Fallo












































Voces:  

Responsabilidad contractual. 


Sumario:  

DAÑOS Y PERJUICIOS. FIDEICOMISO. FIDEICOMISO DE GARANTÍA. FIDEICOMISO INMOBILIARIO. COMPRAVENTA DE INMUEBLE. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. BANCO HIPOTECARIO NACIONAL. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA. FINANCIACION DEL PRECIO. RESPONSABILIDAD DEL FIDUCIARIO. RECURSO DE INAPLICABILIDAD DE LEY. APRECIACIÓN DE LA PRUEBA. ABSURDO. DOCTRINA LEGAL.
DISIDENCIA.

1.- Corresponde declarar improcedente el recurso de Inaplicabilidad de Ley deducido contra la sentencia que eximió de responsabilidad al Banco Hipotecario Nacional, titular fiduciario de un inmueble, de indemnizar los daños y perjuicios derivados de la resolución del contrato de preventa de una unidad funcional, suscripto entre la actora y la empresa constructora de la obra, al entender no acreditada la intervención de la entidad financiera en el convenio ni el cumplimiento de las obligaciones de la compradora en orden a la cancelación del precio - lo que haría recién ingresar a la escena al banco para cumplir su obligación de escriturar - , pues la recurrente no ha logrado demostrar que el juicio valorativo efectuado por la Alzada haya violado las reglas de interpretación de la prueba arrojando como resultado una operación carente de lógica o coherencia para dar cabida al supuesto vicio alegado, habida cuenta, además, que los argumentos esgrimidos sólo vislumbran una discrepancia con la labor axiológica desarrollada, insuficientes para descalificar por arbitrarias las conclusiones a las que arribaran los sentenciantes. ( del voto en mayoría )- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

2.- El banco, que otorgó un préstamo a una empresa constructora para la realización de un emprendimiento inmobiliario y se constituyó en titular fiduciario del bien inmueble a fin de garantizar el crédito otorgado con los alcances establecidos en la escritura de constitución del fideicomiso, no resulta responsable de la resolución de un convenio de preventa y los consecuentes daños y perjuicios, si no fue parte del contrato suscripto entre la actora y la empresa, en el que claramente se consignó que la calidad de vendedora la ostentaba esta última, pues constituye una característica de los contratos que las estipulaciones en ellos pactadas obligan en forma recíproca a las partes que participaron del acuerdo (Arts. 1197 y 1199, C.C.) y que sus efectos son relativos, por lo que, en tales condiciones, resulta un tercero ajeno a la relación jurídica sustancial dispuesta en el convenio examinado. ( del voto en mayoría ) - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

3.- Debe admitirse el recurso de Inaplicabilidad de Ley deducido contra la sentencia que eximió de responsabilidad al Banco Hipotecario Nacional - titular fiduciario de un inmueble- de indemnizar los daños y perjuicios derivados de la resolución del contrato de preventa de una unidad funcional, suscripto entre la actora y la empresa constructora de la obra, al entender no acreditada la intervención de la entidad financiera en el convenio, pues al omitir insertar el negocio jurídico concreto en un universo mas amplio, que es el de las redes contractuales y los contratos conexos, olvidando que éste se encuentra condicionado e influido por otros contratos cuya existencia está acreditada en la causa, y que, precisamente, son el origen y la razón de ser de aquel vínculo negocial que la Cámara hace aparecer como único hecho relevante para el dictado del fallo, ha incurrido en una apreciación arbitraria del material probatorio, privilegiando sólo algunas probanzas sin integrarlas y armonizarlas con las restantes pruebas aportadas por los litigantes, de modo tal de tratar de acercarse a la verdad real. Ello configura el vicio de arbitrariedad en la apreciación de la prueba. ( Disidencia del Dr. Gavernet )- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

4.- El Banco Hipotecario Nacional que, dentro de la operatoria de " Titulización, Líneas de Crédito para la Financiación de Emprendimientos Productivos con Transmisión de Dominio Fiduciario ", otorgó un préstamo a una empresa con destino a la construcción de un complejo edilicio, en el que se previó la cancelación anticipada mediante la pre- venta de las unidades y, dentro de este esquema negocial, recibió la transferencia del dominio fiduciario del inmueble en garantia de la devolución del préstamo, reservándose en el contrato de fiducia, entre otras facultades, la de controlar la obra y aprobar los planes de preventa y escrituración, no puede ampararse en una aparente independencia de los contratos - fideicomiso y convenio de preventa- y en su sola calidad de titular del dominio fiduciario, para deslindar responsabilidad respecto de la obra, pues se advierte que se trata de contratos conexados, en tanto la empresa constructora firmante del contrato de preventa y la entidad finaciera conforman una unidad negocial con el objeto de satisfacer sendos interes de lucro, y si bien la actora no celebró el contrato inicial de fideicomiso, éste es parte de la operatoria que impone la retransmisión del dominio al beneficiario o al fideicomisario ( arts. 1° y ° Ley 24441) quien es el destinatario final del bien como adquirente de la unidad funcional. ( Disidencia del Dr. Gavernet ).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

5.- Para que proceda el recurso de Inaplicabilidad de Ley instaurado a través del carril previsto por el inc. d) del art. 15 de la ley 1406, con sustento en la infracción a la doctrina legal, debe tratarse de casos idénticos, o por lo menos de una marcada similitud, no resultando suficiente la simple analogía; pues si las situaciones de hecho son diferentes, el precedente no resulta de aplicación.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -  




















Contenido:

ACUERDO NRO. 20 En la ciudad de Neuquén, capital de la Provincia del mismo nombre, a los cinco (5) días de octubre de dos mil nueve, se reúne en Acuerdo el Tribunal Superior de Justicia, con la Presidencia, por subrogancia, del doctor ANTONIO G. LABATE, integrado por los señores vocales doctores RICARDO T. KOHON y EDUARDO F. CIA, y los vocales subrogantes doctores ALBERTO M. TRIBUG y ALEJANDRO T. GAVERNET, con la intervención de la titular de la Secretaría Civil de Recursos Extraordinarios, Dra. MARÍA TERESA GIMÉNEZ DE CAILLET-BOIS, para dictar sentencia definitiva en los autos caratulados: “CRESPO MIRYAM SUSANA C/ BANCO HIPOTECARIO S.A. S/RESOLUCIÓN DE CONTRATO” (Expte. nro. 45 - año 2006) del Registro de la mencionada Secretaría de dicho Tribunal.
          ANTECEDENTES: A fs. 494/503, dicta sentencia la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de esta ciudad –Sala II-, por la que revoca la sentencia de Primera Instancia (fs. 441/444 vta.) y su aclaratoria. En consecuencia, desestima la acción incoada contra el BANCO HIPOTECARIO NACIONAL S.A.
          Contra dicho decisorio, la actora deduce, a fs. 507/520 vta., recurso de casación por Inaplicabilidad de Ley, en virtud de las causales previstas en el artículo 15º, en sus incs. c) y d), y de Nulidad Extraordinario, artículo 18º, ambos de la Ley 1.406.
          Corrido el correspondiente traslado, es contestado por el BANCO HIPOTECARIO S.A. a fs. 540/547.
          Posteriormente, a fs. 561/563vta., mediante Resolución Interlocutoria Nº 319/2006, sólo se declara admisible el recurso por Inaplicabilidad de Ley deducido e inadmisible el de Nulidad Extraordinario.
          Firme la providencia de autos, se encuentra la presente causa en estado de dictar sentencia, por lo que este Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:
          CUESTIONES: 1) ¿Resulta procedente el recurso por Inaplicabilidad de Ley deducido? 2) En la hipótesis afirmativa, ¿qué pronunciamiento corresponde dictar? 3) Costas.
          A las cuestiones planteadas, el Dr. RICARDO T. KOHON dijo:
          1) Que ingresando al análisis de los presentes, se advierte que la decisión se centra en determinar si el BANCO HIPOTECARIO NACIONAL S.A. resulta responsable de los incumplimientos que motivaron la resolución del contrato oportunamente suscripto por la actora con la firma INECOS S.A., y, de los consiguientes daños y perjuicios aquí reclamados.
          En consecuencia, deberá examinarse el decisorio cuestionado a la luz de los postulados expuestos en el remedio casatorio deducido.
          2) A fin de una mejor comprensión del tema bajo examen, se realizará un somero raconto de las actuaciones.
          A fs. 13/16 se presenta MIRYAM SUSANA CRESPO, quien promueve demanda por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios por la suma de $20.174.- contra INECOS S.A. y el BANCO HIPOTECARIO S.A.
          Manifiesta que INECOS S.A., en calidad de fiduciante, ha transferido la propiedad fiduciaria del terreno ubicado en calles Bs. As. y Alberdi de esta ciudad al BANCO HIPOTECARIO S.A., el que adquirió el bien en tal carácter, a fin de construir un edificio cuyo proyecto fue denominado Emprendimiento Constructivo Torre del Solar.
          Explica que la construcción estaba a cargo de INECOS S.A., que era financiada por el banco demandado y que una vez finalizada, o durante el proceso constructivo, la primera se encontraba facultada para celebrar convenios de preventa con terceros, distribuyendo las ganancias obtenidas entre los co-demandados y la inmobiliaria FABAL.
          Reseña que el 24/10/1998 celebró un convenio de preventa con la empresa INECOS S.A., respecto de la Unidad Funcional piso 10 departamento E. Refiere los pagos efectuados, y manifiesta que para abonar el saldo del precio podía acceder a la línea de créditos del Banco Hipotecario.
          Relata que, con el transcurso del tiempo, no recibió respuesta de la empresa ni del banco sobre la calificación para acceder al aludido crédito. Y que por los medios de prensa tomó conocimiento de que el edificio no estaba autorizado para ser habitado.
          Menciona que intimó a INECOS y al BANCO HIPOTECARIO para que le informaran si fue pre-calificada para el préstamo, y a que, en caso contrario, se le devolviera el 10% pactado en la cláusula tercera. Narra que el Banco le respondió que no existían antecedentes suyos, que ellos eran titulares fiduciarios del emprendimiento y que estaban comprometidos a realizar la transferencia del inmueble luego de suscripto el contrato de compraventa.
          Puntualmente, en cuanto al BANCO HIPOTECARIO, dice que es responsable por no haber rendido cuentas a los beneficiarios de la obra, por no asegurarla contra todo riesgo para así quedar eximido de responder con sus bienes personales por los daños ocasionados a terceros, y porque no actuó como un buen hombre de negocios, al manifestarle en el convenio de preventa que fue calificada para el crédito y desentenderse luego, frente a la intimación. Asimismo, lo responsabiliza porque –considera- debió haber controlado la ejecución de la obra y tomado conocimiento de los vicios de construcción, comunicándoselos a los beneficiarios.
          Reclama la devolución de la suma pagada que asciende a $10.024.-, la indemnización comprometida en la cláusula tercera –10% de la futura venta-, esto es, $7.150.- y en concepto de daño moral, $3.000.
          3) Que, a fs.61/70 se presenta el BANCO HIPOTECARIO S.A. y deduce excepción de falta de legitimación activa y pasiva.
          Explica que es titular del dominio fiduciario del inmueble asiento del emprendimiento Edificio Torres del Solar I, a fin de garantizar el crédito otorgado a INECOS S.A. para la ejecución de la obra. Y que su actuación es únicamente la de agente financiero. Por ello, considera que resulta ajeno al desarrollo, ejecución y eventuales deficiencias de la obra. Aquí funda su falta de legitimación pasiva, por no ser quien vendió los inmuebles mediante el contrato cuya resolución se peticiona.
          Agrega, que la totalidad de las circunstancias que se describen en la demanda habrían ocurrido entre compradores y vendedores, y que no compareció el Banco a ningún acto por sí, en carácter de titular del dominio fiduciario, ni por cuenta y orden de DEVECO.
          Refiere al apoyo crediticio otorgado en el marco de la operatoria, al convenio de financiación y al contrato de fideicomiso. Reitera que el convenio de preventa fue celebrado entre INECOS S.A. como vendedor y la actora como compradora y que el BANCO HIPOTECARIO S.A. se nombra e identifica allí para comprometer la transferencia de dominio de dichos inmuebles.
          Adiciona que, como principio general en materia civil, la responsabilidad es por un hecho propio o de un tercero por el cual exista el deber de responder, o bien, por la particular situación que medie entre un sujeto y una cosa. Ello, conforme lo determinan los artículos 1109 y 1113 del Código Civil. Y que en el caso, no existe imputabilidad alguna, ya que el daño que la actora dice haber sufrido se habría producido por el accionar de INECOS S.A. Es decir, no se deriva de un hecho propio ni de un sujeto por el cual deba responder, o por la cosa de que es propietario o guardián.
          Agrega que el otorgamiento de financiación a suscriptores del convenio de preventa es una facultad reservada al Banco. Con relación a los pagos efectuados por la actora, señala que ella no efectuó pago alguno a dicha entidad -conforme las condiciones de preventa-, que la totalidad de los pagos, anticipos y cuotas las efectuó en la inmobiliaria comercializadora. Que la confusión deviene porque las chequeras con las cuales se efectuaban los pagos las imprimía CASH S.A. con el logo del BANCO HIPOTECARIO S.A. Pero que los sellos son de la inmobiliaria Fabal, y que INECOS y/o DEVECO ni CASH S.A. depositaron suma alguna al Banco de las percibidas. Por lo que solicita el rechazo de la demanda.
          4) Que a fs. 81 se declara la rebeldía de INECOS S.A., la que cesa con su presentación de fs. 103. La acción es posteriormente desistida respecto a esta codemandada (cfr. fs. 276).
          5) Que, a fs. 441/444vta. la Sra. Jueza a-quo dicta sentencia. Analiza que el convenio de preventa se integra -estando a los términos expresamente pactados-, con la operatoria “Titulización de Hipotecas línea de créditos para la financiación de emprendimientos constructivos con transmisión del dominio fiduciario” y con la Escritura Nº 229 del registro Nº 15, en virtud de la cual el 20 de enero de 1998 se constituyó un fideicomiso.
          Considera que, si se está a los términos de dicho convenio, a la operatoria que menciona y al contrato de fideicomiso, no puede considerarse que el Banco demandado sea ajeno a ellos.
          Fundamenta que el acto se celebró con posterioridad al contrato de fideicomiso, que en la preventa se hizo mención a los pagos efectuados y a efectuar, además del domicilio donde ellos se realizarían, que no es otro que el de la inmobiliaria FABAL, y que los créditos y el dinero resultantes de dicha preventa eran bienes que se transmitían en propiedad fiduciaria al BANCO HIPOTECARIO.
          Asimismo, argumenta que tales bienes formaron parte de un patrimonio de afectación para un objeto específico, y que el Banco no alegó la indebida ejecución del encargo, pese a que no podría hacerlo obrando con buena fe por comparecer al acto y suscribir el acuerdo.
          Explica que no puede interpretarse de otra manera que no sea su aprobación, la facultad con la que contaba expresamente en el fideicomiso en cuanto enunciaba:
                “4.1 “aprobar los planes de preventa y comercialización propuestos por el fiduciante y suscribir por cuenta de éste los instrumentos inherentes a la preventa y escrituración de las unidades en el inmueble aplicándolas a la cancelación del crédito y otras obligaciones en los términos y condiciones previstos en el convenio”. Ello –dice- a fin de mantener y proteger la garantía”.
          Analiza que la presencia, por medio del representante, en el acto de la firma del convenio, no resulta ajena a las obligaciones que allí se pactan, y que fundamentalmente el reclamo de autos es consecuencia de un acto jurídico referido a un bien fideicomitido, del cual el Banco resulta propietario y tiene la obligación de responder frente a las acciones que se inicien a su respecto.
          Reitera que INECOS S.A. realizó el negocio en uso de las facultades otorgadas por el fideicomiso. Y que conforme la línea de créditos para la financiación de emprendimientos constructivos con transmisión del dominio fiduciario, el objeto -entre otros- del negocio celebrado entre el BANCO HIPOTECARIO S.A. e INECOS S.A. era la comercialización de las unidades.
          Considera, además, que el Banco estaba en conocimiento -por su comparecencia al acto- de que las chequeras para el pago las imprimía CASH con su logo.
          Examina que, conforme las consideraciones generales, la administración podía ser realizada por el originante o por quien éste hubiese propuesto, siempre con la autorización del BANCO HIPOTECARIO S.A. Presume, por la misma razón, que tal autorización existió. Explica que, si la administración no liquidó y transfirió al banco demandado los montos, en forma mensual y consecutiva, descontando la comisión, es una cuestión que no puede serle opuesta a la actora. Y, que a todo evento, estaba a su cargo la prueba de su defensa, la que no produjo. A ello agrega, que en los formularios de pago se incluye la suma de $1,82 en concepto de gastos de cobranza al B.H.N.
          Por otro lado, fundamenta que lo verificado en los autos caratulados “CENTRO DE INGENIEROS DE NQN. CONTRA MUNICIPALIDAD DE NQN. S/ ACCIÓN DE AMPARO” y “MARTÍNEZ MARÍA BEATRIZ CONTRA BANCO HIPOTECARIO Y OTROS S/ VICIOS REDHIBITORIOS”, patentiza la existencia de vicios que afectaron la cosa objeto del contrato de preventa en forma grave y que lo torna inapropiado para su destino. De allí deriva que resulta evidente el incumplimiento que viabiliza la resolución del contrato.
          Y que ello le es imputable al BANCO HIPOTECARIO S.A. por las amplias facultades en el control de la obra que tenía, como también las que resultaban de la operatoria titulización de hipotecas.
          Concluye que al incurrir el demandado en el incumplimiento, las consecuencias que se derivan de tal inobservancia se encuentran expresamente pactadas en el convenio de preventa. Y que por la cláusula novena el comprador puede considerar rescindido de pleno derecho el convenio y debe reintegrársele, en un plazo de cinco días, la suma total de los pagos efectuados por cualquier concepto con más un interés del 6% anual calculado desde la fecha de cada pago y hasta la de la efectiva devolución.
          Por último, lo condena a reintegrar la suma de $7.088.-, percibida con anterioridad a la firma del convenio, $100.- percibidos en el mismo acto, y $2.628,38.- que fueron abonados en nueve cuotas. Y, por lo convenido en la cláusula novena, $7.150.-, con más los intereses a la tasa promedio entre la activa y la pasiva desde el 27 de mayo de 2002.
          6) Que contra dicho pronunciamiento se alza el BANCO HIPOTECARIO S.A. (fs. 462). Expresa agravios a fs. 476/488, los que son contestados por la actora a fs. 490/492.
          7) Que la Cámara, a fs. 494/503, dicta sentencia. El Vocal preopinante -al que adhiere su colega-, comienza señalando que este fideicomiso y sus distintas consecuencias, ya han sido examinados por dicha Sala en precedentes que guardan analogía con esta causa y cuyos principios considera que son enteramente aplicables, bien que en ellos y en el presente arribará a conclusiones distintas.
          Cita lo resuelto en la causa “Manso”, en la que se sostuvo que la propiedad fiduciaria es, por naturaleza, transitoria. Y, de conformidad con la Ley 24.441, los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio de afectación pues, de acuerdo a los artículos 14, 15 y 16, se establece que dichos bienes constituyen un patrimonio separado. Aclara que los bienes no pasan simplemente al patrimonio del fiduciario sino que constituyen un patrimonio diverso del de éste.
          Conceptualiza al patrimonio fiduciario como aquel cuya titularidad corresponde al fiduciario -aunque separado del suyo general- afectado a la consecución de un fin determinado, constituido por los bienes (cosas o derechos) que el fiduciante le ha transmitido al fiduciario en propiedad fiduciaria.
          Explica que, dada la naturaleza y fundamentos de la acción, el actor no podía jurídicamente demandar al patrimonio fiduciario, sino que tenía que dirigir su acción contra un sujeto de derecho, esto es, el banco demandado como fiduciario y titular del dominio fiduciario de los bienes que se constituyeron en la escritura del fideicomiso.
          Deriva que, como consecuencia de la existencia de un patrimonio separado, éste no puede ser agredido por las deudas del fiduciante, por las personales del fiduciario, por las del beneficiario ni por las del fideicomisario (artículo 15); y sí responde por las obligaciones contraídas por el fiduciario en la ejecución del fideicomiso (artículo 16).
          Explica, con cita doctrinaria, que el nuevo dominio fiduciario es dominio, imperfecto, pero dominio, sobre lo cual no cabe dudar, pues dicha catalogación como “dominio” (imperfecto) es elocuente en el desarrollo de la norma específica. Expone que dicha imperfección resulta de estar sometido a plazo o condición, lo mismo que el viejo dominio fiduciario de Vélez.
          Reflexiona que el Banco es el titular de dominio pleno de las cosas, y así resulta del informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble y del contrato de constitución del fideicomiso, el que queda modalizado en fiduciario. De allí deriva que al tener el dominio de las cosas, el banco fiduciario pudo venderlas a la actora.
          Considera que, dado que el inmueble vendido a la accionante integra los bienes fideicomitidos, y la operación de venta fue hecha en cumplimiento de los fines del fideicomiso, no puede aceptarse la falta de legitimación pasiva opuesta por el Banco demandado.
          Sobre tal punto concluye que el Banco se encuentra plenamente legitimado para responder la acción toda vez que lo hace, no personalmente o con su patrimonio, sino que viene a ser un representante, bien que titular del dominio, de las cosas que integran el fideicomiso.
          Explica largamente el instituto jurídico bajo examen.
          En punto a la existencia de un fideicomiso de garantía apunta que, más allá de la discusión doctrinaria acerca de si es posible en nuestro sistema jurídico su existencia, lo cierto es que en modo alguno queda liberado el Banco por las responsabilidades emergentes del cumplimiento de los fines del fideicomiso, ni se niega que la institución no pueda ser la titular de dominio de los bienes que integran el fideicomiso, de manera tal que aun de aceptarse su existencia (cuestión ajena al presente), persiste su responsabilidad por los vicios demandados.
          Ello no obstante, advierte que entre el precedente citado por la actora y los presentes existe una diferencia sustancial. Puesto que en aquél, el vendedor -quien era parte en el contrato- era el Banco, mientras que en el convenio aquí examinado, el vendedor no es el Banco sino la empresa constructora.
          Reflexiona que el BANCO HIPOTECARIO es el titular fiduciario del bien inmueble con los alcances que de ello se deducen, y que fueran señalados por dicha Sala en el precedente “Manso”.
          Pero, resalta que la situación fáctica y jurídica de dicho antecedente no se corresponde con la de autos, toda vez que en aquél el Banco contrató con los adquirentes de la vivienda, lo que no ocurrió en los presentes.
          A tal fin, tiene en cuenta que el contrato de locación de obra es una obligación personal y no real, por lo que advierte que, en principio no procede tornar solidariamente responsable al titular fiduciario del bien.
          Reconoce que el Banco ejecutó la garantía. Sin embargo –dice-, no puede ser responsabilizado por el cumplimiento del contrato, toda vez que éste es anterior a la ejecución de la garantía, además de que su naturaleza obsta a ello.
          Examina que, en su apelación, la accionante fundamenta su derecho en el artículo 16 de la Ley 24.441. Pero ello, agrega, constituye un apartamiento de los términos de la litis ya que la actora no planteó la demanda en dichos términos. Por lo cual, cualquier modificación de ella importaría la violación del derecho de defensa en juicio.
          En segundo lugar, expone que, cuando se celebró el contrato, el Banco no administraba los bienes sujetos al fideicomiso, o, al menos, estima que ello no se probó ni resulta del expediente ofrecido como prueba, el que –dice- tiene a la vista. Por tanto, juzga que no puede aplicarse el artículo en cuestión.
          En resumidas cuentas reflexiona que, toda vez que el Banco no fue parte en la relación sustancial -el contrato de preventa se celebró entre la actora y la constructora- éste no puede ser condenado en las presentes actuaciones.
          Realiza una serie de aclaraciones, a raíz de los términos de la demanda y de la contestación de los agravios.
          En primer lugar, que de la carta documento que la actora remitió al Banco -agregada al demandar-, resulta que se reclamó informe de la calificación para el crédito con el objeto de adquirir el inmueble y, en caso contrario, requirió la devolución de las sumas entregadas.
          Explica que, de conformidad con lo expresamente pactado en el contrato de preventa, a lo único que tenía derecho la accionante era a una posibilidad de obtener un crédito de acceso inmediato supeditado a ciertas condiciones. Y que no era de otorgamiento automático.
          También considera que la actora no alegó -y menos probó- que reunía los requisitos exigidos para merecer el crédito pedido.
          En segundo lugar, discurre que, si el Banco no hubiese cumplido con determinadas obligaciones emergentes del contrato de fideicomiso, sobre dicho punto carece de toda legitimación por no ser parte ni beneficiaria de lo allí estipulado.
          Aborda ciertas anormalidades sucedidas en la obra constructiva, pero, a su entender, ello no legitima la pretensión esgrimida, toda vez que el Banco no fue parte del contrato de preventa. Ello, sin perjuicio de los reclamos que puedan deducirse contra la empresa constructora. Cuestión que estima ajena a la consideración de dicha Alzada.
          También, afirma que la institución financiera no cobró las cuotas que pagó la actora, ya que así lo reconoce la propia inmobiliaria que percibió los pagos, según lo manifestado en estas actuaciones.
          Finalmente, destaca que el hecho de que el Banco no llevara los libros que indican los peritos y el consultor técnico es una cuestión que no puede exigirse a la institución financiera en su actuación dentro del marco del contrato examinado, toda vez que la operación no lo requiere, tal –señala- como lo reconocen los propios peritos. Y, en todo caso, dice, lo que debió requerirse era si el contrato de fideicomiso, como tal, figuraba en la contabilidad del Banco, cuestión –agrega- que no se peticionó.
          Por último, con relación al precedente de la Sala I que cita en su apoyo la actora, señala que en modo alguno comparte la postura allí sustentada, pues entiende que el juez carece de facultades para modificar los términos de la pretensión. Sin perjuicio de ello, destaca la coincidencia entre ambas Salas con relación a la improcedencia del planteo de los accionantes, en los términos de su pretensión. Pues, en la Sala I la acción prosperó mas no por las razones jurídicas invocadas por la parte actora, sino por el enfoque que a la cuestión le dan los Camaristas.
          De conformidad con los fundamentos reseñados, acoge el recurso de apelación deducido, revoca la sentencia, y desestima la pretensión, con costas de ambas instancias a la actora vencida.
          8) Que, en su escrito postulatorio, la actora (fs. 507/520 vta.) funda el recurso de Inaplicabilidad de Ley en las causales contempladas en los incs. c) y d), del art. 15°, de la Ley 1.406.
          Alega absurdo en la apreciación del boleto de preventa, obrante a fs. 5/11. Esgrime que yerra el Ad-quem al sostener que el banco demandado no es parte del contrato, ya que en la documental referida figura la firma del representante del Banco Hipotecario. Agrega que no se tomó en cuenta la prueba pericial caligráfica donde surge la autenticidad de la firma. Expresa que no se advirtió que, con la declaración testimonial de dicho representante legal, Sr. Lértora, se acreditaron los pagos al Banco y que tampoco se puede sostener que éste no debe llevar libros, como lo informaron los peritos contadores, toda vez que el fiduciante tiene la obligación de rendir cuentas.
          Señala, que de la escritura constitutiva del fideicomiso surge que el Banco se constituyó en beneficiario, cuando ello se encuentra vedado por el Art. 2°, de la Ley 24.441.
          Asimismo, alega que la Cámara no apreció que el fideicomiso se encuentra vencido, conforme surge de la escritura y que se omitió restituir el bien. Además, entiende que es equivocado sostener que era parte del contrato la empresa ALICURÁ.
          En cuanto a la causal prevista en el inc. d) del Art. 15° del Rito, alega que existe contradicción con otros precedentes de la Cámara de Apelaciones de Neuquén. Sostiene que, en casos similares, la Sala II ha resuelto en forma contraria a lo decidido por la Sala I en el presente. Al efecto, cita los autos “ORTIZ, CARLOS C/INECOS S.A. Y OTRO S/DAÑOS Y PERJUICIOS”, Exp. N° 283202-CA-2 y “MANSO, MIGUEL ÁNGEL C/BANCO HIPOTECARIO S.A. Y OTRO S/RESOLUCIÓN CONTRACTUAL”, Exp. N° 246968.
          9) Que al ingresar al tratamiento de la cuestión debatida, se advierte que el punto controversial que motiva la intervención de este Cuerpo, finca en determinar, si el BANCO HIPOTECARIO S.A. es responsable de la resolución del convenio de preventa, suscripto por la actora con la empresa INECOS S.A. Luego, si procede indemnizar los daños y perjuicios que –dice- ello le irrogó.
          En este punto, corresponde examinar si el decisorio impugnado incurre en las infracciones que le endilga la quejosa.
          Liminarmente, cabe señalar que la causa citada por la recurrente como idéntica a los presentes: “ORTIZ, CARLOS ENRIQUE C/ INECOS S.A. Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, Expte. Nº 186/05, fue resuelta por este Cuerpo mediante Acuerdo Nº 13/07, en el cual adhiriera el suscripto al voto del Sr. Vocal allí preopinante.
          10) Que la quejosa alega que el decisorio de Alzada ha incurrido en absurdo probatorio. Esta causal refiere al vicio que padece una decisión cuando puede ser calificada de arbitraria, ya sea porque no es razonable, o porque incurre en una operación intelectual que la lleva a premisas incorrectas o porque sus conclusiones transgreden las leyes de la lógica o del raciocinio.
          En consecuencia, resulta necesario para su acogimiento que la recurrente acredite los extremos configurantes del vicio, de forma tal que la sentencia cuestionada no constituya una derivación razonada del derecho vigente con aplicación a los hechos comprobados de la causa.
          11) Que, por el contrario, la accionante no ha logrado demostrar que el juicio valorativo efectuado por la Alzada ha violado las reglas de interpretación, como resultado de una operación carente de lógica o coherencia. Es decir, no se ha acreditado la configuración del grueso y evidente error en la sentencia atacada para dar cabida al supuesto vicio alegado; habida cuenta, además, que las argumentaciones esgrimidas sólo vislumbran una discrepancia con la labor axiológica desarrollada por el Ad-quem, las que resultan insuficientes para descalificar las conclusiones a las que, sobre el particular, arribaron los sentenciantes.
          Pues, el decisorio impugnado contiene el resultado de un razonamiento lógico, que permite inferir el camino intelectual seguido, con indicación y valoración de las probanzas, sin que se haya demostrado apartamiento alguno de las leyes que rigen la materia, como tampoco, irrazonabilidad.
          Por el contrario, a través de la crítica efectuada, sólo se muestra una mera discrepancia con lo resuelto por los magistrados (insistiendo, en que el banco demandado fue parte del convenio de preventa; los pagos realizados; la obligación de la codemandada de llevar libros y rendir cuentas; el vencimiento del fideicomiso; la similitud con otras causas), mas sin hacerse cargo, ni rebatir, adecuadamente, la totalidad de los argumentos que conformaron la construcción jurídica del decisorio que ataca; los que, por lo demás, han dado debida respuesta a cada uno de los cuestionamiento aquí reiterados.
          Luego de una detenida lectura del decisorio cuestionado, se advierte que éste no se ha desviado de las leyes que rigen la materia, en el marco de la interpretación de la totalidad de la prueba rendida en los presentes, ni ha incurrido en un error de juzgamiento que lo lleve a conclusiones equivocadas.
          Por lo expuesto, cabe concluir que no se configura el absurdo probatorio denunciado, lo que apareja la desestimación del motivo esgrimido, y la confirmación del decisorio en este aspecto, quedando así incólume la plataforma fáctica determinada por los judicantes.
          12) Que ello en virtud, corresponde ingresar al restante motivo casatorio alegado. Éste es el contenido en el inciso d), del Art. 15, de la Ley Casatoria local. Abarca la denominada violación de la doctrina del Tribunal Superior, en los cinco años anteriores, y en caso de inexistencia de pronunciamiento sobre el punto, de la establecida por la Cámara, con el recaudo adicional de su invocación oportuna.
          A través de esta causal ha quedado receptada la función uniformadora de la casación civil. Esta tarea se encuentra encaminada a dar cohesión a las decisiones judiciales como garantía positiva de la seguridad jurídica. Es decir, para evitar la incertidumbre que crea la multiplicidad de interpretaciones de una misma norma legal frente a análogas situaciones fácticas.
          A efectos de una debida fundamentación, esta denuncia exige del impugnante hacerse cargo de las motivaciones desarrolladas por la Cámara en apoyo de su decisión (cfr. Acuerdo Nº 55/05, del Registro de la Secretaría Civil). Además, resulta necesario que se configure una diversa interpretación de una misma regla de derecho; y que tales disímiles interpretaciones legales hayan sido plasmadas en oportunidad de dirimir casos análogos.
          Ello así, dado que la aparente contradicción entre las soluciones brindadas en uno y otro caso, bien puede ser consecuencia de diferencias en los supuestos de hecho sometidos a consideración de los distintos tribunales intervinientes. Pues, el acto intelectivo de interpretación de la ley se encuentra siempre condicionado por la tarea de fijación de los hechos de la causa.
          Es por tal razón que, en primer término, cabe precisar que la Cámara sentenciante se ha encargado de señalar las diferencias existentes entre los decisorios invocados y los presentes, explicando los fundamentos de la postura asumida. Mientras que en el recurso bajo examen nada se ha expuesto a efectos de rebatir los razonamientos allí brindados.
          Por lo demás, ha quedado demostrado que el fallo en crisis no implica una variación en la doctrina sentada en el antecedente citado, sino que -conforme allí se expuso- se arribó a una conclusión diferente, pero con igual interpretación de la normativa examinada, en atención a las circunstancias fácticas de dicha causa. Tal, por ejemplo, que en aquellos se encontraba cancelado el saldo del precio, y había nacido en cabeza del banco accionado la obligación de escriturar; mientras que en los presentes se estaba transitando la etapa del convenio de preventa, y el precio aún no se encontraba cancelado. Es por tal motivo, que aquéllas difieren de las acontecidas en la especie.
          Además, en punto al precedente de la otra Sala que integra dicha Cámara, se explicitó que allí los sentenciantes de Alzada asumieron una interpretación particular de su jurisdicción apelada, y modificaron los términos en que se había planteado la litis. Mas esta postura doctrinaria no constituye una exigencia extensible a todos los judicantes. A lo que cabe adicionar que dicho precedente fue revocado por este Tribunal Superior en el antecedente que se citara al iniciar este desarrollo, y sobre el cual me extenderé infra.
          Para que resulte aplicable en forma directa la doctrina legal, debe tratarse de casos idénticos, o por lo menos de una marcada similitud, no resultando suficiente la simple analogía; pues si las situaciones de hecho son diferentes, el precedente no resulta de aplicación.
          En función de lo expuesto, corresponde, también, rechazar el recurso instaurado a través del carril previsto por el inc. d) del Art. 15º de la Ley Casatoria local.
          13) Que, no obstante lo expuesto, cabe precisar que en autos “ORTIZ, CARLOS ENRIQUE C/ INECOS S.A. Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, Acuerdo Nº 13/07, a cuyos fundamentos in extenso me remito en honor a la brevedad, este Cuerpo ha examinado un convenio formulado en iguales términos al debatido en los presentes, cuyos postulados resultan, en consecuencia, de directa aplicación.
          La citada causa es, además, calificada por la propia accionante como idéntica a los presentes.
          Allí se reflexionó que la propiedad fiduciaria puede tener su fuente en un contrato –como es el caso de autos- del que surge la obligación del fiduciante de transmitir al fiduciario un bien afectado a una finalidad, que una vez cumplida, dicho bien es nuevamente transmitido al fiduciante o a un tercero, denominado fideicomisario.
          Por lo que el fiduciario se obliga a cumplir el encargo y a otorgar los beneficios que genere el bien fideicomitido al beneficiario designado (cfr. Ricardo Luis Lorenzetti, Tratado de los Contratos, Tomo III, Editorial Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2000, pág. 293 y s.s.).
          Este contrato, en su esfera interna vincula al fiduciante y al fiduciario, con un aspecto obligacional y otro real: el fiduciante transmite la propiedad de un bien al fiduciario (derecho real), y celebra un contrato con obligaciones para el fiduciario (derecho personal). Esta convención puede obedecer a una causa de garantía, custodia, administración o inversión.
          En el aspecto externo, el fiduciario es propietario de la cosa que se le transfiere; pero los terceros no pueden invocar el pacto causal que media entre el enajenante y el titular fiduciario, ya que el acuerdo de fiducia no sirve para quebrantar la posición en las relaciones externas (Cfr. aut. cit., ob.cit., pág. 301).
          Señala el Dr. Lorenzetti que son parte de este contrato: el fiduciante y el fiduciario. Por el contrario, el beneficiario no es parte del contrato, sino beneficiario de la estipulación que se realiza a su favor; tampoco lo es el fideicomisario, el cual es el destinatario natural de los bienes fideicomitidos y un beneficiario eventual, en el caso que ningún beneficiario acepte (Ibíd., pág. 308 y s.s.).
          Entre los distintos fideicomisos especiales se encuentra el de Garantía. Éste es la operación a través de la cual una persona (el fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de ciertos bienes a otra persona (el fiduciario) para que los retenga en garantía del cumplimiento de una o más obligaciones que se deben al fiduciario o a una tercera persona (beneficiario) (aut. y ob. cit., pág. 350/353).
          Es por ello que se plantea como sucedáneo de las garantías reales, tales como la hipoteca y la prenda (cfr. Vázquez, Gabriela A., “El fideicomiso de garantía: Certezas y vacilaciones”, L.L 2006-A, 1169).
          14) Que en el convenio de preventa obrante a fs. 315/318 –suscripto entre el Presidente de INECOS S.A. (vendedora) y las señoras Miryam Susana Crespo Palomo, Mirta Noemí Crespo Palomo y Margarita Alejandra Crespo Palomo (compradoras)-, sobre cuya interpretación no cabe más que coincidir con el razonamiento efectuado por los sentenciantes de Alzada, dichas partes señalaron:
              …“e)…EL COMPRADOR, reunidos por el Emprendimiento Constructivo los requisitos previstos en LA OPERATORIA, podrá acceder, a los fines del pago del saldo de precio total arriba referido (80% del valor de la adquisición), a la financiación de EL BANCO en el marco de la Línea de Crédito ACCESO INMEDIATO en sus diversas modalidades, a cuyo efecto ha sido favorablemente calificado. El acceso al crédito quedará condicionado al mantenimiento de la situación laboral, económica y de ingresos de EL COMPRADOR tenido en cuenta a los fines de dicha precalificación, al momento del efectivo otorgamiento del crédito. La financiación a otorgar, en su caso, por el Banco Hipotecario S.A., a los efectos de la cancelación del saldo de precio de la unidad fijado en el presente párrafo, podrá ser acordada en PESOS si así lo solicitare EL COMPRADOR, y la financiación no excediera del 80% (Ochenta por ciento) del valor de la tasación del inmueble)” (sic).
          Y en la cláusula décimo tercera consignaron:
              …“Se halla también presente en este acto, el Sr. Mario Eduardo Lértora,…en su carácter de Apoderado del BANCO HIPOTECARIO S.A., en adelante EL BANCO, quien manifiesta que concurre al sólo y único efecto de comprometer la transferencia del dominio del inmueble de que se trata, en los términos comprometidos por EL VENDEDOR, toda vez que actualmente ostenta el dominio fiduciario del inmueble, en garantía de recupero del crédito otorgado a EL VENDEDOR a los fines de la construcción del emprendimiento. Expresa asimismo que el compromiso asumido queda supeditado al cumplimiento por parte de EL COMPRADOR de las obligaciones emergentes de este Convenio, y a los restantes términos del mismo” (sic).
          Mientras que en la cláusula décimo cuarta expusieron:
              “EL COMPRADOR reconoce la calidad de Titular Fiduciario del inmueble que ostenta EL BANCO, así como que, resultando de aplicación los artículos 14 y 15 de la Ley 24.441, carece de cualquier derecho y/o acción contra el Banco, sin perjuicio de las acciones que pudiera ostentar contra EL VENDEDOR”.
          De lo expresamente estipulado por las partes se deduce que la actora no se vinculó en forma directa con el Banco accionado.
          Pues, en la etapa de la negociación que se encontraba transitando la accionante –lo cual determina la razón de ser cierta de las diversas soluciones brindadas a los distintos casos llevados a juzgamiento ante la Cámara de Apelaciones-, el mencionado organismo tampoco firmó en carácter de parte vendedora, sino que claramente se consignó en la preventa que tal calidad ostentaba INECOS S.A., y que el Banco Hipotecario financiaría la construcción de la obra, sólo comprometiéndose a la transferencia del dominio del inmueble cuando la parte compradora acreditase el cumplimiento de las obligaciones asumidas en dicho convenio.
          Por lo demás, de las cartas documentos arrimadas a esta causa surge que la frustración del convenio no puede ser imputada al banco accionado, puesto que la accionante no acreditó su cumplimiento en orden a la cancelación del precio, lo que haría ingresar recién en escena a la entidad financiera para cumplir con su obligación de escriturar.
          Refuerza la interpretación expuesta, lo expresamente consignado en cuanto a que el representante de la entidad financiera concurría a la firma del documento bajo examen al solo y único efecto de comprometer la transferencia del dominio en virtud de su calidad de titular fiduciario.
          16) Que si bien es cierto que el Banco es titular fiduciario del bien inmueble con los alcances establecidos en la escritura de constitución del fideicomiso, no es menos cierto que no contrató con la adquirente de la vivienda, ya que la relación contractual se trabó entre el accionante e INECOS S.A. En este caso, estrictamente, y tal como en forma correcta lo analizó el Ad-quem, el Banco no fue parte del convenio de preventa de la unidad a construir.
          Sabido es que constituye una característica de los contratos que las estipulaciones en ellos pactadas obligan en forma recíproca a las partes que participaron del acuerdo (Arts. 1197 y 1199, C.C.) y que sus efectos son relativos. Regla ésta que pese a las modernas teorías que reconocen, en ciertas circunstancias, un efecto más amplio, conforme los sucesos, que rodearon la presente contratación, no cabe excepcionar.
          Pues, en las condiciones expuestas, el Banco resulta un tercero ajeno a la relación jurídica sustancial dispuesta en el convenio examinado.
          Por todo lo cual no cabe más que compartir el rechazo de la acción entablada a su respecto.
          En consecuencia, con arreglo al criterio expuesto, y siendo correcta la interpretación dada por el Ad-quem a la normativa en juego, corresponde declarar improcedente el remedio intentado por la demandada.
          17) Que a la tercera cuestión planteada, emito mi voto en el sentido que corresponde imponer las costas de esta etapa en el orden causado, dado que la complejidad y particularidades de la operatoria contractual pudo llevar a la actora a considerarse con derecho a accionar contra el BANCO HIPOTECARIO S.A. (Arts. 68, 2º párr., del C.P.C. y C. y 12º de la Ley 1.406). Asimismo, deben regularse los honorarios correspondientes de conformidad con lo dispuesto por el Art. 15º de la Ley Arancelaria.
          18) Que sobre la base de lo expuesto, propongo al Acuerdo: 1º) Declarar improcedente el recurso por Inaplicabilidad de Ley deducido por MIRYAM SUSANA CRESPO a fs. 507/520vta., contra la sentencia dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería –Sala II- de la Primera Circunscripción Judicial, obrante a fs.494/503. 2°) Imponer las costas de esta etapa en el orden causado, conforme los fundamentos expuestos (Arts. 68, 2º párr, del C.P.C. y C. y 12º de la Ley 1.406), debiendo regularse los honorarios de los letrados intervinientes a la luz de lo establecido por el Art. 15º de la Ley 1.594. VOTO POR LA NEGATIVA.
          El señor vocal doctor EDUARDO F. CIA, dijo: Comparto la línea argumental desarrollada por el doctor Ricardo T. Kohon, por lo que expreso el mío en igual sentido. VOTO POR LA NEGATIVA.
          El señor vocal subrogante doctor ALBERTO M. TRIBUG, dijo: Coincido con los argumentos expuestos por el doctor Ricardo T. Kohon, como así también con las conclusiones a las que arriba, por lo que voto en el mismo sentido. VOTO POR LA NEGATIVA.
          El señor vocal subrogante doctor ALEJANDRO T. GAVERNET, dijo:
          I.- He de disentir con la opinión de los colegas que me han precedido en el orden de votación, ya que, conforme lo desarrollaré seguidamente, encuentro configurado en autos el vicio previsto por el Art. 15 inc. c) de la Ley 1406.
          Del análisis de las constancias obrantes en el expediente y de la sentencia del tribunal de segunda instancia, concluyo en que la Cámara de Apelaciones ha hecho una valoración parcial del material probatorio, obviando hechos y pruebas conducentes para la correcta solución del litigio, circunstancia que descalifica el pronunciamiento (cfr. CSJN, 18/6/2008, “Fusaro c/ Estado Nacional –Ministerio de Defensa-”, Lexis nº 4/67946).
          La sentencia en crisis omite, en mi opinión incorrectamente, insertar el negocio jurídico concreto, celebrado entre las partes, en un universo más amplio, de cuyo estudio se vienen ocupando doctrinarios de la talla de Jorge Mosset Iturraspe, y Ricardo Lorenzetti, entre muchos otros, que es el de las redes contractuales y los contratos conexos. Y ello deforma la visión del caso, centrando la mirada en un solo negocio (el contrato de pre-venta), olvidando que éste se encuentra condicionado e influido por otros contratos cuya existencia está acreditada en esta causa, y que precisamente son el origen y la razón de ser de aquel vínculo negocial que la Cámara hace aparecer como único hecho relevante para el dictado del fallo.
          Sabido es que la evolución de la materia negocial y la complejidad que día a día adquieren los procesos de producción, distribución, financieros, etc. van generando nuevas formas de contratación que, muchas veces, escapan a los cánones clásicos receptados por el Código Civil. Ello sucede con la problemática de la conexidad contractual la que, si bien en el derecho extranjero (principalmente el europeo) viene siendo analizada desde hace aproximadamente 30 años, en nuestro país es de relativamente reciente aparición.
          Señala Jorge Mosset Iturraspe que el primer hito que se encuentra en Argentina relacionado con los contratos conexos fue la recomendación de las XV Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en Mar del Plata en 1995, según la cual:
                “en los supuestos de conexidad contractual la responsabilidad puede extenderse más allá de los límites de un único contrato, otorgando al consumidor una acción directa contra el que formalmente no ha participado con él, pero ha participado en el acuerdo conexo a fin de reclamar la prestación debida o la responsabilidad por incumplimiento” (cfr. Mosset Iturraspe, Jorge, “Contratos Conexos”, Ed. Rubinzal-Culzoni, 1999, pág. 35).
          Por su parte, Ricardo Luis Lorenzetti explica:
                “hay muchos casos en que sólo mediante varios contratos se puede alcanzar la finalidad económica perseguida...La costumbre muestra que la idea de negocio (en su acepción común y no referida a la teoría del negocio jurídico) es más amplia que la de contrato. Cuando se quiere hacer un negocio se utiliza a los contratos como instrumentos, agrupándolos de modo tal que produzcan el efecto deseado”.
          El autor referido señala que se trata de una práctica muy difundida y da como uno de sus ejemplos cuando el préstamo se adosa a la compra de bienes de todo tipo. En estos casos, continúa diciendo el Dr. Lorenzetti, el movimiento doctrinario jurisprudencial y legislativo del Derecho Comparado entiende que existe conexidad que permite al consumidor, frente al incumplimiento del proveedor, suspender los pagos al prestamista, promoviendo acciones o excepciones, es decir que se trasladan los efectos de un contrato a otro (cfr. Lorenzetti, Ricardo Luis, “Tratado de los Contratos”, Ed. Rubinzal-Culzoni, 1999, T. I, pág. 38/39 – 94/100).
          En autos nos encontramos ante un negocio enmarcado en la “Operatoria del Banco Hipotecario Nacional de Titulización, Líneas de Crédito para la Financiación de Emprendimientos Constructivos con Transmisión de Dominio Fiduciario”, en el cual el banco demandado celebra con una empresa constructora (Ineco S.A.) un Convenio de Financiación de Proyecto Constructivo, por el cual se otorga un préstamo a efectivizar en desembolsos periódicos, conforme al avance de la obra, con destino a la construcción de un complejo edilicio. La empresa constructora se obliga, obviamente, a restituir el préstamo, en cuotas, previéndose la cancelación anticipada mediante la pre-venta de las unidades y su escrituración.
          Dentro de este esquema negocial, la empresa constructora transfiere al banco el dominio fiduciario (conforme Ley 24.441) del inmueble donde se asentará la obra en garantía de la devolución del préstamo, escritura pública mediante, donde también se establece que los sujetos del fideicomiso son los siguientes: a) el banco acreedor es beneficiario prioritario de la garantía sobre el bien fideicomitido y es, a la vez, fiduciario para dar a la propiedad fiduciaria el destino previsto; b) la empresa constructora deudora es fiduciante, beneficiaria de los bienes fideicomitidos remanentes, una vez cancelada por todo concepto la deuda y también fideicomisaria.
          De acuerdo con los términos contractuales pueden llegar a existir cobeneficiarios del fideicomiso: aquellos terceros que contraten con la empresa constructora la adquisición de unidades habitacionales.
          Otro dato importante a tener en cuenta es que, de acuerdo con los términos del contrato de fiducia, el banco fiduciario tiene, entre otras facultades, la de controlar la ejecución de la obra, y aprobar los planes de pre-venta y escrituración.
          No he de ingresar en el debate relacionado con la posibilidad o no de constituir un fideicomiso en garantía, y la posibilidad o no de confundir los roles de fiduciario y beneficiario –de acuerdo con la regulación que del fideicomiso hace la legislación argentina-, toda vez que ello es una tema ajeno a las cuestiones ventiladas en esta causa; ciñéndome entonces a los términos de los contratos celebrados y a la realidad jurídica subyacente a los mismos.
          Del análisis de los contratos de autos, a la luz de las pruebas aportadas por los litigantes, no puede sino concluirse que nos encontramos ante contratos conexados, que generan responsabilidad para la entidad bancaria demandada.
          Y es que la empresa constructora firmante del contrato de pre-venta con los actores y la accionada conforman una unidad negocial, que tiene fines de lucro, y cuyo objetivo es la venta de viviendas financiadas parcialmente con créditos que otorga la entidad crediticia. De ese modo el constructor consigue realizar la obra, imputando los pagos de los terceros adquirentes a cancelar el crédito con el que financia la construcción, siendo el remanente su ganancia; en tanto que el banco coloca en el mercado gran cantidad de líneas de créditos.
          El “tercero” que ingresa a esta red negocial, y que es el objetivo del vínculo de colaboración entre las empresas, no es ajeno a ninguna de las contrataciones, encontrándose ligado el contrato de pre-venta celebrado entre el constructor fiduciante y el tercero con el principal que vincula a fiduciante y fiduciario (cfr. Weingarten, Celia “Contratos Conexados” en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Ed. Rubinzal-Culzoni, T. 2007-A, pág. 194). Consecuentemente, el banco demandado no puede ampararse en una aparente independencia de los contratos, y en su sola calidad de titular del dominio fiduciario, para deslindar responsabilidad respecto de la obra.
          Jurisprudencialmente se ha dicho que “la finalidad propia de este fideicomiso ha sido la garantía del fiduciario a favor del fiduciante, sin embargo aquél tiene a su cargo la administración de los bienes fideicomitidos. Tiene bienes como fiduciario para garantizar prestaciones de terceros o del fiduciante o del beneficario y deberá velar por ellos para hacer posible el cumplimiento de la manda, aunque más no sea en resguardo de su crédito. Por razones de equidad sería injusto que sólo participara de las ganancias del negocio jurídico intentando evadir cualquier tipo de responsabilidad frente a terceros adquirentes mediante la incorporación de cláusulas que colocan a las partes en desigualdad de condiciones” (cfr. CNCiv., Sala H, octubre/2006, “Baredes c/ Torres del Libertador 8.000 S.A. y otros s/ Daños y Perjuicios”, El Dial – AA39D6).
          En iguales términos se ha expedido la Sala G de la Cámara Nacional Civil (autos “Ortiz c/ T.G.R. Hipotecaria S.A. s/ Daños y Perjuicios”, 9/7/2006, El Dial – AA3751):
                “el incumplimiento del titular fiduciario del inmueble objeto del emprendimiento inmobiliario, respecto de su deber de controlar el avance como la calidad de la obra que se colocaba a la venta, constituyó un incumplimiento contractual culposo que lo colocó en mora en el cumplimiento de sus obligaciones y, consecuentemente, comprometió su responsabilidad por las consecuencias inmediatas que de tal incumplimiento se derivan (art. 520, Código Civil). En este sentido no me parece razonable que, dada la preponderante intervención del Banco Hipotecario, en todo el aspecto negocial, no sólo como `agente financiero´, pueda excusar su responsabilidad”.
          Si bien es cierto que los actores no celebraron el contrato inicial de fideicomiso, éste es parte de la operatoria, ya que impone la retransmisión del dominio al beneficiario o al fideicomisario (Arts. 1º y 2º de la Ley 24.441), quien es el destinatario final del bien: en autos los actores adquirentes de una unidad funcional. Por ello, y por vía de la conexidad contractual, tanto el constructor como la entidad financiera son solidariamente responsables frente al adquirente.
          Sin perjuicio de lo expuesto, tampoco puede la accionada pretender que por no haber percibido las cuotas abonadas por la parte actora se encuentra exenta de responder.
          En efecto, más allá de que asiste razón a la entidad bancaria en orden a que los pagos se llevaron a cabo ante la inmobiliaria Fabal, extremo que es reconocido por esta última, las circunstancias que la chequera o talonario de recibos contara con el logotipo del Banco Hipotecario, que dentro de los rubros cobrados a los demandantes figuren “gastos cobranza BHN”, que la institución bancaria autorizara los contratos de pre-venta (conforme se desprende del contrato de fiducia), y que un funcionario de la demandada suscribiera el acuerdo de pre-venta, en el que expresamente constan los pagos realizados con anterioridad a la fecha de su celebración, sin que formulara reservas sobre ello, ponen en evidencia el conocimiento que la accionada tenía de tales pagos.
          Por ello, el ingreso efectivo del dinero a la entidad bancaria es una cuestión que no influye sobre la responsabilidad que le cabe al banco en estas actuaciones, por ser un trámite que incumbe exclusivamente a la organización de colaboración instrumentada entre las distintas empresas que confluyeron a la construcción y comercialización de las unidades habitacionales del edificio Torres del Solar, y ajena a la parte actora.
          Sintetizando, se advierte en autos la existencia de una red negocial organizada entre la empresa constructora Ineco S.A. y el Banco Hipotecario Nacional con el objeto de satisfacer sendos intereses de lucro, que impide desvincular al Banco Hipotecario del resultado de los negocios celebrados entre la constructora y terceros adquirentes de unidades habitacionales, ya que estos últimos, y por las razones expuestas en el voto, integran un todo juntamente con el contrato de fiducia. No se puede entender el uno sin el otro.
          Al dejar de lado el contexto en el cual se celebró el contrato de pre-venta entre los actores y la empresa Ineco S.A., la Cámara de Apelaciones ha incurrido en una apreciación arbitraria del material probatorio, privilegiando sólo algunas probanzas sin integrarlas y armonizarlas con las restantes pruebas aportadas por los litigantes, de modo tal de tratar de acercarse a la verdad real. Ello configura el vicio de arbitrariedad en la apreciación de la prueba.
          Por lo expuesto, propongo al Acuerdo que se declare procedente el recurso de inaplicabilidad de ley, con fundamento en la causal prevista por el inc. c) del Art. 15 del ritual casatorio, y se revoque el fallo cuestionado, recomponiendo el litigio, de acuerdo con la manda del Art. 17 de la Ley 1.406, a través de la confirmación del decisorio de primera instancia. Las costas de todas las instancias se imponen a la demandada perdidosa, debiendo adecuarse las regulaciones de honorarios de las instancias anteriores al resultado final del pleito, a la vez que fijarse los honorarios correspondientes a las actuaciones en esta instancia extraordinaria. TAL MI VOTO. VOTO POR LA AFIRMATIVA.
          El señor vocal doctor ANTONIO G. LABATE, dijo: Coincido con los argumentos expuestos por el doctor Alejandro T. Gavernet, como así también con las conclusiones a las que arriba. VOTO POR LA AFIRMATIVA.
          De lo que surge del presente Acuerdo, por mayoría, SE RESUELVE: 1°) DECLARAR IMPROCEDENTE el Recurso por Inaplicabilidad de Ley deducido por MIRYAM SUSANA CRESPO a fs. 507/520vta., CONFIRMÁNDOSE la sentencia dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería, Sala II, de esta ciudad, obrante a fs. 494/503., atento a lo expresado en los considerandos del presente pronunciamiento. 2°) IMPONER las costas de esta etapa en el orden causado conforme los fundamentos expuestos (Arts. 68, 2º párr, del C.P.C. y C. y 12º de la Ley 1.406. 3°) Regular los honorarios correspondientes a los letrados intervinientes en esta etapa (Art. 15° Ley 1.594). 4°) Regístrese, notifíquese y oportunamente devuélvanse los autos a origen.
          Con lo que se dio por finalizado el acto, que previa lectura y ratificación, firman los señores Magistrados presentes por ante la Actuaria, que certifica.
          Dr. ANTONIO G. LABATE.Presidente Subrogante-en disidencia - Dr. RICARDO T. KOHON - Dr. EDUARDO F. CIA - Dr. ALBERTO M. TRIBUG. Vocal Subrogante - Dr. ALEJANDRO T. GAVERNET. Vocal Subrogante -en disidencia-
          Dra. MARÍA T. GIMÉNEZ de CAILLET-BOIS - Secretaria








Categoría:  

DAÑOS Y PERJUICIOS 

Fecha:  

05/10/2009 

Nro de Fallo:  

20/09  


Tribunal:  

Tribunal Superior de Justicia 


Secretaría:  

Secretaría Civil 
Sala:  

 



Tipo Resolución:  

Sentencias 

Carátula:  

"CRESPO MIRYAM SUSANA C/ BANCO HIPOTECARIO S.A. S/ RESOLUCIÓN DE CONTRATO" 
Nro. Expte:  

45 - Año 2006 

Integrantes:  

Dr. Ricardo T. Kohon  
Dr. Eduardo F. Cia  
Dr. Alberto M. Tribug (vocal subrogante)  
Dr. Alejandro T. Gavernet (vocal subrogante  
Dr. Antonio G. Labate  

Disidencia:  

Dr. Alejandro T. Gavernet - Dr. Antonio G. Labate