NEUQUEN, 31 de Octubre del año 2017
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “FRANCO CARLOS JOSE S/ SUCESION
AB-INTESTATO” (JNQCI3 EXP 297256/2003) venidos en apelación a esta Sala I
integrada por los Dres. Cecilia PAMPHILE y Jorge PASCUARELLI, con la presencia
de la Secretaria actuante, Dra. Estefanía MARTIARENA, y
CONSIDERANDO:
1. El acreedor Edgardo Alejo Gatica deduce recurso de reposición con apelación
en subsidio contra lo resuelto en la hoja 85, que textualmente dispone: “Atento
que conforme surge de las condiciones de dominio adjuntadas, el inmueble se
encuentra inscripto registralmente a nombre del causante, y dado que lo que
solicita es la escrituración del mismo a favor de un tercero, corresponderá
entender dicha petición como un incidente de legítimo abono. Teniendo en cuenta
dicho alcance, habiendo la totalidad de los herederos prestado su conformidad,
corresponde autorizar el presente legítimo abono debiendo todos los herederos
recurrir ante el escribano que se designe para firmar la escritura traslativa
del dominio del inmueble PARTIDA 199429 N.C 192E275-13 a nombre de EDGARDO
ALEJO GATICA”.
Refiere que su parte ha solicitado expresamente el libramiento de testimonio –o
bien oficio- dirigido al Registro de la Propiedad Inmueble a los efectos de la
inscripción del inmueble en titularidad de su parte.
Agrega que los requerimientos formulados en autos mediante providencia del
06/02/2017 carecen de sentido ante el supuesto que se confeccione escritura.
Solicita se revoque la providencia atacada y se haga lugar al libramiento de
testimonio y oficio al Registro de la Propiedad inmueble, como es de práctica,
ordenando la inscripción del dominio a su nombre.
Seguidamente se rechaza la revocatoria y se concede la apelación en subsidio.
2. Ingresando al tratamiento de la cuestión traída a estudio anticipamos que el
recurso deducido no habrá de prosperar.
Más allá de lo cuestionable del proveído de fecha 06/02/2017, que dispone una
serie de recaudos a cumplir y que no proceden en caso de intervenir un
Escribano Público, tal como luego se ordena, lo cierto es que resulta ajustado
a derecho que la modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles –
en este caso, por tracto abreviado- se realice por escritura pública, de
conformidad con lo establecido por el art. 1017 del Código Civil y Comercial.
“…La escritura pública es prescripta como forma de los contratos a los efectos
de dar una formalidad determinada a ciertos actos que se entiende que reclaman
formalidad especial.”
“…El inc. a) del art. 1017 establece que toda transacción que contemple la
adquisición, modificación o extinción de derechos sobre inmuebles debe
celebrarse mediante escritura pública. La única excepción contemplada se da en
el caso en que el negocio relativo a inmuebles provenga de la adquisición de
derechos emergentes de subasta pública, judicial o administrativa. En este
caso, el inc. a) comentado no guarda diferencias con el art. 1184 inc. 1) del
régimen anterior, que tenía una redacción parecida e idéntica sustancia. Toda
transacción relativa a inmuebles merecía la certeza que otorga una escritura
pública, y así se disponía, salvo que la adquisición resultara de una subasta
administrativa o judicial” (MEDINA, Graciela - RIVERA, Julio, Código Civil y
Comercial de la Nación Comentado, Art. 1017, Editorial La Ley 2014).
Asimismo, se ha dicho que, “En cuanto a los contratos que tienen por objeto la
adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, se
desprende en primer término que quedan alcanzados todos aquellos actos que
permiten la adquisición del derecho de dominio (compraventa, leasing,
fideicomiso)...” (LORENZETTI, Ricardo Luis (2015). Código Civil y Comercial de
la Nación Comentado, Tomo V, Art. 1017, Pág. 768, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni
Editores).
Por otra parte, en punto al tracto, esta Sala ha expresado: “En efecto: en
primer lugar debe señalarse que la cuestión aquí planteada se inserta en el
contexto netamente registral y se centra en uno de los principios rectores de
ese ámbito, cual es el denominado de "tracto sucesivo" o de "previa
inscripción" o "continuo". Este principio exige que en la historia jurídica de
la propiedad de un inmueble aparezca un encadenamiento lógico, en el cual las
sucesivas transmisiones, derivándose una de otras, aseguren la preexistencia de
la cosa en el patrimonio del transmitente.
Conforme este principio, sólo se inscriben los documentos otorgados por quienes
en el Registro aparecen como titulares del mismo. Y esto presupone que cada
acto dispositivo debe constar en un asiento independiente y que el acto que se
pretenda inscribir debe derivar de otro previamente inscripto, de tal manera
que el Registro refleje las transmisiones en perfecta sucesión: nadie puede
transmitir más derechos que los que tiene, es decir que para poder transmitir o
gravar el inmueble, primero hay que ser titular dominial del mismo. No es
posible saltear las inscripciones sino que la correlación entre las mismas debe
ser estricta. Con ello se tiende a proteger los derechos inscriptos, dificultar
fraudes y estafas, además de facilitar el conocimiento del historial jurídico
del inmueble, entre otros (cfr. Tracto sucesivo y tracto abreviado, Gonzalía,
María Victoria, Publicado en: UNLP 2008-38, 395 DJ 21/01/2009, 93).
2.1. Ahora bien, esta exigencia “de que cada acto tenga su propio asiento en el
Registro” cede ante ciertos supuestos que en doctrina se conocen como "tracto
sucesivo abreviado" o "tracto sucesivo comprimido".
Y esta modalidad no es –propiamente dicha- una excepción al tracto sucesivo, el
que no se rompe ni se interrumpe, sino que lo único que se evita es la "PREVIA"
inscripción, pero no la inscripción misma. En otros términos: “alguno/s actos
no se van a inscribir previamente, pero sí se van a inscribir en definitiva y
en algún momento, conjuntamente con otro u otros actos en uno o varios asientos
según el caso… Es entonces la expresión de un solo documento que refleja en un
solo asiento todos y cada uno de los actos y documentos que habilitan o
legitiman al disponente, manteniendo así la cadena sin solución de continuidad.
El tracto abreviado no es una excepción sino una modalidad del tracto
sucesivo” (ibídem).
3. Es claro, entonces, la corrección del razonamiento utilizado por la
magistrada, puesto que la operación de compraventa inmobiliaria que en esta
causa es denunciada, se ha efectuado sobre el inmueble que le correspondía en
un 50% a la hija en su condición de heredera y el 50% restante, a la cónyuge
supérstite, en orden a la disolución de la sociedad conyugal, producida por el
fallecimiento (el bien, conforme a las constancias de autos era ganancial).
Por lo tanto, la venta del bien inmueble, como bien indica la magistrada, debe
realizarse por escritura pública, más allá de que admita el tracto abreviado al
momento de anotarse registralmente…”, ("MARTINEZ EVARISTO S/ SUCESION
AB-INTESTATO" EXP Nº 329534/2005).
Cabe destacar que la transmisión hereditaria que opera en el presente se
enmarca en el primer supuesto del art. 16 de la ley 17.801, que establece: “No
será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los
siguientes casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los
herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u
obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre”.
Si bien en el caso citado se configuraba el segundo supuesto previsto por la
norma referida, lo cierto es que arribamos a idéntica solución, debiendo los
herederos declarados otorgar la correspondiente escritura pública, conforme se
ordena en la resolución atacada, a fin de cumplir con la obligación contraída
en vida por su causante.
Sin costas de Alzada por tratarse de una cuestión suscitada con el tribunal
(art. 68, segunda parte del CPCC).
Por ello, esta Sala I
RESUELVE:
1.- Rechazar la apelación deducida en subsidio y, en consecuencia,
confirmar lo resuelto en la hoja 85, en todo cuanto ha sido motivo de recurso y
agravios.
2.- Sin costas de Alzada por tratarse de una cuestión suscitada con el
tribunal (art. 68, segunda parte del CPCC).
3.- Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente, vuelvan
los autos a origen.
Dra. Cecilia PAMPHILE - Dr. Jorge D. PASCUARELLI
Dra. Estefanía MARTIARENA - SECRETARIA