara, las características del negocio o contrato en que actuaba como
intermediario.
En efecto, el viejo art. 98, CCom., ya reflejaba ese imperativo legal cuando
establecía que "los corredores propondrán los negocios con exactitud, precisión
y claridad, absteniéndose de hacer supuestos falsos que puedan inducir en error
a los contratantes". La doctrina comercialista clásica se encargó siempre de
remarcar esta obligación capital de los corredores y de darle su justo sentido
y alcance.
Obarrio enseñaba desde antiguo que el corredor debe tener "un escrupuloso
cuidado en proponer las negociaciones con toda claridad, haciendo conocer con
precisión la calidad de los artículos que les sirven de objeto, y evitar todo
error respecto de sus precios".
Siburu, por su parte, explica que "uno de los deberes profesionales del
corredor es la imparcialidad en el ejercicio de sus funciones"; y para asegurar
esa neutralidad, la ley ha impuesto al corredor numerosas prohibiciones,
concluyendo que "a este propósito responden los arts. 98 y 99, que obligan al
corredor a ser preciso, claro y verídico cuando proponga a sus clientes la
realización de un negocio".
Zavala Rodríguez afirma que la obligación del corredor de proponer los negocios
con exactitud, precisión y claridad es la aplicación del principio de buena fe
que debe regir en todos los actos jurídicos, y agrega que "el corredor está más
obligado a obrar conforme a esos principios morales, porque aproxima a dos
personas que confían en él".
Messineo también destaca que "el mediador (es decir, el corredor) debe
comunicar a las partes las circunstancias conocidas de él, relativas a la
valoración y a la seguridad del negocio, que pueden influir sobre la
conveniencia, o no, de la conclusión del mismo".
Finalmente, Fontanarrosa señala que la función del corredor es aproximar a las
partes y promover el acuerdo de voluntades; "pero ese resultado no debe
obtenerse mediante maniobras que, desfigurando la realidad, tienten o induzcan
a uno de los contratantes a celebrar el negocio sobre la base de presupuestos
inexactos".
Por mi parte, expliqué en su oportunidad que "el deber (del corredor) de
proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad posee un doble
aspecto: uno positivo, que consiste en comunicar a los interesados, en forma
llana y precisa, todas las circunstancias del negocio que el agente
inmobiliario se encuentra preparando y las propuestas o contrapropuestas del
otro negociante; y otro negativo, que consiste en la prohibición para el agente
de omitir datos de la operación, características de la cosa objeto de la
contratación o aspectos contenidos en la propuesta o contraoferta que los
negociantes recíprocamente se formulan por su intermedio. El incumplimiento de
esta obligación central trasunta negligencia o dolo profesional, que
responsabiliza el actuar del corredor de bienes raíces". Y concluía señalando
que "el contenido de la obligación del corredor incluye todos los aspectos
vinculados con el negocio en gestación"…” (cfr. Esper, artículo citado).
Se podrá ya advertir, las implicancias del deber de informar a cargo del
corredor para la responsabilidad que aquí se reclama.
Es que no puede prescindirse de la circunstancia de que el actor haya acudido a
la intermediación inmobiliaria, y la confianza legítima que la intervención de
Ruiz Elizalde le generó, al tratarse el corredor de un profesional, con
determinados deberes a su cargo: si la relación está basada en la confianza, el
deber de información se acentúa aún más.
Considero que este es un supuesto particular en que viene justificada la
confianza del acreedor en la información suministrada por el obligado a
prestarla.
“De allí que la información deba ser confiable, ello entendido en el sentido de
que quien la recibe espera de quien la suministra que actúe de buena fe
satisfaciendo así las legítimas expectativas del receptor. Este último tiene la
esperanza que la información que recibe será veraz… La veracidad de la
información está referida a la sinceridad con que debe ser emitida
(transmitida). La información no es veraz cuando su contenido es engañoso,
particularmente cuando silencia datos esenciales o suscita en el destinatario
expectativas que no son factibles de ser satisfechas, cuando se induce a error
por omisión de circunstancias relativas a la empresa, producto o servicio
anunciado…” (Stiglitz, Rubén S., DEBER DE INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL Y
CONTRACTUAL. DEBER DE CONSEJO. LA CUESTIÓN EN LOS CONTRATOS PARITARIOS Y DE
CONSUMO, Publicado en: LA LEY 30/03/2009, 1 • LA LEY 2009-B , 1085 •
Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales Tomo IV , 543).
Con la cita anterior, es necesario aclarar, no pretendo incluir la situación en
la órbita del consumo (no entraré en el análisis de la polémica de su
aplicación en situaciones como la aquí analizada, en la que intervienen
profesionales).
La he transcripto, para destacar las características de la información que debe
ser suministrada lo que es común y trasladable al deber de información
profesional: “En la relación contractual con su cliente, el profesional asume
un rol de superioridad, basado en su conocimiento y dominio de la especialidad,
en contrapartida con la ignorancia y déficit informativo del cliente, vinculado
a la naturaleza del saber profesional…Lorenzetti y Mosset Iturraspe señalan que
el conocimiento del profesional no es sólo respecto del objeto en sí de la
especialidad, sino también de todas otras circunstancias que convergen en la
misma, basada en la experiencia y casos similares…” (cfr. Viviana Gasparotti,
“La omisión del deber de informar de los profesionales” , Revista de Derechos
de Daños, Rubinzal y Culzoni 2007-2 “La omisión en el derecho de daños”, pág.
261 y ss).
4.2. En este contexto, la crítica vertida por el recurrente no es suficiente
para alterar lo decidido en la instancia de origen.
En efecto, el recurrente afirma que explicó claramente al actor la situación
del inmueble y también que, una vez realizado el correspondiente trámite de
subdivisión y afectación al régimen de propiedad horizontal, el inmueble se
escrituraría a su nombre.
Sin embargo, no indica de qué constancias del expediente, de qué probanza
realizada, resulta acreditado el cumplimiento de las obligaciones que le impone
el art. 36 de la ley 25.028.
Del contrato de reserva y ratificación de la operación debidamente reconocidos,
no resulta que se haya brindado información alguna sobre el estado dominial del
bien, o en virtud de qué contratos y derechos el Sr. Palma se encontraba
legitimado para desarrollar el proyecto inmobiliario. Literalmente, se expresa
que el vendedor es el propietario del bien.
De manera abstracta, alega que el accionar del corredor se limita a poner en
contacto a ambas partes; verificar si el instrumento que exhibe el vendedor
existe y si del mismo, deriva el título invocado. Pero, nada dice sobre la
circunstancia de que el codemandado Palma no es titular registral del inmueble
en el cual se construiría el Duplex adquirido. Tampoco indica, en concreto, qué
elementos le fueron exhibidos a fines de entender legitimado al vendedor para
el contrato a celebrarse posteriormente.
Nótese que el actor funda su pretensión de hacer extensiva la condena al Sr.
Ruiz Elizalde, en forma solidaria, en la circunstancia de que el inmueble no se
encontraba en cabeza del vendedor y el proyecto no estaba autorizado a
ejecutarse por parte del municipio, imposibilitando la subdivisión definitiva,
asignación de lote y posterior escrituración, todo lo cual no fuera debidamente
informado.
De la actividad probatoria desarrollada, resulta que efectivamente el inmueble
no se encontraba (ni se encuentra) registrado a nombre del codemandado Palma.
El apelante afirma que comprobó que el inmueble estaba en condiciones de
escriturar, y que informó claramente al actor, quien comprendió y aceptó las
condiciones. Sin embargo, debo insistir, no precisa que documentos tuvo a la
vista y tampoco surge que esta circunstancia haya sido advertida en los
contratos de reserva y ratificación. Muy por el contrario, en los citados
instrumentos se afirmó la condición de propietario del Sr. Palma, sin
aclaración alguna.
Véase que, justamente, uno de los impedimentos denunciados para el cumplimiento
del contrato, es la falta de titularidad del bien por parte del Sr. Palma, y
esto era así, en fecha concomitante a la celebración del contrato de reserva y
al momento de la ratificación posterior.
La supuesta cesión que existiría en favor del Sr. Palma y que lo habilitaría a
desarrollar el emprendimiento no fue arrimada a la causa y el apelante no
ofreció prueba alguna a fines de acreditar su existencia, o la de cualquier
otro instrumento con similares efectos.
En cuanto a la falta de autorización Municipal -otro de los obstáculos al
cumplimiento del contrato- del informe del perito tasador resulta que existe un
proyecto de obra en el Expte. 220-p-12 sobre el lote en el cual debía
desarrollarse la construcción pero que no está aprobado; que el titular del
lote es el Sr. Rodolfo Giunti y no el codemandado.
Véase que el Sr. Ruiz Elizalde al contestar la demanda afirma que no es
obligación del Corredor indagar acerca de los recaudos administrativos que
exigen los organismos municipales o provinciales en lo relativo a planos de
mensura, permisos de construcción, infraestructura de servicios, etc., siendo
tales aspectos obligaciones a cargo del vendedor.
Sin embargo, como se ha señalado anteriormente, tal afirmación se da de bruces
con lo dispuesto por el inc. e) de la ley 25.028 que obliga al corredor a
“Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para
la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las
circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la
operación en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado”.
La autorización administrativa resulta esencial para el tipo de negocio
concertado, en tanto el objeto del contrato solo sería posible de contar con
ella y de ser factible la realización de la obra: Mínimamente, debió advertir
al comprador sobre su importancia y si constató, o no, tal circunstancia.
Debo además agregar que “parece de una obviedad manifiesta, aunque insoslayable
de ser afirmada, que quien entra en negociaciones que podrían conducir a la
celebración de un contrato, está obligado a hallarse informado para poder
informar sobre las cualidades esenciales de lo que habrá de ser objeto
(materia) del contrato y sus efectos obligacionales (contenido prestacional).
De tal suerte que parece justo concluir en que si una parte conoce la
trascendencia sustancial que comporta su prestación en favor de la otra, es
justo concluir que no podrá alegar legítimamente su ignorancia, dado que quien
se compromete debe hallarse habilitado para explicar el objeto de su promesa…”
(cfr. Stiglitz, Rubén S. “El deber de información y los vicios del
consentimiento”, LA LEY 2005-C , 1444 • Responsabilidad Civil Doctrinas
Esenciales Tomo I , 1073 • Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales Tomo
IV , 563).
Y a esta altura, es claro que, del suministro de esta información, o de las
advertencias o aclaraciones efectuadas, debería haber acompañado prueba,
pesando sobre el recurrente la carga de su acreditación: “…La calidad de
profesional que ostente el deudor de la información, constituye una presunción
de conocimiento de la misma. Pero como la información sólo es debida en favor
de quien la ignore, recae sobre el obligado a informar, la carga de alegar y
demostrar que el acreedor se hallaba informado o que debía estarlo de haber
actuado con cuidado (art. 929, Cód. Civ.)….” (cfr. Stiglitz, artículo citado en
primer término).
5. Llegados a este punto, corresponde abordar las críticas ensayadas en orden a
la atribución de responsabilidad y su alcance.
Dice el recurrente que los hechos alegados se asientan en el ámbito
“precontractual”, de lo que concluye, no pueden serle imputadas las
consecuencias propias del incumplimiento de la etapa “contractual”: frente al
contrato, alega, él sería un tercero.
Aquí corresponde efectuar una serie de precisiones.
Por una parte, la responsabilidad que aquí se alega, se finca en el
incumplimiento de las obligaciones a cargo de Ruiz Elizalde en su carácter de
corredor inmobiliario interviniente (me remito a lo señalado al abordar su
legitimación pasiva).
Y esto hace al vínculo existente entre el actor y el co-demandado recurrente.
Es que, como precisa Trigo Represas, “…el corredor actúa en su propio interés,
puesto que percibe una remuneración o “comisión” por su trabajo, pero lo hace a
nombre y por cuenta ajena, o sea sin representar, ni haber recibido mandato de
los interesados; salvo que expresamente fuese autorizado por el enajenante para
suscribir el instrumento de la operación o realizar otros actos de ejecución
del contrato en su nombre. Su misión es pues, en principio, simplemente la de
aproximar a las partes y posibilitarles o hacerles más accesible, merced a su
organización y conocimiento del mercado, la concertación de operaciones o
contratos, los que a su vez pueden ser comerciales o civiles –verbigracia la
compraventa de inmuebles es un típico contrato civil (art. 452 inc. 1º del Cód.
de Comercio)-; contratos que, sin embargo, habrán de ser concluidos en
definitiva, directamente por sus titulares. Hay pues que distinguir en el
desarrollo de la actividad del corredor dos contratos: el propiamente de
corretaje o pactum proxeneticum, y el contrato entre las partes interesadas, a
las cuales el corredor ha acercado, llamado contrato principal. El contrato de
corretaje no es pues un fin en sí mismo, sino un medio para realizar otro
contrato”. (cfr. Félix A. Trigo Represas, “La responsabilidad civil de
martilleros y corredores”).
Lo anteriormente expuesto podría tener dos proyecciones, en tanto, como se
advertirá, la intervención del recurrente no ha sido ajena a las alternativas
de la contratación inmobiliaria, sino que, dicho de algún modo, el contrato de
corretaje se insertó en la etapa precontractual del segundo contrato, tal el
celebrado entre Escobar y Palma.
Esto podría poner en duda la tajante afirmación recursiva en punto a los
efectos relativos de los contratos y la ajenidad de Ruiz Elizalde a las
consecuencias del incumplimiento: “Las reglas generales, precedentemente
expuestas, deben ser ajustadas a la especificidad de la conexidad contractual.
El principio de la relatividad de los efectos de los contratos no presenta la
misma contundencia cuando media un ligamen funcional entre los distintos
contratos, circunstancia que eventualmente justificaría ampliar subjetivamente
la imputación y responsabilizar a quien no inviste estrictamente la calidad de
deudor en el vínculo negocial donde se ha producido el daño o el
incumplimiento…” (cfr. Pita, Enrique Máximo, “Los efectos de la conexidad
contractual. Las responsabilidades (en las cadenas de comercialización, en los
contratos de turismo y en el leasing)”, Revista de Derecho Privado y
Comunitario, 2007-2 Contratos Conexos, pág. 283 y ss.).
Pero, sin necesidad de profundizar en esa línea, lo cierto es que, como ha
quedado señalado, el recurrente incumplió en las obligaciones a su cargo, en
punto al deber de información. Y es este incumplimiento, el que determina que
deba ser responsabilizado en los términos de condena.
5.1. En efecto, debe aquí notarse que “La culpa del deudor en el cumplimiento
de la obligación - dice el art. 512 del CCiv. - consiste en la omisión de
aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que
correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar".
En el caso, un mínimo de diligencia en el cumplimiento de los deberes a su
cargo (incs. 4 y 5 del ap. a) del art. 52 de la ley 10973) obligaba a la
corredora a advertir exhaustivamente, con exactitud y precisión a los actores
de las condiciones en que el inmueble se hallaba, todo lo cual evidentemente no
hizo. Antes bien, la mera referencia a la existencia de un embargo, con mención
de los autos (recién al final, salvado en forma manuscrita, como a último
momento), en forma incompleta (mención de las partes, sin indicación del tipo
de proceso) es prueba manifiesta de que la demandada omitió totalmente brindar
esa información antes de la firma del boleto, conclusión que no cambia con los
dichos de los testigos por ella ofrecidos, cuyos testimonios nada aportan al
respecto (arts. 384 Ver Texto y 456 Ver Texto CPCC Bs. As.).” (Tribunal: Cámara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mercedes, sala IC. Civ. y Com.
Mercedes,sala 1ª - Fecha: 16/09/2010 Partes: Fuentes, Gustavo A. y otro
-Publicado en: APBA 2012-4-405; Cita Online: 7007202. Ver también SCBA “Sheehan
Jorge c/ Alvarellos Eugenio y otro S/ cumplimiento de contrato”, sentencia de
fecha 01/12/92).
Y, en similar línea se ha sostenido:
“Detectado el incumplimiento de la corredora inmobiliaria codemandada a sus
obligaciones legales, correspondía coherentemente decretar su responsabilidad
civil por esa inobservancia… El antiguo art. 98, CCom., establecía que "los
corredores propondrán los negocios con exactitud, precisión y claridad,
absteniéndose de hacer supuestos falsos que puedan inducir en error a los
contratantes. Si por ese medio indujeren a un comerciante a consentir en un
contrato perjudicial, serán responsables del daño que le hayan causado".
Obarrio sostenía que los corredores "que con sus exposiciones falsas o
inexactas, indujeren a celebrar un contrato perjudicial a los intereses de la
persona cuya voluntad determinaran por este medio, responderán de los
perjuicios que se le irrogaren. Y conviene tener presente, que para que esta
responsabilidad se produzca, no es necesario que el corredor haya procedido
dolosamente".
Segovia —a quien la doctrina elogia sin miramientos—, al comentar el art. 98
transcripto, parecería exigir dolo en el actuar del corredor para reputarlo
responsable en los términos de esa disposición, al indicar que "entiendo que
induce a contratar, el corredor cuyo dolo es la causa determinante del
contrato". Sin embargo, luego agrega —de manera algo confusa, según mi
criterio— que "aunque el dolo sea incidente, o no se halle bien caracterizado,
responderá (el corredor) de los daños y perjuicios, en virtud de nuestro
artículo y del derecho común de los delitos y cuasi-delitos".
Siburu, por su parte, afirmaba que la contravención del corredor a la
obligación establecida en el art. 98 de ser preciso, claro y verídico cuando
proponga a sus clientes la realización de un negocio podía producirse tanto por
negligencia como por dolo. Messineo también explica la responsabilidad del
corredor en caso de inobservar su deber legal de informar.
En la legislación vigente, el art. 38, dec.-ley 20266/1973, establece que "el
corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frustrare una
operación, perderá el derecho a la remuneración y a que se le reintegren los
gastos, sin perjuicio de las demás responsabilidades a las que hubiere lugar.
Por lo tanto, el incumplimiento del corredor a la obligación de proponer los
negocios con exactitud, precisión y claridad —prevista en el viejo art. 98,
CCom., y luego en el art. 36, inc. e, dec.-ley 20266/1973 que regula el
corretaje a nivel nacional, y estatuida similarmente en el art. 52, apart. a,
inc. 4, ley provincial 10973— genera su deber de indemnizar los perjuicios
ocasionados al contratante perjudicado; en nuestro caso, a los adquirentes del
inmueble enajenado…” (cfr. Esper, Mariano, La obligación del corredor
inmobiliario de informar con precisión, Publicado APBA 2012-4, 410).
5.2. Es que lo que no puede tampoco dejar de advertirse es que admitida la
existencia de un "deber legal y contractual" del profesional de informar, su
ausencia o su cumplimiento defectuoso son de por sí violatorios de tal
obligación, por lo que su "omisión genera responsabilidad en forma autónoma".
La información constituye en sí misma un "resultado" que debe acreditar el
profesional, caso contrario existirá una presunción de incumplimiento,
acarreando responsabilidad subjetiva (arts. 512 y 520 CC.).
Es que “cuando el ordenamiento jurídico consagra o impone una obligación
informativa, y establece que una de las partes que celebra un contrato debe
informar algo a la otra, le obliga a aquella a asumir las desventajas del
riesgo informativo al que nos referimos anteriormente, es decir le asigna las
consecuencias de ese albur y concreta, de ese modo, una imputación de ese
riesgo” (cfr. Abdala, Martín E. “El deber de información en la contratación,
Publicado en la ley 2006-F, 1437).
5.3. Nótese, además, que el art. 520 del Código Civil, aplicable al caso en
virtud de la fecha en que ocurrieron los hechos, limita la reparación en
materia contractual a las “consecuencias inmediatas y necesarias de la falta de
cumplimiento de la obligación”.
Doctrinariamente ha sido arduo el debate suscitado en torno a la interpretación
del referido art. 520. Desde Guillermo Borda, quién entendía que más allá de la
culpa o el dolo en el incumplimiento de la obligación siempre se responde por
las consecuencias inmediatas y necesarias, hasta Eduardo Zannonni (pasando por
Salvat, Lafaille, Alterini y López Cabanna), para quién debe diferenciarse
entre el incumplimiento culposo y el doloso –posición asumida por la doctrina y
jurisprudencia mayoritarias-, y en el primer caso el deudor responde por las
consecuencias directas del incumplimiento, y que fueran previstas o
previsibles, han sido múltiples las voces y las posiciones. Por ello me parece
que un resumen claro de lo sucedido en torno al art. 520 de la codificación
civil lo realiza Augusto Morello: “la mirada de los jueces –más que la de los
legisladores- se ha ido deteniendo con preferencia en la situación real seguida
al acreedor a consecuencia del incumplimiento. Es el daño, el perjuicio, la
lesión del interés contractual frustrado, el que debe merecer protección. Y
esta protección, en Derecho, debe ser lo suficientemente robusta como para
restaurar al máximo el sobredicho interés contractual. La violación del
contrato, el establecimiento del equilibrio, el recomponer o reponer la
ecuación económica del negocio determina, pues, que la tutela se le brinde al
acreedor, como regla, sin retaceos. Plenamente de un modo integral” (cfr. aut.
cit., “Indemnización del daño contractual”, Ed. Platense-Abeledo Perrot, 1974,
pág. 14).
Es en este marco, que corresponde analizar los efectos del incumplimiento de
las obligaciones a cargo de del Sr. Ruiz Elizalde: propició la celebración de
un contrato cuyo cumplimiento dependía de muchas variables y encerraba riesgos
que no fueron debidamente informados ni advertidos, por lo que los daños a cuya
reparación se lo condena guardan adecuada relación de causalidad con su obrar
negligente.
Insisto en que la ley 25.028 impone a los corredores una serie de obligaciones
que no tienen otro fin más que evitar que se den situaciones como las de autos.
De lo que se trata es que, perfectamente informado el comprador interesado de
la situación dominial del inmueble y de todas las demás circunstancias que
pudieran afectar la operación, decida la contratación.
Es que “cuando la ley impone una obligación con una finalidad determinada, es
presumible que su incumplimiento ocasiona las consecuencias que la ley procura
evitar, pudiendo catalogarse, entonces, de consecuencias inmediatas y
necesarias (art. 520 CCiv.).” (Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial de Mercedes, sala IC. Civ. y Com. Mercedes, sala 1ª - Fecha:
16/09/2010 Partes: Fuentes, Gustavo A. y otro -Publicado en: APBA 2012-4-405;
Cita Online: 7007202).
Por lo dicho, es que entiendo corresponde confirmar la sentencia en cuanto
condena al Sr. Ruiz Elizalde a reparar los daños producidos por el
incumplimiento del contrato celebrado con el Sr. Palma.
6. Finalmente en cuanto al carácter solidario en que se lo condena, en rigor,
no nos encontramos ante un supuesto de responsabilidad solidaria, sino
concurrente.
En efecto, “al lado de la mancomunación pasiva solidaria, en la que media una
pluralidad de sujetos obligados individualmente por el "todo" (arts. 699 y ss.
del Código Civil y art. 827 del "Proyecto de 2012"), también existe en nuestro
derecho otro tipo de obligaciones -las denominadas obligaciones "concurrentes",
"conexas" o "indistintas"-, en las que asimismo aparecen dos o más sujetos como
deudores indeterminados de idéntica prestación frente a un mismo acreedor.
No obstante media un importante matiz diferencial entre estas últimas y las
obligaciones solidarias, que está dado por la circunstancia de que en las
"concurrentes" cada débito proviene de una fuente obligacional distinta; de
manera que aquéllas resultan ser independientes entre sí, pese a mediar entre
las mismas la conexión resultante de estar referidas a un mismo objeto debido a
idéntico acreedor…
…Ha quedado dicho que en las obligaciones "concurrentes" o "indistintas" nos
hallamos en presencia de una pluralidad de sujetos obligados, cuyos "debitums"
pese a no ser solidarios, de todas maneras le brindan al acreedor la
posibilidad de poder reclamar la totalidad de lo adeudado de uno solo, a
cualquiera, de aquéllos…
… en general en las obligaciones "concurrentes", en las que quien paga la deuda
a veces debe soportarla íntegramente por haber sido el único responsable de su
constitución; o por el contrario puede en otros casos pretender el reintegro
total de lo por él abonado y que en rigor no debía. Así, en el ya mencionado
ejemplo del incendio provocado del que es víctima alguien asegurado contra ese
siniestro, si el damnificado hubiese sido indemnizado por la compañía
aseguradora, ésta puede luego accionar por el todo contra el autor del hecho
ilícito dañoso, por aplicación de los principios del pago con subrogación
(arts. 80 de la ley 17.418 (Adla, XXVII-B, 1677); 767 y ss. del Cód. Civil); en
tanto que si se hubiese cobrado el resarcimiento directamente del incendiario,
en realidad el único responsable, será éste solamente quien deba soportar todo
el peso de esa deuda, careciendo por ende de acción recursoria… Siendo ello
algo similar lo que ocurre cuando el principal o comitente indemniza los daños
causados por un hecho ilícito cometido por su dependiente, en cuyo caso tiene
acción recursoria contra este último por el total de lo que hubiese abonado
(art. 1123 del Cód. Civil)…” (cfr. OBLIGACIONES CONCURRENTES, INDISTINTAS O
CONEXAS EN EL DERECHO VIGENTE Y EN EL PROYECTO DE CÓDIGO, Trigo Represas, Félix
A.,Publicado en: LA LEY 07/05/2013 , 1 • LA LEY 2013-C , 782).
En el caso de autos la responsabilidad del Sr. Palma deriva del incumplimiento
del contrato de compraventa, mientras que el Sr. Ruiz Elizalde, como ya se
señalara, del incumplimiento de los deberes derivados del contrato de corretaje.
La condena efectuada y que debe ser soportada en forma concurrente es la
relativa a los daños y perjuicios ocasionados y, esto determina, a los efectos
prácticos, que la totalidad del monto de condena fijado en concepto de daños,
pueda ser perseguida contra él; todo ello, claro está, sin perjuicio de que
ulteriormente el Sr. Ruiz Elizalde pueda ejercer las acciones de regreso
correspondientes contra el co-demandado Palma.
7. En conclusión, por lo hasta aquí expuesto, propicio se confirme en lo
sustancial la sentencia de grado, debiendo aclararse en punto a la parte
resolutiva, que la acción por resolución de contrato procede solo contra Jorge
Eugenio Palma, y la condena por daños y perjuicios respecto de los codemandados
Palma y Ruiz Elizalde es un supuesto de responsabilidad concurrente.
Las costas estarán a cargo del apelante vencido.
8. Respecto del recurso deducido por el Perito Martillero ..., en relación a
sus honorarios, teniendo en cuenta la adecuada proporción que deben guardar los
emolumentos de los peritos con los establecidos para los letrados de las
partes, quienes actúan a lo largo de todo el proceso, como así también la
complejidad y calidad de la labor desarrollada por el experto, los honorarios
que se le fijaran resultan adecuados a los extremos indicados, por lo que han
de ser confirmados. MI VOTO.
El Dr. Jorge PASCUARELLI dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo expidiéndome de igual modo.
Por ello, esta Sala I
RESUELVE:
1.- Confirmar en lo sustancial la sentencia de hojas 385/394, aclarando en
punto a la parte resolutiva, que la acción por resolución de contrato procede
solo contra Jorge Eugenio PALMA, y la condena por daños y perjuicios respecto
de los codemandados Jorge Eugenio PALMA y Enrique Osvaldo RUIZ ELIZALDE, es un
supuesto de responsabilidad concurrente.
2.- Confirmar los honorarios del perito martillero ..., por resultar adecuados
a derecho.
3.- Imponer las costas de esta instancia al apelante vencido (art. 68, Código
Procesal).
4.- Regular los honorarios de los letrados intervinientes en esta instancia en
el 30% de lo que corresponde por la labor en la instancia de grado. (art. 15,
LA).
5.- Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente, vuelvan los
autos a origen.
Dra. Cecilia PAMPHILE- JUEZA Dr. Jorge D. PASCUARELLI-JUEZ Estefanía
MARTIARENA-SECRETARIA