ACUERDO NRO. 57: En la ciudad de Neuquén, capital de la provincia del mismo nombre, a los ocho (8) días de noviembre de dos mil trece se reúne en Acuerdo la Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia, integrada con los señores vocales doctores OSCAR E. MASSEI y EVALDO D. MOYA, con la intervención de la secretaria Civil de Recursos Extraordinarios doctora MARÍA T. GIMÉNEZ de CAILLET-BOIS, para dictar sentencia en los autos caratulados: "VERGARA ROMANQUIZ MAFALDA C/ CYCOPP S.R.L. EN LIQUIDACIÓN S/ PRESCRIPCIÓN” (Expte. N° 24 - año 2011) del Registro de la mencionada Secretaría de la Actuaria.
ANTECEDENTES:
A fs. 505/508 vta. obra sentencia dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería –Sala III- de esta cuidad, que revoca el fallo de Primera Instancia y, en consecuencia, rechaza la demanda por usucapión veinteañal interpuesta.
Contra este decisorio, la actora deduce recurso por Inaplicabilidad de Ley a fs. 515/524. A fs. 526/527 la contraria responde la pieza recursiva.
A fs. 536 se notifica al Sr. Fiscal ante el Cuerpo del recurso interpuesto.
Mediante Resolución Interlocutoria Nro. 264/12, glosada a fs. 542/544 vta., se declara admisible el remedio impetrado por las causales contempladas en los incisos b) y d) del Art. 15º de la Ley 1.406.
Firme la providencia de autos, efectuado el pertinente sorteo, se encuentra la presente causa en estado de dictar sentencia, por lo que esta Sala Civil resuelve plantear y votar las siguientes:
CUESTIONES: 1) ¿Resulta procedente el recurso de casación por Inaplicabilidad de Ley impetrado? 2) En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde dictar? 3) Costas.
VOTACIÓN: Conforme al orden del sorteo realizado, a la primera cuestión planteada el Dr. EVALDO D. MOYA, dice:
I. 1. A fs. 83/84 vta. MAFALDA VERGARA ROMANQUIZ promueve demanda por usucapión veinteñal contra CYCOPP S.R.L., en los términos del Art. 4015 del Código Civil.
Manifiesta que en 1979 suscribió con a demandada -titular registral del inmueble- un contrato para la construcción de una vivienda con provisión de terreno, y que tomó posesión real de éste -conforme surge del Testimonio Notarial que adjunta y que se agrega en copia certificada a fs. 299/300 de autos- en 1980, pese a que la vivienda no se encontraba terminada en las condiciones pactadas y de los sucesivos incumplimientos por parte de la empresa que demanda.
Sostiene que pagó las cuotas acordadas y que la accionada incumplió, por lo que no pudo escriturar su vivienda.
Expresa que a partir de 1980 ha poseído con ánimo de dueña dicha propiedad inmueble en forma pacífica, pública y continua, y comportado durante todos esos años como tal, por lo que abonó todos los servicios e impuestos así como la contribución por mejoras en 1989.
2. Por su parte, la demandada contesta a fs. 209/212, solicita el rechazo de la demanda, con expresa imposición de costas a la accionante.
Niega todos y cada uno de los hechos aducidos por la actora que no son los expresamente reconocidos por su parte.
Relata que CYCOPP S.R.L. -empresa constructora- y, en carácter de entidad intermedia, la Asociación Neuquina de Empleados Obreros Provinciales –ANEOP-, dan origen a un plan de ahorro previo para la compra de vivienda, plan que se denominó “Plan Viviendas Neuquén 1979”. Sostiene que se construyeron sobre terrenos cuya propiedad y titularidad de dominio eran y son de Cycopp S.R.L. y debían abonarse en 105 cuotas mensuales.
Agrega que a lo largo de 1979 y 1980, se entregó la tenencia de las viviendas a los suscriptores del plan -entre otros a la demandante- quienes la recibieron y prestaron su conformidad a la entrega, no obstante el saldo adeudado.
Apunta que conforme la cláusula 10° del contrato suscripto entre las partes debían cumplirse los requisitos allí establecidos a efectos de adquirir la posesión del inmueble.
Refiere que el 16/8/1984 la actora inició demanda de escrituración, resolución parcial de contrato y reducción proporcional de precio contra la demandada, junto a otros suscriptores. Que según sentencia de Alzada se condenó a su parte a otorgar la escritura traslativa de dominio, hipotecar por el saldo pendiente y se redujeron las cuotas adeudadas de 105 a 88,93.
Aduna que fueron infructuosas las diligencias realizadas para que la actora y otros compradores abonaran la deuda pendiente y escrituraran. Expresa que, al no cumplirse con lo estipulado en el contrato, lo que se entregó fue la tenencia y no la posesión.
Sostiene que la actitud de la actora, quien demandó por escrituración, obtuvo sentencia favorable pero no abonó la suma adeudada, evidencia su mala fe, al pretender ahora adquirir el dominio por usucapión y desconocer el fallo referido.
Seguidamente, cuestiona que se den los requisitos que viabilizan la acción interpuesta. Alude a los efectos que produjo la deducción de la demanda de escrituración.
Expresa que la actora pretende cambiar la causa o título de su relación con el inmueble por un acto de propia voluntad, contrario a lo dispuesto por el Art. 2353 del Código Civil, ya que no ha manifestado dicha parte y menos aún intentado probar, desde qué momento empezó a poseer por sí, puesto que reconoce el dominio en cabeza de CYCOPP.
Hace reserva de reclamar daños y perjuicios por el ejercicio abusivo de los derechos contractuales a partir de la pretendida adquisición del dominio mediante usucapión.
3. A fs. 482/487 obra sentencia de Primera Instancia que hace lugar a la demanda interpuesta y en consecuencia, declara la adquisición del dominio por prescripción a favor de MAFALDA VERGARA ROMANQUIZ.
Juzga que el juicio de escrituración entre estas partes, contrariamente a lo que plantea la accionada, no solo no impide la tramitación de la usucapión, sino que, además, es el antecedente idóneo para demostrar que la actora ha poseído el inmueble a título de dueña y así lo entendió la magistratura interviniente, al concederle la escrituración pretendida.
A más de ello, considera que la alegada tenencia contradice el Testimonio de la Escritura Publica N° 325 del 26/8/1980 en el que se consigna que Vergara recibió la posesión del inmueble, y que tal instrumento notarial no fue cuestionado por la demandada.
En apoyo de su decisión, el Tribunal cita el antecedente dictado por la Cámara de Apelaciones Local en autos "GOICOECHEA LUIS MARÍA C/ CYCOPP S.R.L. S/ PRESCRIPCIÓN” (Expte. 292287/3).
Califica que con el informe de dominio obrante a fs. 87/88 se ha acreditado que la demandada figura como titular registral del inmueble objeto de la acción; que a fs. 307 obra agregado plano de mensura del inmueble objeto de autos, con lo cual se encuentra cumplido el requisito de individualización. Aclara que no obstante que la accionada en su alegato manifiesta que solo constituye un croquis del loteo, lo cierto es que resulta coincidente con los datos de superficie, linderos y demás necesarios para la individualización del lote, que emergen de la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (fs. 87/88).
Considera que surge de la documental agregada por la pretensora que ella pagó el impuesto inmobiliario sobre el inmueble; las mejoras en 1989 (recibos agregados a fs. 325/328), así como también la Red Cloacal en 1997 (recibo agregado a fs. 329). Concluye que dichos elementos exteriorizan el animus domini.
De igual manera, estima que se encuentra acreditada que la posesión ejercida por la accionante lo fue en forma pacífica e ininterrumpida. De ello –dice- dan cuenta los testimonios aportados por Olguín (fs. 253 y vta.), Biscardi (fs. 254 y vta.) y Rivas (fs. 255 y vta.), que coinciden en que la actora vive en el inmueble desde 1980 aproximadamente, así como en los actos posesorios mencionados que respaldan los dichos de la demanda.
Refiere que tales extremos la llevan a la convicción necesaria y requerida en este tipo de procesos respecto de la posesión -a título de dueña- del inmueble cuya adquisición por prescripción se pretende, que en forma pacífica e ininterrumpida, por más de veinte años, fue ejercida por la actora, y torna procedente la presente acción.
Por último, impone las costas, a cargo de la demandada.
4. Contra dicho pronunciamiento se alza la accionada a fs. 491 y expresa agravios a fs. 497/499.
5. A fs. 505/508 vta., la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de esta ciudad –Sala III- revoca el fallo de Primera Instancia y, en consecuencia, rechaza la demanda por usucapión veinteañal interpuesta.
Para así resolver, argumenta que no consta el abono de las cuotas correspondientes y sí la entrega del inmueble a la actora el 26 de agosto de 1980.
También, considera que la Sra. Vergara demandó a CYCOPP S.R.L. EN LIQUIDACIÓN la escrituración del inmueble base de la presente acción.
Cita el artículo 2352 del Código Civil y el artículo 2458 del mismo ordenamiento normativo. Señala que la única posesión útil es la ejercida a título de propietario; que la simple tenencia jamás puede conducir a la adquisición de aquélla.
Juzga que la actora empezó a poseer por otro y pretende -en un momento dado- seguir poseyendo para sí. Concluye que está ante lo que se llama interversión del título. Analiza que como el reconocimiento y la prueba de que se ha empezado a poseer a nombre de otro es una presunción contraria a la usucapión que se pretende, la interversión para sí debe ser clara e inequívoca, debiendo acreditar tanto la posesión actual como el momento en que se empezó a poseer para sí.
Concluye que, en el caso, la actora no sólo ha omitido probar actos que representen inconfundiblemente el ejercicio de los derechos de propiedad, sino que ha reconocido la propiedad de la accionada al demandar por escrituración, e interrumpido –dice- la prescripción transcurrida, según el Art. 3989 del Código Civil.
Califica que el pago de impuestos y servicios resulta totalmente insuficiente a los efectos pretendidos, teniendo en cuenta la causa contractual de la ocupación del inmueble por los reclamantes.
6. Contra dicho resolutorio, la accionante obtiene la apertura de la instancia extraordinaria que se transita, por vía de Inaplicabilidad de Ley, en virtud de las causales previstas en los incisos b) y d) del Art. 15° de la Ley Casatoria.
La recurrente alega que el pronunciamiento en crisis contradice la doctrina sentada por las otras Salas de la misma Cámara de Apelaciones en causas análogas a la presente –contra la aquí demandada-, en las cuales se resolvió hacer lugar a la prescripción adquisitiva del dominio.
En este sentido, cita los precedentes: “OLGUÍN”, “GOICOCHEA” y “RIVERA.
Reseña el criterio expuesto en tales decisorios. Esgrime que, en el caso de autos, el fallo de la A-quo sigue dicho lineamiento. Pero no la Alzada, y sin desarrollar los fundamentos que justifiquen variar la solución otorgada para los otros demandantes en juicios similares.
Con ello –entiende-, se infringe la normativa aplicable (Art. 4015 del Código Civil), al no considerar la sentencia impugnada que desde el momento de suscribir el contrato para la construcción de la vivienda, su parte tiene por objetivo ser propietaria del inmueble, comportándose como tal al proseguir con la posesión pacífica, pública e ininterrumpida por el plazo de ley.
Asimismo –remarca-, como se sostuvo en los antecedentes de las Salas I y II de la Cámara local ya citados, el juicio de escrituración promovido por los actores constituye un elemento más a favor de la posesión animus domini de estos y la demandada nada hizo durante el largo período posesorio para interrumpir o suspender el plazo de prescripción. Además, que el reclamo de la deuda a los accionantes por las cuotas impagas se encuentra prescripto (Art. 4023).
II. Cabe señalar liminarmente que la etapa revisora resulta habilitada, entre otra, en aras de una de las funciones que le corresponde al Tribunal Superior de Justicia en tanto estrado casatorio, cual es la tarea uniformadora, al observarse jurisprudencia contradictoria sobre la misma materia entre las Salas de la Cámara de Apelaciones de la Primera Circunscripción Judicial.
Dicha tarea prioriza el interés de orden superior que implica procurar una misma respuesta jurídica a casos similares y, por tanto, responde a la necesidad de evitar la incertidumbre que crea la multiplicidad de interpretaciones jurídicas frente a análogas situaciones fácticas, lo cual presupone igualdad de tratamiento y seguridad jurídica (cfr. Acuerdo Nº 10/2012 del Registro de la Actuaria).
Sentado ello, e ingresando al análisis del tema traído a estudio, he de adelantar mi opinión en el sentido de proponer el acogimiento del recurso interpuesto, toda vez que en el pronunciamiento en crisis ha mediado infracción legal de la normativa invocada por la quejosa, y con ello, la denunciada jurisprudencia contradictoria.
Sabido es que el fundamento de la prescripción adquisitiva es consolidar situaciones fácticas, como medio de favorecer la seguridad jurídica, dando certeza a los derechos y poniendo en claro la composición del patrimonio, con lo cual se propende a la paz y al orden social (cfr. MARIANI de VIDAL, Marina, Curso de Derechos Reales, Tomo 3, Zavalía Editor, Buenos Aires, 2000, pág. 288 y s.s.).
Constituyen requisitos de la prescripción adquisitiva regulada en nuestro ordenamiento civil en el artículo 4015: la posesión continua por 20 años con más el ánimo de tener la cosa para sí. A tal fin no se exige título válido ni buena fe, porque nada puede escapar al imperio de esta prescripción (cfr. Acuerdo Nº 56/2013, “A.D.O.S.” del Registro de la Secretaría Civil).
A su vez, para que la posesión sea útil debe ser pública, pacífica y continua. Y si ella duró así por todo el tiempo de la prescripción sin haberse interrumpido, el usucapiente no tiene ya cosa alguna que probar.
Toda vez que, cuando una persona se comporta como si fuera titular de un determinado derecho, cuando lo ejerce efectivamente con exclusividad, independientemente de que lo tenga o no, puede decirse lato sensu que es poseedora de ese derecho, con independencia de que lo tenga y aunque no lo tenga en realidad.
Por su lado, se ha reflexionado que, cuando el reconocimiento de la posesión en otro es tácito debe surgir de hechos del poseedor que impliquen de manera inequívoca la admisión del derecho del propietario. O sea, al igual que en el reconocimiento expreso y, con mayor razón, debe tratarse de una exteriorización de la voluntad de la que se desprenda con certidumbre y sin lugar a dudas la confesión del poseedor (cfr. AÍDA KEMELMAJER DE CARLUCCI-CLAUDIO KIPER-FÉLIX A. TRIGO REPRESAS, Código Civil Comentado. Privilegios. Prescripción. Aplicación de las leyes civiles, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 2006, pág. 445 y s.s).
La renuncia no se presume y los actos que la prueban deben interpretarse restrictivamente (Ibid.).
El error en el juicio formulado por la Alzada parte de posicionar a la actora como una mera tenedora, cuando en los hechos y mediante una Escritura Pública se consignó la entrega a ella de la posesión real del inmueble objeto de los presentes. Además, no se consideró que, en oportunidad de incorporarse al plan de viviendas, la demandante lo hacía con la intención de consolidar un derecho de propiedad sobre la unidad que se iba a construir.
En efecto, no es posible desconocer el marco en el cual se produjo la contratación habida entre las partes y la finalidad que ha tenido en miras el legislador al instituir como una de las formas de adquisición de la propiedad inmueble a la usucapión.
En este proceso se encuentra acreditada la fecha de inicio de la posesión (cfr. acta notarial de fs. 299/300, agosto de 1980), que ella fue entregada en forma voluntaria por la aquí demandada, así como también que se extendió desde tal época y continúa actualmente en forma pacífica e ininterrumpida (Arts. 2351 y 4015 del Código Civil). Dicho documento notarial no ha sido redargüido de falso por la demandada.
También se encuentra acreditado el animus domini desde el momento mismo de la toma de posesión. Pues la accionante ha abonado los impuestos, tasas, contribuciones y servicios que pesaban sobre el inmueble. En cuanto a la existencia de actos posesorios, ellos se encuentran acreditados con la prueba que da cuenta de la realización por parte de la demandante de mejoras sobre el inmueble.
Por otro lado, con relación al juicio por escrituración, no considero que tenga el significado atribuido por los sentenciantes anteriores sino que, por el contrario, éste constituye un elemento más a favor de la posesión con ánimo de dueña de la actora, toda vez que la judicatura le ha otorgado la razón en orden a que correspondía formalizar el dominio de la vivienda a su favor.
Y en punto a los incumplimientos contractuales reprochados por la demandada a la aquí actora, cabe precisar que las obligaciones dinerarias impuestas por el pronunciamiento dictado en el citado juicio habrían prescripto al momento de iniciarse la presente demanda por vencimiento del plazo decenal (Art. 4023 del Código Civil). Además, nada ha acreditado la accionada –sólo menciona que las gestiones resultaron infructuosas- en orden a haber procurado en el transcurso de estos años el cumplimiento de dicha decisión judicial (1987).
Por lo demás, no cabe postular que tal proceso importó una interrupción de la posesión ejercida por la accionante (Art. 3989 del Código Civil). Pues, a través de dicha acción se pretendió precisamente -mediante una acción personal nacida del contrato- que se regularice la situación dominial.
También, cabe advertir que la presente acción por prescripción adquisitiva del dominio presupone el reconocimiento de no tener la propiedad, sino que es el accionado el titular registral y su objeto es –justamente- la adquisición del dominio en plenitud mediante la acreditación de la posesión en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida del bien durante el plazo legalmente exigido.
Por otro lado, y no menos relevante es la denuncia referida a que la sentencia cuestionada contradice la doctrina establecida por las otras Salas de la misma Cámara en planteos análogos al presente.
Es que, partiendo de la premisa de cuál es el encuadramiento legal del casus, cotejados los antecedentes citados por la agraviada, surge que efectivamente se configura una diversa interpretación de una misma regla de derecho. Y tales disímiles interpretaciones legales fueron plasmadas en oportunidad de dirimir casos análogos (cfr. Acuerdos Nº 20/2009 “CRESPO” del Registro de la Secretaría Civil).
Es dable señalar al respecto, que los antecedentes citados por la quejosa tuvieron radicación ante este Tribunal Superior de Justicia, aunque sin lograr la apertura de la etapa revisora, merced a sendas inadmisibilidades declaradas de los recursos extraordinarios deducidos, con lo cual adquirieron firmeza las decisiones aquí invocadas (cfr. R.I. Nros. 11/2009, “OLGUÍN”; 170/2009, “GOICOECHEA”; 171/2009, “RIVERA”, todas ellas del Registro de la Actuaria).
El acogimiento del remedio se corrobora a poco de comprobar que la situación fáctica fijada en el caso bajo estudio es sustancialmente idéntica con aquellos que dieran sustento a los antecedentes citados. Además, tales precedentes fueron invocados en forma oportuna.
De allí, que la sentencia en crisis ha incurrido en las tachas denunciadas, por lo que debe declararse PROCEDENTE el recurso deducido por la actora. Por ello, a la segunda cuestión planteada, y por las razones expuestas, propongo al Acuerdo casar dicho pronunciamiento por haber incurrido en las causales previstas en el Art. 15º, incisos b) y d) de la Ley 1.406 de conformidad con las consideraciones desarrolladas.
En consecuencia, a la luz del Art. 17°, inc. c) del ritual, corresponde recomponer el litigio mediante el rechazo de la apelación deducida a fs. 491 y fundada a fs. 497/499, por la demandada CYCOPP S.R.L. EN LIQUIDACIÔN, toda vez que, de conformidad con los fundamentos expuestos y tal como analizara debidamente la sentenciante de grado, la actora ha logrado acreditar en autos, en los términos exigidos por el Art. 4015 del Código Civil, la posesión del bien objeto de la presente acción con ánimo de dueña por el tiempo legalmente exigido. Asimismo, disponer la devolución del depósito efectuado a fs. 514 y 533 de conformidad con lo establecido por el Art. 11° -L.C.-.
III. Imponer las costas de Alzada y de esta etapa a la demandada en su condición de vencida (Arts. 12º, Ley 1.406 y 68 y 279 del C.P.C. y C.). MI VOTO.
El señor vocal doctor OSCAR E. MASSEI, dice: Comparto la línea argumental desarrollada por el doctor Evaldo D. MOYA y la solución a la que arriba en su voto, por lo que expreso el mío en igual sentido. MI VOTO.
De lo que surge del presente Acuerdo, por unanimidad, SE RESUELVE I. Declarar PROCEDENTE el recurso por Inaplicabilidad de Ley incoado por la actora MAFALDA VERGARA ROMANQUIZ a fs. 515/524, por haber incurrido la decisión de Alzada en las causales previstas en el Art. 15º, incisos b) y d) de la Ley 1.406. En consecuencia, CASAR, la sentencia de Cámara obrante a fs. 505/508 vta. atento lo considerado. II. A la luz del Art. 17°, inc. c), de la Ley 1.406, recomponer el litigio mediante el rechazo de la apelación deducida a fs. 491 y fundada a fs. 497/499, por la demandada CYCOPP S.R.L. EN LIQUIDACIÔN, toda vez que de conformidad con los fundamentos expuestos y tal como analizara debidamente la sentenciante de grado, la actora ha logrado acreditar en autos, en los términos exigidos por el Art. 4015 del Código Civil, la posesión del bien objeto de la presente acción con ánimo de dueña por el tiempo legalmente exigido y, por ende, CONFIRMAR lo resuelto en Primera Instancia a fs. 482/487. III. Imponer las costas de Alzada y de esta etapa a la demandada en su condición de vencida (Arts. 12 Ley 1.406 y 68 y 279 del C.P.C. y C.). IV. Diferir la regulación de los honorarios de los letrados intervinientes al momento procesal oportuno (Art. 15º, L.A.). V. Disponer la devolución del depósito efectuado a fs. 514 y 533 (Art. 11° L.C.). VI. Regístrese, notifíquese y remítanse las actuaciones a origen.
Con lo que se da por finalizado el acto, que previa lectura y ratificación firman los señores Magistrados por ante la Actuaria, que certifica.
Dr. OSCAR E. MASSEI - Dr. EVALDO D. MOYA
Dra. MARIA T. GIMÉNEZ de CAILLET-BOIS - Secretaria